【正文】 以進(jìn)行通過(guò)樣板房來(lái)還原，真實(shí)的生活品質(zhì)和產(chǎn)品氣質(zhì)往往最能打動(dòng)人心。 表 3：目前普通住宅銷售價(jià)格一覽： 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 銷售均價(jià)（萬(wàn) /平方米） 新百花園〃首府 2 5000 潤(rùn)〃花園 6200 云河灣 6300 城開(kāi)〃怡家 4 5600 蘇建〃艷陽(yáng)居 5500 蘇建豪庭 5700 云錦美地 6800 合計(jì) 5791（加權(quán)均價(jià)） 依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目推盤(pán)體量和價(jià)格，采用我司推盤(pán)均價(jià)的計(jì)算方法 ，推算各樓盤(pán)整體推盤(pán)均價(jià)及與開(kāi)盤(pán)均價(jià)相比變動(dòng)幅度，推算至 2020 年 5 月，各項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)推盤(pán)均價(jià)。在實(shí)際定價(jià)過(guò)程中企業(yè)往往側(cè)重于對(duì)價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來(lái)選定定價(jià)方法。各單位價(jià)格根據(jù)差價(jià)原則以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，各差價(jià)因素 ： 樓層因素、景觀因素、朝向因素、面積因素，綜合考慮以上因素來(lái)制定價(jià)格窗 中國(guó)最大管理資源中心 第 47 頁(yè) 共 61 頁(yè) 口表。 中國(guó)最大管理資源中心 第 48 頁(yè) 共 61 頁(yè) 二．營(yíng)銷方式 ： 大眾傳播（ ONE TO ALL） + 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷（ ONE TO ONE） ? 大眾傳播 媒體：戶外媒體 +平面媒體 +電 波媒體 職能：信息發(fā)布 +形象廣告 ? 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷 小眾媒體：金融類 +財(cái)經(jīng)類 +生活時(shí)尚類 +高爾夫類 直郵對(duì)象：私人會(huì)所 +俱樂(lè)部 +行業(yè)協(xié)會(huì) ： 企事業(yè)單位＋銀行金卡會(huì)員 ： 針對(duì)目標(biāo)客戶的生活元素，與相關(guān)商家和組織聯(lián)合行動(dòng)，互利雙贏 系列活動(dòng)策劃： 名車系列活動(dòng) 音樂(lè)系列活動(dòng) ： 購(gòu)買客群限定 年齡 25～ 38 歲，大學(xué)以上學(xué)歷 中國(guó)最大管理資源中心 第 49 頁(yè) 共 61 頁(yè) 三．階段性整合營(yíng)銷 項(xiàng)目各階段的訴求點(diǎn) ? 項(xiàng)目前期：以項(xiàng)目形象及生活方式為訴求重點(diǎn) ? 項(xiàng)目中期：充分利用形象代表人，營(yíng)造生活 感受為訴求重點(diǎn) ? 項(xiàng)目后期：以項(xiàng)目具體賣點(diǎn)和階段性促銷信息為訴求重點(diǎn) 推廣節(jié)奏 第一階段（入市準(zhǔn)備期）： 2020 年 2 月正式開(kāi)始到 2020 年 4月（ 3 個(gè)月） 第二階段（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期）： 2020 年 5 月至 2020 年 7 月（ 3個(gè)月） 第三階段（銷售持續(xù)期）： 2020 年 7 月至 2020 年 11 月（ 4個(gè)月） 第四階段（尾 盤(pán) 期）： 2020 年 12 月至 2020 年 2 月（ 3個(gè)月） 階段性活動(dòng)組合： 目的：通過(guò)各種高品味主題活動(dòng)的舉辦，為鉑領(lǐng)注入時(shí)尚的生活內(nèi)涵，并不斷深化鉑領(lǐng)文化，從而更鮮明的樹(shù)立鉑領(lǐng)作 中國(guó)最大管理資源中心 第 50 頁(yè) 共 61 頁(yè) 為精品樓盤(pán)的形象，從而鎖定目 標(biāo)客群。鉑領(lǐng)依照現(xiàn)代生活的理念可以進(jìn)行通過(guò)樣板房來(lái)還原，真實(shí)的生活品質(zhì)和產(chǎn)品氣質(zhì)往往最能打動(dòng)人心。 3. 在合作媒體進(jìn)行關(guān)于? 鉑領(lǐng)?問(wèn)題的討論，引發(fā)社會(huì)關(guān)注 4. 舉辦優(yōu)秀作品頒獎(jiǎng)活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天），進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)影響力。 媒體配合 ： 媒體 傳播方法 /內(nèi)容 大眾 戶外大牌 在主要進(jìn)去路段和工地現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)戶外大牌 報(bào)紙專欄 快報(bào) /金陵 彩色 主標(biāo)： 《什么是真正鉑領(lǐng)？》主題征文 與媒體合作舉辦，吸引公眾參與，媒體討論，從而引起市場(chǎng)關(guān)注，樹(shù)立品牌形象，提升知名度、美譽(yù)度 報(bào)紙廣告 開(kāi)盤(pán)前系列廣告及 鉑領(lǐng) VIP會(huì)員俱樂(lè)部 推廣 新聞運(yùn)作 什么是真正鉑領(lǐng)？媒體討論，引起關(guān)注 孔祥東代言南京精品樓盤(pán) 網(wǎng)絡(luò)廣告 南京房地產(chǎn)網(wǎng)，首頁(yè) 彈出式形象廣告，網(wǎng)絡(luò)新聞運(yùn)作 中國(guó)最大管理資源中心 第 54 頁(yè) 共 61 頁(yè) 小眾 DM 大學(xué)教師、公務(wù)員 預(yù)告及項(xiàng)目主要賣點(diǎn)簡(jiǎn)介 雜志廣告 MAP\QUE等其實(shí)時(shí)尚消費(fèi)類雜志，推出形象廣告 現(xiàn)場(chǎng) 售樓處 /工地 工地包裝到位，售樓處重新布臵到位 宣傳折頁(yè) 戶型單頁(yè) 戶型單頁(yè)到位 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)次 內(nèi)容 費(fèi)用 1 大牌 30 萬(wàn) 2 報(bào)紙媒體 10 萬(wàn) 3 雜志媒體 2 萬(wàn) 4 DM 費(fèi)用 3 萬(wàn) 5 網(wǎng)絡(luò) 2 萬(wàn) 6 活動(dòng)費(fèi)用 3 萬(wàn) 7 售樓處包裝 10 萬(wàn) 8 宣傳品 10 萬(wàn) 費(fèi)用合計(jì) 70 萬(wàn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 55 頁(yè) 共 61 頁(yè) 第二階段 開(kāi)盤(pán)期及熱銷期 時(shí)間： 2020 年 5 月至 2020 年 7 月（ 3 個(gè)月） 推廣目標(biāo)及思路： 1. 充分利用形象代言，配合事件營(yíng)銷，進(jìn)一步樹(shù)立產(chǎn)品形象 2. 配合公關(guān)行銷活動(dòng)推廣，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)，凝聚旺盛的人氣 3. 進(jìn)一步深化項(xiàng)目形象，詮釋各大賣點(diǎn)，積累目標(biāo)客戶資源，達(dá)到開(kāi)盤(pán)熱銷的目的 4. 舉辦隆重的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，集中火力，重點(diǎn)爆破，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)。 3. 樹(shù)立品牌形象，提高知名度與美譽(yù)度 活動(dòng)時(shí)間： （待定）三十天左右 活動(dòng)內(nèi)容： 1. 選擇一家主流報(bào)紙媒體合作舉辦，推出?什么是真正的鉑領(lǐng)？?主題征文活動(dòng)。選擇一個(gè)知名俱樂(lè)部合作，由鉑領(lǐng)主辦，準(zhǔn)業(yè)主參與，并邀請(qǐng)南藝音樂(lè)系的教授及其它知名音樂(lè)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)，并贈(zèng)送特別制作限量版《孔祥東鋼琴專輯》。 4）面積差價(jià)： 面積小的單元可以適當(dāng)提高單價(jià)，在基價(jià)基礎(chǔ)上提高 2030元 /㎡ 比較合適。綜合考慮目前客戶對(duì)單價(jià)的抗性，后期的價(jià)格上漲將不會(huì)太樂(lè)觀。雖然影響產(chǎn)品價(jià)格的因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng) 需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。依據(jù)目前各項(xiàng)目月平均去化量，我們預(yù)測(cè)在售項(xiàng)目至 2020 年 5 月剩余后續(xù)供應(yīng) 萬(wàn)平方米，外加新上市項(xiàng)目供應(yīng)，屆時(shí)，區(qū)域普通公寓商品 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 61 頁(yè) 房供應(yīng)至少在 萬(wàn)平方米以上，單 身公寓 萬(wàn)平方米以上，商業(yè)商品房供應(yīng) 萬(wàn)平方米以上。 ? 在售樓處內(nèi)包括色彩、道具、服裝、樓書(shū)等處處洋溢鉑領(lǐng)時(shí)尚生活的元素和理念，同時(shí)將各種流行的元素和符號(hào)運(yùn)用到售樓處的氛圍中來(lái)，讓每一個(gè)來(lái)售樓處的客戶在這里充分感受與眾不同的視覺(jué)沖擊，產(chǎn)生心靈的沖動(dòng)與共鳴。因此，形象包裝不僅是項(xiàng)目核心理念的具象表現(xiàn)，更是產(chǎn)品與客戶之間情感溝通的橋梁。 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 61 頁(yè) 4．選擇孔祥東做本項(xiàng)目形象代言人的理由 ? 個(gè)人榮耀 當(dāng)今國(guó)際樂(lè)壇最優(yōu)秀、最活躍的當(dāng)代中國(guó)青年鋼琴藝術(shù)家之一。既要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，又要使他們的形象符合項(xiàng)目本身的氣質(zhì)。 邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)師介紹當(dāng)今裝修的流行趨勢(shì)，點(diǎn)評(píng)不同類別的裝修風(fēng)格，介紹新型環(huán)保的裝修材料，重點(diǎn)展示挑高小戶型的裝修效果。直郵平面媒體因各個(gè)媒體的受眾不同，在廣告宣傳投放上使其受眾更有針對(duì)性，而本案的部分客群來(lái)自于本區(qū)域及周邊區(qū)域，因此直郵往往可以起到更直接的宣傳效果。 媒體是項(xiàng)目信息和廣告發(fā)布的平 臺(tái)，結(jié)合目前角度轉(zhuǎn)換抗性明顯增強(qiáng)的市場(chǎng)變化，同時(shí)也針對(duì)目標(biāo)客戶的引導(dǎo)和形成的最主要通道。文化需要積累，文化營(yíng)銷同樣需要積累。 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 61 頁(yè) 二．針對(duì)性推廣策略 關(guān)鍵詞：侵略性 /瞬間強(qiáng)度 /創(chuàng)新性 /時(shí)間節(jié)點(diǎn) 1．傳播的侵略性和瞬間強(qiáng)度 一個(gè)相對(duì)高價(jià)位，廣告費(fèi)用又是十分有限的樓盤(pán)，營(yíng)銷傳播的方案必須具有侵略性：大到組織活動(dòng)，小到一句廣告語(yǔ)，涉及到傳播的內(nèi)容和形式，如果不具備市場(chǎng)的侵略性，肯定不能產(chǎn)生強(qiáng)烈的效果。兩種生活環(huán)境形成的落差，恰恰構(gòu)成一個(gè)觀察世界的支點(diǎn)，換一種活法，也許就換一種腦子，換一種思考問(wèn)題的方式，這種交叉換位，會(huì)給我們的生活帶來(lái)驚喜，帶來(lái)厚度，同樣也會(huì)帶來(lái)包容，因此人的精神 家園，永遠(yuǎn)在別處。 實(shí)施業(yè)主滿意戰(zhàn)略： 鉑領(lǐng)一切的目標(biāo)消費(fèi)群的需求出發(fā)，舉辦 定期業(yè)主接待日，廣泛溝通，解決問(wèn)題，滿足需求。突破了普通小區(qū)單一的平面綠化框框，充分利用架空層所營(yíng)造的空間感，對(duì)環(huán)境及綠化精雕細(xì)琢，將綠色?涂抹?于空中，豐富了綠化系統(tǒng)的層次感和空間感，以樹(shù)引路，給人以強(qiáng)列的視覺(jué)沖擊。因此鉑領(lǐng)在建筑設(shè)計(jì)中摒棄了目前流行的歐陸風(fēng)格等繁復(fù)的設(shè)計(jì)，在立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)金屬的質(zhì)感，力求以簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)出速度和效率的現(xiàn)代風(fēng)格，清新、通透、動(dòng)感是鉑領(lǐng)的建筑語(yǔ)匯，而造型上運(yùn)用了構(gòu)架、跳板、燈塔、玻璃欄板等建筑手法。 法國(guó)芳芳： 在《郁金香芳芳》中，他為了逃避父母包辦的婚姻離家出走，經(jīng)過(guò)一系列的磨難，雖然像預(yù)言說(shuō)的那樣愛(ài)上了波西米亞女郎阿德麗娜，但不同的是，這是自己實(shí)踐的結(jié)果。 latte 看上去與 late 相近，這恰好意味著對(duì)于 Latte 一族，什么都來(lái)得更late 一些。 ? ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)?利益驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)品力理性與感性整合訴求。 2. 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理想能夠通過(guò)堅(jiān)決的執(zhí)行力向消費(fèi)者傳達(dá)。進(jìn)而使人們用更加良性的心態(tài)，去刻意找到這一地區(qū)更積極的一面。 本區(qū)域內(nèi)消化力有限，而吸引外區(qū)購(gòu)房者信心不足 應(yīng)天西路毗鄰南湖板塊，周邊是從 80 年代逐漸形成的居住群落，長(zhǎng)期以來(lái)在大家心里形成的?臟、亂、差?的形象，讓許多區(qū)域以外的購(gòu)房者對(duì)于這塊區(qū)域的環(huán)境、配套望而生畏，塑造?高尚居所?的城市公寓概念，是非常困難的。區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)品質(zhì)不高，配套較為落后，居民成分復(fù)雜，層次較低，區(qū)域在臵業(yè)者中的口碑較差，不僅不能吸引外來(lái)客戶，甚至導(dǎo)致過(guò)區(qū)域內(nèi)高端客戶的外流。 河西板塊土地多在 2020 年集中供應(yīng)，因此 2020 年的區(qū) 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 61 頁(yè) 域商品房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)較少，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面。 我們堅(jiān)信：只有導(dǎo)入全新的整合營(yíng)銷概念和專業(yè)的整合營(yíng)銷模式，為項(xiàng)目實(shí)施全程整合營(yíng)銷策劃運(yùn)作，我們的項(xiàng)目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學(xué)策劃，出奇制勝，是我們永遠(yuǎn)不懈的追求，也是我們永遠(yuǎn)恪守的策劃觀。 龍江片區(qū)的成功建設(shè)、莫愁湖片區(qū)的崛起使得河西板塊成為 2020 年南京市各板塊最耀眼的新星，也同時(shí)將消費(fèi)者的目光拉向河西這一片新開(kāi)發(fā)領(lǐng)域；而 2020 年底金馬驪城打響的?奧體第一槍?則使得整個(gè)南京樓市為之震驚，雖然屆時(shí)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初步發(fā)展階段，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套建設(shè)或在規(guī)劃中，或在起步建設(shè)階段，但在政府的規(guī)劃引導(dǎo)、區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景等各項(xiàng)利好的拉動(dòng)下，河西尤其是奧體片區(qū)一度成為臵業(yè)者的?焦點(diǎn) ?。