商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心規(guī)劃與招商策略(參考版)
2025-02-20 00:25本頁(yè)面
【正文】 國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)三分天下● 國(guó)際零售商● 國(guó)內(nèi)連鎖品牌● 區(qū)域零售商謝謝！ 案例介紹 新疆國(guó)際大巴扎建筑群分布及數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)駐商家圖片小覽室內(nèi)實(shí)景謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH?！?其在中國(guó)的深度擴(kuò)張也使國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境發(fā)生明顯變化。國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析國(guó)際零售商發(fā)展的歷程國(guó)際零售商的拓展選址國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景三、國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)發(fā)展前景國(guó)際零售商將在國(guó)內(nèi)深度擴(kuò)張 － 80 m178。層 高要求（ m） 樓板承重（ Kg/㎡ ） 350Kg/㎡技 術(shù) 指 標(biāo) 具體情況店前走道 無(wú)要求，清 潔 即可停 車場(chǎng) 位置、數(shù)量 無(wú)具體要求物 業(yè) 交付裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯或 簡(jiǎn)單 裝修租金承受范 圍 以 實(shí)際 情況而定交付租金形式 一般是租金形式租 賃 年限 根據(jù)商 場(chǎng) 或超市社區(qū)的 實(shí)際 情況而定免租期 免租期 較 短，一般在 6個(gè)月左右選 址開店 時(shí)間 及 負(fù)責(zé) 部 門 選 址主要通 過(guò) 公司 發(fā) 展部和市 場(chǎng)部，從 選 址到開 業(yè) 的 時(shí)間 有快有慢：大的 門 店一般需 30多天；中型店需要 25天左右；像 島 柜 樣 的小面 積 店 約 需要半個(gè)月左右。需要展示面 較 好，最好能安排在當(dāng) 門鋪 位。附近的交通要方便，外面的人流能方便 進(jìn) 入。第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 主要特點(diǎn)： 政 策：無(wú)限制 業(yè) 態(tài)：多業(yè)態(tài)并存 開店速度：迅猛 進(jìn)駐區(qū)域：一二三線城市第三階段(2023年后 )國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開放 ,國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張商家名稱 至今在中國(guó)開店數(shù)量沃爾瑪 66家家樂(lè)福 60家白安居 51家肯德基 1400多家麥當(dāng)勞 760多家第三階段(2023年后 )國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開放 ,國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析國(guó)際零售商發(fā)展的歷程國(guó)際零售商的拓展選址國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景國(guó)際零售商的拓展選址● 外資零售品牌在中國(guó)的高速發(fā)展充分說(shuō)明了其在中國(guó)的這個(gè)環(huán)境中生存、打拼乃至壯大的超強(qiáng)適應(yīng)能力．● 為此，我們對(duì) 200多家國(guó)際零售品牌進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)一年的商家訪談，綜合了各個(gè)行業(yè)和業(yè)態(tài)進(jìn)行了詳細(xì)分析，并總結(jié)出國(guó)際零售商在國(guó)內(nèi)拓展選址的有效數(shù)據(jù)。第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 例 :家樂(lè)福在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃全面提速● 2023年底前開設(shè) 50家超級(jí)折扣店● 2023年以前超大型超市擴(kuò)增至 70家● 2023年初開設(shè)首批生鮮超市第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 沃爾瑪?shù)?2023年前，在 20個(gè)城市設(shè)立 60家店，年銷售 300億。合同常遺漏要點(diǎn)舉例四、 國(guó)際零售商拓展分析國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析國(guó)際零售商發(fā)展的歷程國(guó)際零售商的拓展選址國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景第一階段（ 2023年以前）國(guó)際零售商開始進(jìn)入中國(guó)第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)第三階段（ 2023年以后）國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開放，國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張國(guó)際零售商發(fā)展的歷程第一階段 主要特點(diǎn)： 政 策：有限制 業(yè) 態(tài)：形式單一 開店速度：緩慢 進(jìn)駐區(qū)域：一線城市 （北京 上?！V州 深圳等）（ 2023年以前）國(guó)際零售商開始進(jìn)入中國(guó) 商家名稱 進(jìn)入中國(guó)時(shí)間 中國(guó)總部地點(diǎn)沃爾瑪 1996年 深圳家樂(lè)福 1995年 上海百安居 1999年 上?？系禄?1987年 北京麥當(dāng)勞 1990年 上海第一階段（ 2023年以前）國(guó)際零售商開始進(jìn)入中國(guó) 第二階段主要特點(diǎn)： 政 策：仍有限制 業(yè) 態(tài)：趨于多樣化 開店速度：加快 進(jìn)駐區(qū)域：一、二線城市 （ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) ● 廣州市洋超市已占廣州零售市場(chǎng) 50%以上● 上海市全市原計(jì)劃 2023年共引進(jìn)外資超市 60家，而到 2023年初就已超額達(dá)到此目標(biāo)?；蚧\統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。信息不對(duì)稱產(chǎn)生不信任心理★ 上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 認(rèn)可該項(xiàng)目但不合脾胃★ 那項(xiàng)目很可能會(huì)旺，但我進(jìn)去不好★ 它只對(duì)婦女孩子老人有吸引力★ 品牌太雜，會(huì)影響我們品牌的形象★ 項(xiàng)目或鋪位選址，雙方要求不一★ 整體定位或經(jīng)營(yíng)特色，雙方有?！?業(yè)態(tài)業(yè)種的布局，雙方差距較大★ 客路不清晰★ 營(yíng)銷信息傳達(dá)失重或不到位★ 上述差距的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 想進(jìn)而難進(jìn) ★ 那項(xiàng)目門檻高了★ 太貴了，租不起★ 開發(fā)商太狠了，想捆死我們★ 那個(gè)條件不答應(yīng)，我就沒(méi)法簽約★ 租金整體價(jià)位過(guò)高，付租方式苛刻★ 租約中責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不對(duì)等★ 剩余鋪位的條件比較差，硬件不到位★ 商戶的特殊要求，開發(fā)商難以滿足★ 開發(fā)商的重點(diǎn)要求，商戶難以做到★ 上述因素的綜合或其他招攬什么樣的商家進(jìn)店 “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物中心開發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。★ 開發(fā)商信譽(yù)不高，管理水平不明差。整體定位模糊不清，感召力不強(qiáng)。 三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題 目標(biāo)商戶主次分明 租金、租期差異大 招商時(shí)間長(zhǎng) 招商難度大 招商技術(shù)要求高購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)招商難究竟難在哪里招攬什么樣的商家進(jìn)店如何定租金才恰當(dāng)招商租約中存在的問(wèn)題招商運(yùn)作中存在的問(wèn)題招商難究竟難在哪里？ ? 5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心重復(fù)出現(xiàn) 4次以上的商戶有 35家， 重復(fù)出現(xiàn) 4次以上的商戶最多的是服裝 /配飾 /鞋帽類，其次是珠寶精品類、美食類。12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析 12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例 12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析? 商戶重復(fù)是購(gòu)物中心的一大特色，從 12個(gè)購(gòu)物中重復(fù)出現(xiàn)的商戶數(shù)量及比例圖表中，可以看出重復(fù)出現(xiàn) 25次的商戶數(shù)占了 26%，重復(fù)出現(xiàn) 610次的商戶數(shù)占了 %，重復(fù)出現(xiàn) 1112次的商戶只占 % ，合計(jì) %；? 1次重復(fù)的商戶數(shù)在 %，說(shuō)明購(gòu)物中心在商戶組合上也都有差異化，各有特色。其中 5家區(qū)域型購(gòu)物中心每家都有，社區(qū)型購(gòu)物中心也有 3家以瑪莎百貨作主力店 十二個(gè)典型購(gòu)物中心百貨、超市分析? 5家區(qū)域型購(gòu)物中心每家都有 3家以上百貨 /超市類主力店，其中 海港城 6家，又一城、太古城中心均有 5家，時(shí)代廣場(chǎng)有 4家，太古廣場(chǎng)有 3家；? 7家社區(qū)型購(gòu)物中心，以超市作為主力店是普遍現(xiàn)象，以上 7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心中，百佳超級(jí)市場(chǎng)就出現(xiàn)了 6次，旺角新世紀(jì)廣場(chǎng)雖沒(méi)有引進(jìn)百佳，但也有惠康超市 “坐陣
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