【正文】 色玻璃 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數(shù)： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數(shù)量： 24部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 熊谷物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 35元 / m2 租金價(jià)格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 樓宇名稱： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020號(hào) 交通狀況： 周邊干道： 公交車： 配套設(shè)施 ： 國貿(mào)商場、沃爾瑪、 友誼城 、 深房百貨 、 各大 銀行及各色高級(jí)食府 、另外自身配備 5層共 13000平方米商場 特點(diǎn)： 風(fēng)格：雄偉挺拔 顏色：銀綠色玻璃幕墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 3155平方米 建筑面積： 78000平方米 高度： 層數(shù)： 35層 層高： 走廊寬度： 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： 富士達(dá) 數(shù)量： 10 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 33 商貿(mào)： 46 中介咨詢： 11 金融投資： 7 高新科技： 12 物業(yè)管理： 物管公司： 嘉里中心物業(yè) (深圳 )有限公司 管理費(fèi)用： 40元 / m2 租金價(jià)格 95元 / m2 出租率 73% 調(diào)查結(jié)論： 上述調(diào)查結(jié)果中，整體上說，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。 和深圳市的整體房租水平相比， 2001－ 2020 年羅湖區(qū)的房租水平呈下降趨勢。 4） 項(xiàng)目東西向長，南北短，通過電梯黑心筒的分割，商場規(guī)劃起來不夠通透。 第四部分 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位 一個(gè)品牌的消費(fèi)場所如果缺乏自身的個(gè)性花將難以吸引客戶的再次駐留。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進(jìn)行連接，形成 一個(gè)豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力爭使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達(dá)到移步換景，功能互補(bǔ)，充分吸引消費(fèi)者進(jìn)行關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，形成生生不息的旺場格局。一個(gè)略顯騷包的群體。 050100150商場名稱0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %肯定回答個(gè)數(shù) 121 81 77 71 59 41 20 16 9 26所占比例 6 7 .6 0 4 5 .3 0 4 3 .0 0 3 9 .7 0 3 3 .0 0 2 2 .9 0 1 1 .2 0 8 .9 0 % 5 .0 0 % 1 4 .5 0沃爾瑪百銅鑼灣茂業(yè)海雅百貨山姆會(huì)員中信城市友誼國際西武信興廣場其它 其中經(jīng)常光顧沃爾瑪百貨的占 %，說明其品牌及經(jīng)營能力已收到廣泛的接受和認(rèn)同。 ? 逛完商場后喜歡去的休閑場所 0255075100休閑場所0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %肯定回答個(gè)數(shù) 78 68 44 43 37所占比例 4 3 .6 0 % 3 8 .0 0 % 2 4 .6 0 % 2 4 .0 0 % 2 0 .7 0 %咖啡店 數(shù)碼影城 其它 游藝場所 水吧 購物者逛完商場后最想去的是幽雅、清凈的場所，能徹底放松身體和心靈的地方。在這個(gè)時(shí)候，如果你仍然只 是叫賣你的鋼筋＋水泥的房子，而不是樹立你的澆灌個(gè)性與情感的品牌大廈，你就注定要落伍。像廣州奧林匹克花園，提出了 “ 運(yùn)動(dòng) ” 的概念。如果有人問它們的品牌核心價(jià)值是什么？恐怕大多數(shù)人都難以回答。 通過品牌主力店的進(jìn)駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 三、 主力店 的引進(jìn) 1）商業(yè)運(yùn)營原則 以主力店帶動(dòng)核心商場，最后盤活 5層商鋪。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺 車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 2）、經(jīng)營管理模式 商鋪進(jìn)行捆綁式招商，實(shí)行連鎖 經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標(biāo)識(shí)、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈(zèng)等系列活動(dòng)） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時(shí)督導(dǎo)商戶調(diào)整經(jīng)營品種，對(duì)于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 品牌特色店租約在 25 之間。 第二篇《即將閃亮登場 —— 因你更精彩》，廣告 則重點(diǎn)訴求招商的相關(guān)事項(xiàng)，在廣告設(shè)計(jì)中，采用整版的紅色來奪人眼球，在文案上我們結(jié)合受眾反映熱烈的情況作了簡述，形成新聞式的廣告，關(guān)注度中增添一些趣味性。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢，向廣大的目標(biāo)受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。月 五層為 80 元 /平方 米 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 68% 擬定管理費(fèi)： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請(qǐng)專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負(fù)責(zé)，管理公司對(duì)羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華 潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 商業(yè)進(jìn)行 VI 導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的一個(gè)最簡單也是最充分的理由就是每一家商業(yè)機(jī)構(gòu)都需要退席功能自身差異化形象識(shí)別戰(zhàn)略，而品牌形象設(shè)計(jì)是其核心內(nèi)容，這是一項(xiàng)充滿價(jià)值、具有前瞻性的企業(yè)戰(zhàn)略舉措。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對(duì)外形 象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長久，建立起自身的品牌知名度和市場認(rèn)同感，才能帶動(dòng)金色羅湖的宣傳。 國內(nèi)房地產(chǎn)品牌，除了極少數(shù)已初步踏上品牌經(jīng)營的征程，大部份還不具備品牌的意識(shí)。時(shí)下的大多數(shù)房地產(chǎn)，都處于這一階段。我們可以把人們的消費(fèi)形態(tài)分為三種：實(shí)用、享受、自我表現(xiàn)。 成為年輕人，女孩和家庭主婦最常光顧的對(duì)象 。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費(fèi)群體。因此我們的目標(biāo)客戶群體為： 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。同時(shí)能給招商的液態(tài)范圍進(jìn)行擴(kuò)大，減輕 功能定位： 國際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購物中心 三、招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。 4） 強(qiáng)勁的寫字樓群體、酒店式公寓消費(fèi)群體缺乏一個(gè)飲食、購物、休閑的場所，為本項(xiàng)目裙樓帶來商機(jī)。 2） 外墻為金色玻璃幕墻，商家對(duì)樓體招牌廣告相當(dāng)重視，未來幕墻進(jìn)行大面積施工有一定的限制。 一、商業(yè)租金發(fā)展趨勢 2020 年羅湖區(qū)的商業(yè)用房的租金價(jià)格先降后升，總體上保持平穩(wěn)的態(tài)勢。 樓宇名稱 ：江蘇大廈 位置 ：益田路與福中一路交匯 交通狀況： 周邊干道：東為益田路，北為紅荔路，南為福中路，西為新洲路 公交車： 1 2 11 21 228. 配套設(shè)施 ： 深發(fā)展銀行、融豐茶餐廳、貴賓樓食府 特點(diǎn)： 風(fēng)格：挺拔雄偉 顏色： 藍(lán)灰色玻璃墻 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 208m 層數(shù)： 51層 層高： 3m 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 約 500m2 高度：約 10m 電梯 品牌： 上海三菱 數(shù)量： 12部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 0 地產(chǎn)商貿(mào)： 33 中介咨詢： 5 金融投資： 27 高新科技： 4 物業(yè)管理： 物管公司： 華鼎物業(yè)管理顧問公司 管理費(fèi)用： 17元 / m2 租金價(jià)格 100元 / m2 出租率 95% 樓宇名稱： 漢唐大廈 位置 ： 華僑城僑城東街南 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道 公交車： 11 20 22 22 3 36 453 配套設(shè)施 ： 農(nóng)業(yè)銀行、漢唐證券 特點(diǎn)： 風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 顏色： 灰色 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 約 1500m2 建筑面積： 約 4萬 m2 高度：約 90m 層數(shù)： 26層