年北京市順義寫字樓項(xiàng)目策劃書商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 本項(xiàng)目以及市場環(huán)境進(jìn)行綜合研究。 六、市場調(diào)查問卷示例 問卷一：在售寫字樓項(xiàng)目調(diào)查表 物業(yè)名稱 ： 基 項(xiàng)目位置 銷售電話 本 資 料 周邊配套 周邊公交車 投資商 發(fā)展商 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) 代理商 使用率 開工時(shí)間 入住時(shí)間 總占地面積 工程進(jìn)度 外立面材質(zhì) 外立面顏色 會所面積 提供服務(wù) 車位配置 車位價(jià)格 公共部分 裝修標(biāo)準(zhǔn) 售樓處面積 及布置情況 商務(wù)配套 智能化系統(tǒng) 產(chǎn) 品 情 況 建筑形式 銷售總面積 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 棟數(shù) 電梯數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn)層高 首層大堂 銷 售情況 銷售單價(jià) （元 /M2） 起價(jià) 折扣情況 均價(jià) 銷售期 最高價(jià) 目前銷售率 銷售高峰期 當(dāng)時(shí)工程進(jìn)度 最小分割單元 整層銷售情況 主力購買面積 客 戶 情 況 主力購買客戶 公司性質(zhì) 較小 公司性質(zhì) 從屬行業(yè) 從屬行業(yè) 購買因素 購買因素 付款方式 付款方式 公司規(guī)模 戶型 業(yè)主 情況 公司規(guī)模 客戶來源渠道 投資客比例 投資客比例 客戶來源渠道 對項(xiàng)目預(yù)期 對項(xiàng)目預(yù)期 廣告信息 推廣賣點(diǎn) 目前服務(wù)廣告公司 廣告投放渠道 使用的廣告語 有效媒體 促銷方式 售樓處及銷售團(tuán)隊(duì) 售樓處面積 售樓處包裝 銷售工具 沙盤狀況 銷售電話數(shù)量 銷售員服裝 是否有樣板間 樣板間面積 團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 銷售任務(wù) 銷售員數(shù)量 薪金制度 銷售員年齡 是否有寫字樓銷售經(jīng)驗(yàn) 接待流程 備注 問卷二：租賃寫字樓項(xiàng)目調(diào)查表 物業(yè)名稱 ： 基 本 資 料 項(xiàng)目位置 銷售電話 周邊配套 開發(fā)商 總占地面積 總建筑面積 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) 規(guī) 劃 設(shè) 建筑形式 外立面 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 使用率 電梯數(shù)量 計(jì) 層高 首層大堂面 積 車位配置 車位價(jià)格 商務(wù)配套 智能化系統(tǒng) 出 租 租金 出租總面積 出租率 主力戶型面積 租 戶 情 況 樓層分布 企業(yè)名錄 第二部分 市場定位 一 、 項(xiàng)目市場定位 類比競爭樓盤調(diào)研 .類比競爭樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 .綜合評判 項(xiàng)目定位 市場定位： 區(qū)域定位 主力客戶群定位 功能定位 建筑風(fēng)格定位 二 、 項(xiàng) 目價(jià)值分析 商用物業(yè) 項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念 .這里我們重點(diǎn)介紹一下我們的 商用物業(yè) 價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）： 首先 選擇可類比項(xiàng)目 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) .類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異 B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 C 周邊市政配套便利性的差異 項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) B 單體戶型設(shè)計(jì) C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) D 寫字樓的 物業(yè)管理 E 形象包裝和營銷策劃 F 發(fā)展商品牌和實(shí)力 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 A 經(jīng)濟(jì)因素 B 政策因素 項(xiàng) 目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 .類比樓盤分析與評價(jià) .項(xiàng)目價(jià)值類比分析： 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 三、 項(xiàng)目定價(jià)模擬 均價(jià)的確定 均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法 有效需求成本加價(jià)法 A 分析有效市場價(jià)格范圍 B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià) 項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 定價(jià)法： 差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（ 根據(jù)寫字樓客戶注重的幾個(gè)因素，如 日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī) 系數(shù)） .各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 確定基礎(chǔ)均價(jià) 確定系數(shù) 確定幅度 .具體單位定價(jià)模擬 四、 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 .項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 項(xiàng)目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價(jià)假設(shè) 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 五、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià) .價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性： 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周項(xiàng)目的類比價(jià)值 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功 資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性 .減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 .對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) .國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化 .國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè) 六、 開發(fā)節(jié)奏 建議 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 .政策法規(guī)因素 .地塊狀況因素 .發(fā)展商操作水平因素 .資金投放量及
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