【正文】 下面是一組 3幅的羅湖商務(wù)中心招商的形象展示廣告（僅供參考） 第一幅以《與眾不同，一定出眾 —— 我有我精彩》為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹了羅湖商務(wù) 中心的自身的優(yōu)勢；廣告設(shè)計上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別 突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個“ 1” 字與羅湖商務(wù)中心字樣，首先向人們傳達(dá)一種羅湖商務(wù)中心與眾不同的形象，讓他們對羅湖商務(wù)中心有一個 羅湖首席國際商務(wù)平臺的 印象；同時， 裙樓倫巴第風(fēng)情國際名店，全面展示全球吃喝玩樂最流行、最前衛(wèi)元素， 因為我們相信只要刺激到受眾的感觀，他們才會有機(jī)會來現(xiàn)場，來現(xiàn)場就一定會對建筑及配套設(shè)施給予充分的肯定的。月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。） 擬定廣告位、停車位：視條件提供。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 羅湖商務(wù)中心和商業(yè)裙樓需要請專業(yè)廣告公司結(jié)合推廣主題進(jìn)行 VI 整合，有效提升品牌。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)，充其量只能算是名牌，僅僅是知名度較高而已，并不具備品牌的內(nèi)涵。 概念競爭階段 從這一階段的房地產(chǎn)起，不再是單純賣房子，而是提出一種全新的概念和主張，通過這樣一種概念的包裝，達(dá)到銷售的目的。對于房地產(chǎn)而言， 人們的消費已由過去的單純住的需求，轉(zhuǎn)化為一種對附加值的需求，既不僅僅追求實用，更追求一種享受和自我表現(xiàn)。西武百貨和新世界百貨緊隨其后。同 1 2）目標(biāo)客戶群體分析 針對以上客戶，我們對京廣中 心、國貿(mào)大廈、發(fā)展中心大廈、深房廣場等寫字樓作了一個初步的市場調(diào)查，通過對 150 名寫字樓員工、管理人員進(jìn)行下面項問卷調(diào)查，我們得到以下結(jié)論： ? 經(jīng)常光顧的商場 從下面分析結(jié)果可以看出，被調(diào)查人群最常光顧的前五名商場為沃爾瑪、銅鑼灣、茂業(yè)、海雅及山姆會員店。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營高級酒樓、韓國或日本料理、藍(lán)山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓 客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運動休閑館” ： 主要配套本大廈的會所功能，同時引進(jìn)純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。 四、項目威脅點（ T） 1）東門健全的商業(yè)、休閑配套將吸引部分的消費者。 3） 由于是政府的資產(chǎn)，羅湖商務(wù)中心在前期的招商低調(diào)行事，造成物業(yè)在深圳的知名度較低，在引進(jìn)知名品牌主力店的時候?qū)⑹艿缴碳业馁|(zhì)疑。其中 2020 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點，比上期上漲 點，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國 工商銀行深圳灣支行、晶報廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點： 風(fēng)格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍(lán)色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風(fēng)帆物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報業(yè)集團(tuán)自用 樓宇名稱： 地王大廈 位置 ： 深南中路和寶安南路交匯 交 通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為寶安南路，北為解放路。這些行業(yè)的發(fā)展，大大推動了寫字樓的市場需求。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機(jī)并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認(rèn)為時機(jī)已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場的加入，使本市的寫字樓市場在較短的時期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應(yīng)趨勢 政府從 2002 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計劃。 2） 市場熱點 （ 1）區(qū)域熱點 福田區(qū)是 2020年度物業(yè)買賣的絕對熱點區(qū)域，從下表中顯示，本市入選寫字樓銷售排行位列前五位的樓盤共八個，全部位于福田區(qū)，其中有四個是 CBD 物業(yè)，三個是車公廟物業(yè)，一個是華強(qiáng)北物業(yè)。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達(dá) 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達(dá) 90％以上。而另一市場熱點是中心區(qū)，隨著規(guī)模的逐漸形成，交通配套不斷完善，本區(qū)域已成為投資熱點，成交量持續(xù)放大，售價保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢。 二、通過項目招商進(jìn)一步健全羅湖商務(wù)中心的配套與功能，滿足整個商務(wù)中心寫字樓和酒店式公寓的自身需求。 品牌特色店租約在 25 之間。 經(jīng)營管理模式 商鋪進(jìn)行捆綁式招商，實行連鎖經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標(biāo)識、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈等系列活動） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質(zhì)量，適時督導(dǎo)商戶調(diào)整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 企業(yè)、公司老板階層。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進(jìn)行連接，形成 一個豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力 爭使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達(dá)到移步換景，功能互補(bǔ)，充分吸引消費者進(jìn)行關(guān)聯(lián)性消費，形成生生不息的旺場格局。 羅湖商務(wù)中心 寫字樓招商策略方案 摘 要 寫字樓客戶群體 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的特點并參照相似物業(yè)嘉里中心的客戶分布，我們認(rèn)為羅湖商務(wù)中心的客戶群體應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)為主力客戶。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 行為特征：同上 商務(wù)消費群體。 主力店 的引進(jìn) 1）商業(yè)運營原則 以主力店帶動核心商場，最后盤活 5層商鋪。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜 棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福 特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西 蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進(jìn)行推廣。 三、招商工作著眼于長久，在確保商家的長期經(jīng)營的同時，通過知名品牌主力店的引進(jìn)，進(jìn)一步提升羅湖商務(wù)中心的品牌形象，為下一步寫字樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)的租金提升打下堅實的基礎(chǔ)。但面對本區(qū)域巨大的后續(xù)供應(yīng)量以及周邊區(qū)域的激烈競爭，銷售價格的提升將受到較大的壓力。這在一定程度上表明了目前市場需求的旺盛。 而物業(yè)租賃最為活躍的則是羅湖區(qū)以及南山高新科技園區(qū)。在 2020年深圳市的土地供應(yīng) 計劃中，明顯體現(xiàn)了一個 “從嚴(yán)控制 ”的原則。 另外，隨著西部通道工程的啟動，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山商業(yè)文化中心迎來了良好的開發(fā)機(jī)遇。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。 隨著深圳中心 “西移 ”，城市區(qū)域功能的分工進(jìn)一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進(jìn)駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū) 高起點高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合；政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯；南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設(shè)，此區(qū)發(fā)展前景良好，但明年各項目仍處于起步階段，暫不會形成市場熱點。 公交車： 1 1 2 20 10 112. 配套設(shè)施 ： 商場、西餐廳、酒吧 特點： 風(fēng)格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠