【正文】 謝商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。中信城市廣場、中信地鐵商場無縫對接，構(gòu)建財富商圈謝 警惕：財務(wù)預(yù)算與經(jīng)營實際的偏離或購為負(fù)擔(dān)。施的較大背離。不合理且同質(zhì)化嚴(yán)重。 購物中心的高檔化陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）表現(xiàn)：追求品牌、租戶的高檔化。開業(yè)率持續(xù)下降。 購物中心的開業(yè)率陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）表現(xiàn)： “慎重游戲 ”。不能正常經(jīng)營。中心定出較高的租金收入要求。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）例：成功管理天河城的主要決定因素一是完整產(chǎn)權(quán)、二是強力團(tuán)隊三是綜合經(jīng)營、四是持續(xù)創(chuàng)新 強力團(tuán)隊完整產(chǎn)權(quán)持續(xù)創(chuàng)新綜合經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 提防購物中心四大陷阱 購物中心的期望值陷阱 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）表現(xiàn)：比照特殊個案或不同階段的購物 第四、給管理團(tuán)隊充分的運作空間和設(shè)計一個嚴(yán)密的激勵約束機制。第三、選擇團(tuán)隊的關(guān)鍵是其主要成員的職業(yè)道德和 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）第一、管理團(tuán)隊從策劃階段就要進(jìn)入。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天貿(mào)集團(tuán)的創(chuàng)新歷程 1996— 1999年 2023— 2023年 2023年以后發(fā)展戰(zhàn)略 租營生存 還債蓄勢 品牌擴張經(jīng)營方式 租戶組合 商戶組合 品牌組合客戶關(guān)系 買方主導(dǎo) 賣方主導(dǎo) 戰(zhàn)略伙伴 營商環(huán)境 貪大求洋 舒適通暢 消費方式 （現(xiàn)代體驗） （業(yè)態(tài)體驗） （生活 體驗 ）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 管理團(tuán)隊決定購物中心價值 管理團(tuán)隊是解決問題的關(guān)鍵 當(dāng)時，創(chuàng)業(yè)者的想法就是 “把北京路搬進(jìn)天河城 ”，讓天河城 “城中有城，城中有街，街中有店 ”。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）資料來源：杰弗里 ?穆爾， 《 老企業(yè)的創(chuàng)新定律 》圖 市場生命發(fā)展周期商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 持續(xù)創(chuàng)新 — 管理的動力 一個好的購物中心的地址是可以創(chuàng)造的，實質(zhì)是創(chuàng)造一個購物中心的存在和發(fā)展環(huán)境。結(jié)構(gòu)創(chuàng)新 (Structural Innovation)利用破壞性變化對行業(yè)關(guān)系進(jìn)行重構(gòu)。例：天貿(mào)集團(tuán)的 Townmall。 天河城的綠色購物中心 （放心型）。例：天河城的第 8億個顧客 （開心型） 。例：病毒式營銷；網(wǎng)上拍賣。例： Dell公司訂單銷售。例： Titleist公司 Pro V1(性能改進(jìn) )； 惠普公司的噴墨打印機（成本降低）。例：天騰公司（ Tandem）創(chuàng)造出 ATM。例：優(yōu)盤；任天堂的口袋怪獸（ Pokemon）電子游戲。大道期（衰退期）Main Street(Declining)技術(shù)的過時猶如地震那樣迅疾地降臨，暴露出公司銷售的產(chǎn)品與市場當(dāng)前需求之間的斷層。大道期（早期）Main Street(Early)整個市場增長放緩，同質(zhì)化的情況在增加。保齡球道期Bowling Alley該技術(shù)被證明是真正有用的，并被認(rèn)為是許多應(yīng)用產(chǎn)品必需和標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)。早期市場期Early Market該技術(shù)前途懸而未決：一方面，它在市場上出現(xiàn)已有時日，喪失了新奇感，另一方面，人們對它的接受還不夠廣泛。天河城正在加快調(diào)整期向創(chuàng)新期的過渡，包括探索創(chuàng)新期的租戶組合的特點和策略。當(dāng)然，創(chuàng)新期的任務(wù)不僅僅是租戶組合調(diào)整。 對于此次租戶調(diào)整結(jié)果，有天河城的創(chuàng)業(yè)者感嘆：原以為天河城的租金到了頂，沒想到這兩年還在不斷地升。從天河城的經(jīng)營業(yè)績來看，在調(diào)整期 (包括上面所說的實驗期 )的出租率是穩(wěn)定的，租金水平和租金收入都是上升的。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 預(yù)期領(lǐng)先就是要求購物中心的經(jīng)營者在招租期要為今后的租戶調(diào)整留有余地，要做好功能布局的分階段改進(jìn)計劃。所以，也可以將天河城的實驗期歸并到一般購物中心的調(diào)整期。重點區(qū)域調(diào)整的經(jīng)驗堅定了我們加大調(diào)整力度的決心。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 第二步，進(jìn)行重點區(qū)域?qū)嶒?，以確定調(diào)整力度。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 基于對購物中心不同時期的特點分析和策略安排，天貿(mào)集團(tuán)決定在 2023年實行 “天河城品牌形象提升工程 ”，包括租戶組合調(diào)整、 CI導(dǎo)入、二次裝修和優(yōu)化服務(wù)四大內(nèi)容， 第一步，進(jìn)行三個方面的調(diào)查，以明確租戶調(diào)整的方向。 如果上升期的準(zhǔn)備工作充分，調(diào)整期的調(diào)整工作就比較主動，可以為購物中心進(jìn)入創(chuàng)新期打下基礎(chǔ)。 調(diào)整期的購物中心的出租率保持在 99%以上，處于賣方市場。由于這時購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預(yù)期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補招租期租戶組合缺陷。 上升期是指購物中心的出租率保持在 95%以上，但沒有形成明顯的賣方市場，租戶組合策略的重點是控制續(xù)租期與調(diào)整租金并開發(fā)潛在租戶。次主力店的配置要與購物中心的功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。由于這時購物中心的趨勢已經(jīng)明朗，經(jīng)營者和租戶雙方的心理預(yù)期發(fā)生了明顯的變化，經(jīng)營者有條件開始彌補招租期租戶組合缺陷。 上升期是指購物中心的出租率保持在 95%以上，但沒有形成明顯的賣方市場， 租戶組合策略的重點是控制續(xù)租期與調(diào)整租金并開發(fā)潛在租戶。次主力店的配置要與購物中心的功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)營種類結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，也就是要考慮購物、飲食、休閑、娛樂等的租戶比例。在配置主力店時，一般會有百貨公司和綜合超市，選擇這兩種業(yè)態(tài)的主力店時， 一條必須堅持的標(biāo)準(zhǔn)就是該主力店的母公司沒有拖欠供應(yīng)商貨款的記錄。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 招租期包括購物中心開業(yè)前招商到出租率達(dá)到 95%， 其特點是買方市場或租戶談判力量較強， 租戶組合策略的選擇重點是處理出租率、租金水平和租戶結(jié)構(gòu)的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心選型與規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）地域條件購物中心有限輻射商圈核銷售經(jīng)營（相同業(yè)態(tài)銷售，鄰近業(yè)態(tài)銷售） 購物中心租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心不同經(jīng)營階段租戶組合特點的差異 根據(jù)不同階段特點制定適當(dāng)?shù)淖鈶粽{(diào)整策略 購物中心從租賃經(jīng)營的角度分為 : 招租期、上升期、調(diào)整期和創(chuàng)新期。三、天貿(mào)集團(tuán)三大業(yè)務(wù)的發(fā)展與天河城密不可分，把 “天河城 ”作為核心和整體品牌來認(rèn)識和發(fā)展。一、 SHOPPING MALL綜合服務(wù)。 天河城（ TEEMALL)人流數(shù)量商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城日均客流單位：萬人次商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城集團(tuán) 97— 03年租金及利潤增長率租金百分比利潤總額百分比商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 天河城 97— 03年商鋪出租率商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 作為中國大陸最早的 SHOPPING　 MALL之一，號稱 “中國第一商城 ”的天河城 (TEEMALL)的成功創(chuàng)造了 “十年十個最 ”： 最早的股份制商業(yè)企業(yè) 最高速建成開業(yè) 最早引進(jìn)外商零售百貨企業(yè) 最具代表性綜合經(jīng)營模式 最現(xiàn)代物業(yè)管理 最大額單店銷售 最大客流量 最滿租位 最高效回報 最強力帶動 “ 十年十個最 ”商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳保利文化廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳華潤萬象城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳 COCO PARK商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 廣州正佳廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 港隆城購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 深圳海岸城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 花園城中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 華潤中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 京基百納空間商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 美麗 AAA商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 太陽廣場商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 益田假日廣場購物中心經(jīng)營管理要點 經(jīng)營管理與運營管理 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）購物中心職業(yè)經(jīng)理人高級專業(yè)人員購物中心運營經(jīng)理中高級專業(yè)人員購物中心和零售房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員以專業(yè)化管理從戰(zhàn)略層面促進(jìn)購物中心可持續(xù)經(jīng)營以及物業(yè)價值提升定制中短期發(fā)展計劃、年度預(yù)算、進(jìn)行購物中心定位更新與持續(xù)運營通過具體管理、培訓(xùn)和指導(dǎo)行為實現(xiàn)購物中心價值提升商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）知識購物中心職業(yè)經(jīng)理人購物中心運營經(jīng)理技能市場學(xué)零售學(xué)房地產(chǎn)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)建筑學(xué)管理學(xué)金融學(xué)會計學(xué)金融管理運營管理開發(fā)管理投資管理 市 調(diào)租賃管理行銷管理人力資源管理租戶組合物業(yè)管理 購物中心經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 組織結(jié)構(gòu) 總 經(jīng) 理 租賃部 運營部 工程部 市場部 行政部 財務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 部門職能 購物中心商鋪、廣告位招租現(xiàn)有租戶關(guān)系維護(hù)和跟蹤服務(wù) 新租戶開發(fā)與儲備處理購物中心租務(wù)糾紛配合政府租賃主管部門工作租 賃 部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心形象策劃與發(fā)展工作 購物中心品牌打造