【正文】 國際零售商促使國內零售商做大做強 國內零售市場三分天下 國際零售商將在中國深度擴張 ● 隨著東南沿海城市和省會城市商業(yè)網(wǎng)點的逐步飽和，一些外資和內資大型企業(yè)開始進入二三級城市和中西部發(fā)展?！　　∫部梢园殡S著 購 物中心／百 貨 等 業(yè)態(tài) 的 進 入市場經(jīng)營 樓 層選擇 （ 層 ） 一般是 臨 街商 鋪 ，如跟隨商 場 、百 貨進駐 依循他 們 的樓 層 安排，一般在一樓。 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒有自主權？有多少？承租商想轉租或分租，租約的責任義務（包括權利）由誰承擔？承租商每日必須在何時開業(yè)、關門？違約該如何處理？承租商可以在周圍開設同類分店嗎？可在多遠以外開店？空場后如果商家店內起火，管理員可以強行破鎖進店嗎？有那些緊急情況可以這樣做？其損失由誰來承擔？等等。商家不愿進駐購物中心的心態(tài)分類簡表商家心態(tài)分類 商家典型表述 項目本體原因★ 不具備投資價值或經(jīng)營風險過高★ 沒人會去那里買東西★ 誰干誰陪，那里死定了★ 地段通路閉塞，集客力弱★ 建筑規(guī)劃設計方面無優(yōu)勢★ 開發(fā)商信譽形象差，實力弱★ 綜合競爭力遠差于眥鄰同行★ 上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項目本體原因★ 項目前景吃不準猶豫觀望★ 誰知道他們描繪的美好藍圖將來能不能兌現(xiàn)★ 等一等，看看再說★ 找個內部知情人問問，這個項目到底咋樣★ 地段優(yōu)勢不明顯，集客力有限。 7家社區(qū)型購物中心中百佳超級市場就出現(xiàn)了 6家， 5家區(qū)域型購物中心中也有 4家有百佳超級市場 ? 瑪莎百貨出現(xiàn)的次數(shù)僅次于百佳超級市場，共 8家。樓層 業(yè)種 百貨超市 服務展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運動用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂負一層 % % % % % % % % % % % %夾層 % % % % % % % % % % % %一層 % % % % % % % % % % % %二層 % % % % % % % % % % % %三層 % % % % % % % % % % % %四層 % % % % % % % % % % % %五層 % % % % % % % % % % % %六層 % % % % % % % % % % % %七層 % % % % % % % % % % % 100%商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案正佳廣場各樓層業(yè)種個數(shù)比例● 服裝鞋帽主要分布中低樓層；● 生活家居 /休閑娛樂等分布在較高樓層。? 選擇典型購物中心的標準或條件如下： （ 1）知名度及其在香港的影響廣泛度； （ 2）面積大小； （ 3）商戶檔次； （ 4）環(huán)境檔次； （ 5）建筑檔次。三、購物中心招商的特點與存在問題四、零售商家拓展分析 一、商業(yè)地產與購物中心的市場定位商業(yè)地產發(fā)展的三個階段 2023年以前 “ 商業(yè)、地產分離階段 ” 2023——2023 年 “ 商業(yè)、地產疊加階段 ” 2023年以后 “ 商業(yè)、地產融合階段“ 商業(yè)、地產分離階段 ” （商鋪地產）特征簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項目 地產商對商業(yè)項目的開發(fā)以 “ 商鋪銷售 ” 為主要目標，忽視商業(yè)項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式 對商業(yè)項目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段這個階段多數(shù)銷售的商業(yè)項目其結果大多經(jīng)營混亂 “ 商業(yè)、地產疊加階段 ” （商業(yè) +地產）特征提出了 “ 商業(yè)地產 ” 概念， “ 商業(yè)地產 ” 風靡全國，其開發(fā)模式已明顯不同于住宅地產開發(fā)模式 將 “ 商業(yè) ” 和 “ 地產 ” 進行簡單疊加， “ 商業(yè) ” 更多地從屬于 “ 地產 ” ， “ 招商 ” 也是為了 “ 商鋪銷售 ” 這個階段的地產商仍以盡快銷售商鋪實現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的 商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的 “ 返租 ” 回報和付款方式所吸引并投資 多數(shù)項目不重視經(jīng)營管理 “ 商業(yè)、地產融合階段 ” （商業(yè)地產價值融合）特征地產商與零售商關系將更為緊密、角色互相交融 “ 只租不售 ” 漸漸 成 為 大型商 業(yè) 地 產項 目運作的基本準則 “ 做 對 程序 ” 成 為 商 業(yè) 地 產領 域的流行 語 注重 經(jīng)營 和 業(yè)績 商 業(yè) 地 產 金融功能和模式在國內將有廣 闊發(fā) 展前景 “ 商業(yè)、地產融合階段 ” 出現(xiàn)的動因和歷史背景商業(yè)地產領域的市場機制正在發(fā)揮其威力商業(yè)地產開發(fā)商實力增強 中國加入 WTO，眾多國 際連鎖 品牌商家的 進 入，國內零售商家也日 趨 成熟并努力 實 行 連鎖 品牌化 國家宏 觀 政策允 許 國 際 基金介入商 業(yè) 地 產領 域 商業(yè)地產開發(fā)首先需要明確的問題 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案樓層業(yè)種分析樓層 業(yè)種 百貨超市 服務展示 生活家居 美容美發(fā) 餐飲美食 書籍光碟 服裝鞋帽 童裝玩具 運動用品 影音數(shù)碼 珠寶精品 休閑娛樂負一層 % % % % % % % % % % % %一層 % % % % % % % % % % % %二層 % % % % % % % % % % % %三層 % % % % % % % % % % % %四層 % % % % % % % % % % % %五層 % % % % % % % % % % % %萬象城各樓層業(yè)種個數(shù)比例● 服務展示 /珠寶精品主要集中在較低樓層；● 服裝鞋帽主要分布中低樓層；● 餐飲 /生活家居 /童裝玩具 /影音數(shù)碼等分布在較高樓層。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 樓層 面積區(qū)間 負二層 負一層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層60㎡ 及以下 % % % % % % % % %61150㎡ % % % % % % % % %151300㎡ % % % % % % % % %301500㎡ % % % % % % % % %5011000㎡ % % % % % % % % %1001㎡ 及以上 % % % % % % % % %各樓層兩端業(yè)種面積區(qū)間比例● 500㎡ 以下的面積區(qū)間商家主要分布在二層及以下；● 501㎡ 以上的面積區(qū)間商家主要分布在三層及以上。 ? 5個區(qū)域型購物中心重復出現(xiàn) 4次以上的商戶有 35家， 重復出現(xiàn) 4次以上的商戶最多的是服裝 /配飾 /鞋帽類，其次是珠寶精品類、美食類。信息不對稱產生不信任心理★ 上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項目本體原因★ 認可該項目但不合脾胃★ 那項目很可能會旺，但我進去不好★ 它只對婦女孩子老人有吸引力★ 品牌太雜，會影響我們品牌的形象★ 項目或鋪位選址，雙方要求不一★ 整體定位或經(jīng)營特色，雙方有?！?業(yè)態(tài)業(yè)種的布局，雙方差距較大★ 客路不清晰★ 營銷信息傳達失重或不到位★ 上述差距的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項目本體原因★ 想進而難進 ★ 那項目門檻高了★ 太貴了，租不起★ 開發(fā)商太狠了，想捆死我們★ 那個條件不答應，我就沒法簽約★ 租金整體價位過高，付租方式苛刻★ 租約中責權利嚴重不對等★ 剩余鋪位的條件比較差，硬件不到位★ 商戶的特殊要求，開發(fā)商難以滿足★ 開發(fā)商的重點要求，商戶難以做到★ 上述因素的綜合或其他招攬什么樣的商家進店 “ 招攬什么樣的商家進店 ” ，看似屬于招商工作范疇，它實際上涉及購物中心開發(fā)經(jīng)營的核心問題：整體定位、設計思想、經(jīng)營理念等。第二階段（ 2023年－ 2023年）國際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進入市場 　　 　　 主要