【正文】 傳媒推廣及社會公益活動(dòng)安排 市場動(dòng)態(tài)及資訊的收集和反饋 購物中心公關(guān)工作市 場 部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）運(yùn) 營 部 購物中心日常運(yùn)營管理 購物中心安全管理 綠化、保潔等環(huán)境管理 客戶關(guān)系維護(hù) 投訴及客戶問題處理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）工 程 部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理及維修保養(yǎng) 設(shè)備、設(shè)施定期檢測工作 建筑工程項(xiàng)目管理 建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 消防等危機(jī)事件應(yīng)急處理商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）行 政 部日常行政事務(wù)管理 企業(yè)文化建設(shè)與宣傳 團(tuán)隊(duì)建設(shè)，人力資源管理，員工培訓(xùn)建筑智能化、節(jié)能新技術(shù)推廣應(yīng)用 規(guī)章制度的監(jiān)督實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）財(cái) 務(wù) 部會計(jì)、出納業(yè)務(wù) 各項(xiàng)收支費(fèi)用核算及報(bào)表編制 合同控制和審計(jì)經(jīng)營數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 購物中心戰(zhàn)略發(fā)展決策支持和參與商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 經(jīng)營功能商務(wù)功能運(yùn)營功能品牌功能維護(hù)功能驅(qū)動(dòng)功能控制功能商戶組合與功能布局 租賃部客戶關(guān)系與現(xiàn)場管理 運(yùn)營部市場營銷與公共關(guān)系 市場部工程改造與設(shè)備運(yùn)維 工程部團(tuán)隊(duì)建設(shè)與行政運(yùn)行 行政部會計(jì)財(cái)務(wù)與計(jì)劃統(tǒng)計(jì) 財(cái)務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 開業(yè)率（面積開業(yè)率，戶數(shù)開業(yè)率） 靜態(tài)指標(biāo) 開業(yè)增長率（試業(yè)期內(nèi)開業(yè)率的增長率） 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 功能覆蓋率 （各種業(yè)態(tài)的開業(yè)率） 業(yè)態(tài)指標(biāo) 購物中心開業(yè)招商控制 檢驗(yàn)尺度：開業(yè)率與開業(yè)增長率商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）功能布局品牌結(jié)構(gòu)商戶等級 調(diào)整計(jì)劃填空游戲 開業(yè)率商戶結(jié)構(gòu) 商戶數(shù)量 控制方向：商戶數(shù)量與商戶結(jié)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）經(jīng)營缺陷物業(yè)增值盈虧平衡替代計(jì)劃主力店簡化招商帶動(dòng)商戶吸引人流錨店 陷阱 招商陷阱：主力店與增長空間商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃與招商是必要的 招商的每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)由管理團(tuán)隊(duì)把關(guān)商業(yè)規(guī)劃中的商戶組合應(yīng)由同一機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)招商 專業(yè)機(jī)構(gòu)：管理團(tuán)隊(duì)與中介機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）職業(yè)經(jīng)理管理規(guī)則 經(jīng)營技術(shù)市場管理業(yè)態(tài)特點(diǎn)物業(yè)條件人才來源經(jīng)營管理職業(yè)操守從業(yè)經(jīng)歷管理體系行業(yè)地位 購物中心職業(yè)經(jīng)理 職業(yè)經(jīng)理的地位和條件商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）Text地址可以創(chuàng)選業(yè)態(tài)優(yōu)勢巨大中國市場廣闊第一是團(tuán)隊(duì)第二是團(tuán)隊(duì)第三還是團(tuán)隊(duì)第一是選址第二是選址第三還是選址 管理團(tuán)隊(duì)是購物中心成功的關(guān)鍵 購物中心成功經(jīng)營之道 購物中心開發(fā)三一原理 真正的商業(yè)地產(chǎn)商要能成功經(jīng)營一個(gè)項(xiàng)目， 必須做到： “項(xiàng)目物業(yè)一平米不能賣， 開發(fā)和經(jīng)營資金一元錢不能缺， 管理團(tuán)隊(duì)到位一分鐘不能晚 ” 。 地下 2層為停車場，可停放上千輛汽車 ,日均車流量達(dá)到 2023輛次。 1998年 12月 ,天河城通過ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，獲得挪威 DNV認(rèn)證公司頒發(fā)的證書。 1992年 8月 18日奠基、 11月 18日動(dòng)工。 12年來天河城集團(tuán)成功地建設(shè)、經(jīng)營、管理了中國第一商城 — 天河城（ TEEMALL），使天河城（ TEEMALL）發(fā)展成為現(xiàn)代購物中心的代表和品牌，成功地經(jīng)營了天河城百貨發(fā)展公司（包括：天河城百貨公司及吉之島天貿(mào)公司。天河城集團(tuán)是一家定向募集的中外合資的股份有限公司。 中信地鐵商場遵循創(chuàng)新的商業(yè)規(guī)劃理念，融合了商業(yè)與文化，合理布局，完善規(guī)劃，涵蓋了美食、服飾、精品、娛樂、特色商品等，將打造成特色區(qū)域主題購物區(qū)域，其中香港著名餐飲品牌 “蔡瀾美食坊 ”、著名服裝品牌 “鄧達(dá)智概念時(shí)尚廊 ”已強(qiáng)勢進(jìn)駐。項(xiàng)目位于深圳地鐵一號線科學(xué)館站地下，深圳市區(qū)兩大主干道深南中路和上步路在此交匯，總建筑面積達(dá) 17970平方米，其中商業(yè)面積 16240平方米，是深圳目前商業(yè)體量最大，商業(yè)氣氛最成熟的地鐵商業(yè)。 目前，深南中商圈已成為以中信城市廣場為核心的高端消費(fèi)和以中信地鐵商場為代表的大眾消費(fèi)互為補(bǔ)充的綜合性商圈。位于地鐵 1號線科學(xué)館站地下空間并直接連通購物中心 LG層和華強(qiáng)北商圈的中信地鐵商場開業(yè)，中國內(nèi)地首家 “蔡瀾美食坊 ”、 “鄧達(dá)智概念廊 ”簽約進(jìn)駐，還設(shè)有名牌折扣店、休閑驛站等特色經(jīng)營專區(qū)，是目前深圳最大的地鐵商業(yè)項(xiàng)目。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 憑借其多元化的功能設(shè)計(jì)，國際品牌云集的業(yè)態(tài)組合和豐富的商業(yè)文化底蘊(yùn)，中信城市廣場屢獲殊榮。 Louis Vuitton、 Cartier、 Fendi、 TOD’S、 Hugo Boss、Burberry、 Versace、 Ermenegildo Zegna等眾多世界頂級品牌服飾，以及逸和軒酒家、豫園上海飯莊、王子廚房、新南國影城、中航健身會、瑪花纖體、星巴克、哈根達(dá)斯等眾多知名休閑餐飲商家進(jìn)駐。 中信城市廣場購物中心共分六層，在功能設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)了集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的功能特性。 近看，別具一格的水晶門、水柱時(shí)鐘、音樂噴泉造型點(diǎn)綴其中，給這座極富現(xiàn)代感的商業(yè)建筑增添了不少迷人風(fēng)景。作為深圳市乃至華南區(qū)國際化高檔購物中心的代表，中信城市廣場地處深南中商圈，占地 5萬平方米，建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）加利福尼亞州的米申維覺的 Kaleidoscope,是一個(gè)節(jié)日、娛樂性質(zhì)的新生代社區(qū)中心 .商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）明尼阿波利斯的美國廣場是全美最大的封閉型購物廣場。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于里約熱內(nèi)盧的城市娛樂中心，包括一個(gè) 16屏的影院、多媒體游戲廊、音像店、主題餐館和一個(gè) IMAX劇院。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）加利福尼亞的貝弗利希爾斯 ,兩條花園小道的交匯處特色中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）紐約中央谷地的 Woodbury Common Factory Outlets直銷中心。節(jié)日中 心的建造非常有限，由于它們對游客的依 賴性很大，它們的成功限于大的市場區(qū)。它代表了質(zhì)量、品 位和價(jià)格導(dǎo)向的細(xì)分市場。城市娛樂中心基于 “trinity of synergy”的概念，將娛樂、餐飲和零售組 合在一個(gè)步行導(dǎo)向的環(huán)境里。 沿著大都市區(qū)城區(qū)邊緣的主要高速公路選 址。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）超能中心 通常是露天的，貿(mào)易區(qū)的規(guī)模一般與地區(qū) 購物中心相當(dāng)。廉價(jià)中心 是一種迅速發(fā)展起來的購物中心類型，曾經(jīng) 一度被稱為折扣中心。特色中心需要根據(jù)基 實(shí)際情況進(jìn)一步特征化。節(jié)日中心 20世紀(jì) 70年代，購物中心的特色化和細(xì)分化成為發(fā)展趨勢，進(jìn)入 90年代，這一聲勢進(jìn)一步加速。超能中心 ◆ 城市娛樂中心◆ 直銷中心 ◆ 特色中心 ◆ 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于洛杉磯的 THE COMMONS AT CALABASAS社區(qū)購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）位于華盛頓雷德蒙德城鎮(zhèn)中心的地區(qū)購物中心商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）哥倫比亞的布卡拉曼加 EL TEJAR購物中心，涉及的商業(yè)用途非常廣泛，包括 150個(gè)商店，一個(gè)美食園，一個(gè)特殊事務(wù)區(qū)，一個(gè)影院，若干餐館以及室內(nèi)娛樂設(shè)施。 決定購物中心類型的首先是主要的租戶類型，其次是購物中心的規(guī)模和商圈。 項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商要充分注意 設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和該區(qū)域的可利用空間。 第二、大型綜合超市的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)自成一體，出入口和電梯安排以我為主，很難與購物中心合諧連接。 例：虎門步行街 —— 虎門天河城商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 不能正確地選擇業(yè)態(tài)搭配，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不能整體發(fā)揮作用甚至改造都比較困難，主要突出表現(xiàn)在選擇大型綜合超市為主力商店的購物中心項(xiàng)目上： 第一、大型綜合超市的目標(biāo)客群與業(yè)態(tài)的目標(biāo)客群不能共享。 例：某大型購物中心與同期開業(yè)的另一鄰近的大型 購物中心相比（強(qiáng)調(diào)商品結(jié)構(gòu)，忽視業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；強(qiáng)調(diào)租 戶組合，忽視功能布局；強(qiáng)調(diào)銷售動(dòng)線，忽視體驗(yàn)動(dòng)線）。主要突出表現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上。 例：廣州某開發(fā)商，稱自己的項(xiàng)目做什么樣的商場都可以。 商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)選擇商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 第二、籠統(tǒng)地說要開商場，但不知道不同業(yè)態(tài)的商場有不同的特點(diǎn)和經(jīng)營規(guī)律。 例：深圳某地鐵上蓋約 2萬平方米商業(yè)物業(yè)，因?yàn)樾敦浧脚_及送貨通道狹窄，不具備開設(shè)大型百貨公司或綜合超市或區(qū)域購物中心的條件。更具體地說：第一 是管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，第二是管理團(tuán)隊(duì)的 進(jìn)入時(shí)間，第三是管理團(tuán)隊(duì)的適應(yīng)程度。商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制） 購物中心在選擇主力店和次主力店時(shí)，要充 分兼顧開業(yè)需求（開業(yè)面積、開業(yè)時(shí)間）和 持續(xù)經(jīng)營（租戶組合、租金增長），以保證 商業(yè)物業(yè)最大的增值空間。 獲取租金收入、抽成收入、自營收入 的選擇由商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營能力 和經(jīng)營水平?jīng)Q定，受業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)取向 制約。 零售經(jīng)營收入關(guān)系自有商品◆ 便利店 ◆ 傳統(tǒng)超級市場◆ 食品超級商店◆ 聯(lián)合商店◆ 有限公司商店◆ 倉儲店◆ 專業(yè)店◆ 雜貨店◆ 傳統(tǒng)百貨公司◆ 全線折扣百貨店◆ 工廠門市部◆ 會員俱樂部◆ 跳蚤市場以食品為導(dǎo)向的零售商綜合商品零售商Ⅱ商業(yè)地產(chǎn)與購物中心（請勿復(fù)制）◆ 在美國，約有 220萬家不同的公司 被聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局定義為零售商，它們經(jīng)營著 260萬個(gè)以 上零售店。自選銷，出入