【正文】 以上外， 目前通州區(qū)域 沒(méi)有超過(guò) 9000 元 /平方米 的價(jià)格 。戶型面積 50200平方米， 08 年底入住。維多利亞 燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 萬(wàn) 塔樓 37% 元 /平米 未開(kāi) 預(yù)計(jì) 5300 先在封盤(pán) 期， 08 年底竣工 ， 7 星河皓 月 燕順路西潮白 92 萬(wàn) 花園洋房、濱河亞別墅、墅級(jí)板式小高層 45% 元 /平米 5800 在銷(xiāo)的 Q4 號(hào)樓為 18 層板塔結(jié)合，主推 平方米兩居， 8 上上城 燕郊行宮東大街 萬(wàn) 板樓 ,多層 ,小高層 ,高層 35% 元 /平米 4300 目前在售 5 期項(xiàng)目，剩余房源不足 1000 套，均價(jià) 4300 元 /平方米，起價(jià) 3800 元 /平方米，一次性付款 折，按揭 ， 9 月 20日之前購(gòu)房在總房款基礎(chǔ)上再減 2020 元 9 意華 19 11 東方一 品城 燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)102 國(guó)道與漢王路交匯處 萬(wàn) 塔樓 (高層 ) 30% 元 /平米 4500 中秋 期間推出多套特價(jià)房：一居室 3980元 /平方米，兩居室、三居室 3880 元 /平方米。 20 相比之前的市場(chǎng) 6000 左右的價(jià)格，降價(jià)幅度在 1000 元左右，相當(dāng)于 20%左右， 對(duì)通州客戶的分流影響重大。 21 根據(jù)以上項(xiàng)目分析得出： 通州項(xiàng)目 西 受到朝陽(yáng)東四環(huán) 外項(xiàng)目的客戶攔截， 東受到燕郊項(xiàng)目對(duì)客源的分流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓層價(jià)格以一層與頂層最貴（一層有 10 多平米花園、頂層 10 多平米露臺(tái)），戶型面積一居 65 平米、兩居 80、8 8 99 平米，三居 121 平米，由于沒(méi)有電梯所以使用率較高達(dá)到 89%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案 奧運(yùn)會(huì)后客戶情況 ◆ 市場(chǎng) 來(lái)電來(lái)訪 有一定回暖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 分階段選房將會(huì)將認(rèn)購(gòu)周期將拉長(zhǎng)，可能會(huì)影響少量新訪客戶的成交。情況過(guò)激的引領(lǐng)至洽談室由領(lǐng)導(dǎo)出面溝通解決，根據(jù)每個(gè)客戶不同的情況逐一擬定解決方案上報(bào)公司。 31 七 、 推盤(pán)計(jì)劃 總體 銷(xiāo)售策略 整個(gè)銷(xiāo)售期劃分為三個(gè)階段進(jìn)行，每個(gè)階段都遵循以下原則： ⊙ 每個(gè)階段都采取戶型搭配的原則，保證產(chǎn)品線齊全，全 面滿足客戶需求； ⊙ 每個(gè)階段均以劣勢(shì)產(chǎn)品低價(jià)開(kāi)盤(pán)，吸引人氣，然后低開(kāi)高走，均衡 銷(xiāo)售； ⊙ 根據(jù)銷(xiāo)售情況，將銷(xiāo)量不好的樓座每周拿出 10 套作特價(jià)房，保證項(xiàng)目持久的市場(chǎng)關(guān)注度； ⊙ 位置不太好的單元利用開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)勢(shì)盡早推出，避免銷(xiāo)售不均勻的狀況。 第三階段： 20樓 、 22樓 B 段、長(zhǎng)城國(guó)際 D 段 ： 銷(xiāo)售策略：（時(shí)間結(jié)點(diǎn) 2020年 8 月 12 月） 在 21樓消 化 75%后，預(yù)計(jì) 23樓經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段的銷(xiāo)售，也已消化了 75%，這時(shí)推出 22樓。 以及延期交房。 業(yè)主的價(jià)格比較樓座主要來(lái)自于 18與 23的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，如果按市場(chǎng)價(jià)格推導(dǎo)法執(zhí)行的開(kāi)盤(pán)價(jià)， 18均價(jià) 8500 元，237500 元、 loft12000 元執(zhí)行，經(jīng)計(jì)算需拿出 1550 萬(wàn) 左右作為差價(jià)補(bǔ)償。 35 買(mǎi)房和買(mǎi)股票的意義是一樣的，只要是商品它就有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 據(jù)目前交房延期情況看，這 87 套購(gòu)房的客戶不涉及因延期交房超過(guò) 90 后而導(dǎo)致的無(wú)理由退房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。其 中以采光和景觀受影響的劣勢(shì)戶型低價(jià)入市，吸引足夠的關(guān)注，保證人氣； 在 18樓消化 50%后開(kāi)始積累 21樓客戶，長(zhǎng)城國(guó)際 B 段消化 50%后積累長(zhǎng)城國(guó)際 C 段客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 30 員首先要告知我們這次屬于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主要面對(duì)的是公司關(guān)系戶，所以?xún)r(jià)格會(huì)相對(duì)優(yōu)惠一些，另有部分長(zhǎng)期關(guān)注的客戶及老業(yè)主再購(gòu)房的公司為表示感謝給予一定的優(yōu)惠。 由于分批換簽會(huì)出現(xiàn)先選房所以日累計(jì) 100 元比后選房要少，客戶會(huì)有不平衡的心里，解決辦法鎖定截止日期，也就是不管是第幾波換簽的都截止到一定的日期，做到真正的早交錢(qián)多優(yōu)惠的原則。 劣勢(shì)： 沒(méi)有集中開(kāi)盤(pán)的熱鬧場(chǎng)面，可采取先期通知周末交誠(chéng)意金的策略，配合早來(lái)早選房多優(yōu)惠的吸引也會(huì)造成一定的熱鬧場(chǎng)面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ◆ 劣勢(shì)：距離城鐵較遠(yuǎn)，兩居與三居戶型面積偏大，使用率較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 阿爾法社區(qū)： 9 月 21日踩盤(pán) ， 即將開(kāi)盤(pán)的為二期 14 棟六層板樓，建面 5 萬(wàn)左右， 500 套左右，預(yù)計(jì) 9 月底開(kāi)盤(pán)。）從網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看 5 天內(nèi)成交 4 套，平均每套面積 67 平米，平均成交價(jià)格 7744元，似乎推出的特價(jià)房銷(xiāo)售情況不好，現(xiàn)場(chǎng)客戶很少， 2 組客戶。 五 、通州樓盤(pán)近期動(dòng)向 ◆ 區(qū)域內(nèi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈 ◆ 促銷(xiāo)、打折、特價(jià)房紛紛出場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 利用 22與 23在小區(qū)最鄰近鐵路位置較差的因素，利用較低的價(jià)格，且憑借項(xiàng)目地理位置與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)抵消鐵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。美林灣主推產(chǎn)品為 50— 80平方米的小戶型公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 月 9300元 2 萬(wàn)平米未售240套 現(xiàn)代歐板式建筑風(fēng)格。戶型朝向不好（東西）購(gòu)物不方便，旁邊有化工廠（日化二廠） 7 武夷 .左岸 通州通湖大街68 號(hào) 北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 89524888 100 多 小高層，板樓 ,塔樓 85% 米 323472938 支4 支 9 55127 35% 集中供暖19 元/年平米 地下120/月 5萬(wàn) /個(gè)地上計(jì)時(shí) 2020 元 /月 .平米 7500 16 萬(wàn) 百萬(wàn)平米環(huán)境優(yōu)美，戶型齊全，明廚明衛(wèi) 六環(huán)邊，位置較偏遠(yuǎn)，到達(dá)市區(qū)的時(shí)間長(zhǎng)，周邊環(huán)境有待提高。花盛香醍 京沈高速通馬路出口右轉(zhuǎn) 北京龍湖中佰置業(yè)有限公司 81561166 疊拼別墅 ,小高層 89% 316 164220 60% 集中供暖 送車(chē)位 2020 年底 元 /月 .平米 14000 異域情調(diào)的疊拼，入戶花園的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有致的園林景觀 樓盤(pán)還處在附近垃圾處理站的下風(fēng)區(qū)，緊鄰高密度兩限房住宅區(qū)。 12 、通州 在售 主要競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán) 分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 聯(lián)系電話 建筑面積萬(wàn) M2 類(lèi)別及使用率 層高 交通情 況 主力面積戶型 綠化 率 容積 率 供暖方式、收費(fèi) 車(chē)位租售價(jià) 現(xiàn)入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi) 整體均價(jià)報(bào)價(jià) 剩余量估計(jì) 項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng) 目 劣 勢(shì) 1 新通國(guó)際 八通線梨園站北 北京華成通房地產(chǎn)有限公司 8157111 81571118 22 板樓 ,小高層 ,高層 81% 、 9366城鐵 5778697 35% 集中供暖 地上 150地下 300 2020 年底 元 /月 .平米 8800 萬(wàn) 緊鄰城鐵，交通方便，簡(jiǎn)約大方的現(xiàn)代板式小高層配套齊全 有部分戶型的朝向不好，塔板結(jié)合，社區(qū)規(guī)模不大，入住比較晚。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 四 、區(qū)域樓盤(pán)分析 、東四環(huán)外樓盤(pán)分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置 建筑面積萬(wàn)M2 建筑形式及層高 交通情況 主力面積戶型 使用率 綠化率 容積率 供暖方式、收費(fèi) 現(xiàn)入住時(shí)間 物業(yè)費(fèi) 整體均價(jià)報(bào)價(jià) 項(xiàng)目特點(diǎn) 1 美利山 四環(huán)大郊亭東800 米 370 套小戶型酒店公寓在售 板塔 米 11 路、 31路、 35 路、348 路、740 路、753 路、952 路公交車(chē) 4157m2 設(shè)置 2 層樓板，局部挑空，使用率較高 30% 市政供暖； 24 元 /m2 2020 年底 元/m2 精裝 13000元 /m2 精裝 loft 酒店式公寓，適合年輕人居住及投資；項(xiàng)目為酒店立項(xiàng)，使用年限較低，水電費(fèi)用高，入住時(shí)間晚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。作為商品，房地產(chǎn)最終要受到市場(chǎng)供需關(guān)系的制約，市場(chǎng)好的時(shí)候，定價(jià)參考的要素相對(duì)簡(jiǎn)單，但當(dāng)市場(chǎng)疲軟的時(shí)候，定價(jià)上就應(yīng)該參考更多因素，比如產(chǎn)品價(jià)值（成本及利潤(rùn)）、供求關(guān)系、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)商的資金需求等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。然而，在竣工面積增長(zhǎng)的同時(shí)，銷(xiāo)售卻難言樂(lè)觀。當(dāng)然，貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求，主要是增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購(gòu)房的意愿，有 助于激活交易。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 世紀(jì)星城 市場(chǎng)報(bào)告 北京蔚藍(lán)興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2020 年 9 月 20 日 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。央行在宣布降息的通告中明確表示，目的是落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。 4 二、北京目前地產(chǎn)狀況