【正文】 綜合大型購物廣場的空白。（χχ）購物廣場的啟動，將有助于九江零售業(yè)的快速發(fā)展。市區(qū)年消費品總額高達（χχ）億元。人均存款額（χχ）元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（χχ）元。國民生產(chǎn)總值達到（χχ）億元，經(jīng)濟總量在江西省位居第二，僅次于南昌。自古以來人杰地靈，人才輩出。在此，我代表九江市委、市政府、以及（χχ）萬九江人民，向來自各地的客商表示熱烈的歡迎！歡迎你們到九江來投資創(chuàng)業(yè)。 7 / 80再次感謝諸位的光臨。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。放眼時下國內(nèi)外商界，合作共贏是一個早已被大家認同的理念，基于這樣一個理念，我們將一如既往、全力以赴的為各位朋友提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 （χχ）購物廣場是一個新型的投資舞臺，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來， （ ）購物廣場都將扮演著九江最重要的商業(yè)角色。目前，整個建設(shè)工程進展順利，將定于 后 月份對外營業(yè)。（ χχ ）領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們：非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來參加今天購物廣場的招商說明會，在這里，我謹代表集團鐘董事長、購物廣場董事會及全體員工，對九江（ χχ）購物廣場的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家！回顧（χχ ）年來我公司在九江的發(fā)展歷程，均得益于社會各界朋友的鼎力支持和幫助，尤其是（——）委、 （ ）政府及各級部門的關(guān)懷與扶持，使得我們在九江市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。這樣，招商說明會預(yù)計達到的直接效果與間接影響產(chǎn)生效果基本達到 6 / 80認租（χχ）—（χχ）個，完成總店鋪數(shù)量的 χχ % —χχ% 。兩階段相加，從招商說明會起 30 日內(nèi)，可以預(yù)計認租客戶能夠在（χχ）個—（χχ）個，按每個客戶認租一間店鋪計算，能夠完成購物中心總店鋪數(shù)量的 χχ% —χχ%，這應(yīng)為招商說明會所能體現(xiàn)的直接效果。目標登記客戶數(shù)量應(yīng)達到（χχ）個，計劃在招商說明會召開的時候突破（χχ）個，按參會數(shù)量與參會人目的質(zhì)量占比 50%計算，意即實質(zhì)可以到會（ χχ ）人，從中正常情況下，當(dāng)日能夠充分了解、信任并能直接認租者計劃達到 40%—50%，即有（χχ）個—（χχ）個業(yè)戶達成認租意向，當(dāng)然，完成這個數(shù)量的基礎(chǔ)在于精心的策劃與現(xiàn)場炒作。（五）以完備、有序的整個會議組織控制過程，樹立良好的團隊整體形象，體現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運作能力，影響目標客戶的選擇。（四）利用絕對的招商政策優(yōu)勢，制造、炒作現(xiàn)場氣氛，實現(xiàn)現(xiàn)場預(yù)定、搶租熱烈場面的目的。（二）通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話，充分展現(xiàn)政府的支持與購物廣場的實力。15 / 80 16 / 80購 物 廣 場 項 目 商 業(yè) 策 劃 運 作 組 織 架 構(gòu) （ 計 劃 ）董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理： 副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：控管部客服中心人事行政部財務(wù)部銷售部招商部營運部17 / 80購 物 廣 場 營 運 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：營業(yè)督察： 信息中心： 制度編訂：三樓商場（1 人）二樓商場（1 人）一樓商場（1 人）檔案管理（1 人）信息匯總（1 人）品牌控制（1 人）管理制度（1 人）促銷控制（1 人）營業(yè)流程（1 人）18 / 80購 物 廣 場 企 劃 部 組 織 架 構(gòu) 助理：設(shè)計制作現(xiàn)場執(zhí)行文案編制經(jīng)理：19 / 80購 物 廣 場 招 商 部 組 織 架 構(gòu) 備注：本架構(gòu)可根據(jù)招商進度與規(guī)劃變更適時調(diào)整人員結(jié)構(gòu)。所以，在我們運作的項目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠、信心”相待，給予主導(dǎo)運作者足夠的信任和充分授權(quán)。二、執(zhí)行的保證高效、正確的執(zhí)行公司決策、方針、政策是企業(yè)追求的目標，而執(zhí)行的效果則取決于執(zhí)行主導(dǎo)者的綜合素質(zhì)、個性、指揮能力、協(xié)調(diào)能力和溝通能力。內(nèi)、外新改造及裝修， （）年（）月（）日—（）年（）月（）日，共三個月時間全面改造商場。前期策劃：（）年（）月（）日—（）年（）月（）日，組建運作機構(gòu)，引進各專業(yè)人才。以正常商業(yè)投資測算，本項目約需 3 年可回收投資成本。根據(jù)九江市商業(yè)網(wǎng)點租金狀況，1F 招租租金測算為 萬元；2F 、3F 樓外店租金收入測算為 42 萬元，2F 、3F 整體大賣場營業(yè)額預(yù)算，每年約 5580 萬元，平均毛利率 8 %，實際毛收入 萬元，整個項目年收入（第一年）約 萬元。固定費用折舊攤銷（按 10 年攤銷）每年折舊攤銷約為 萬元。三、開業(yè)籌備及開業(yè)慶典策劃、執(zhí)行（另附） 。第七章 項目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附） 。六、項目店面裝修工程管理（另附《店面裝修工程管理規(guī)范》 ） 。四、項目營業(yè)人員管理（另附《營業(yè)人員手冊》 ） 。二、項目行政組織架構(gòu)（見前表） 。㈣提高九江市整體商業(yè)水平（略） 。㈡建立總店經(jīng)營效應(yīng)（略） 。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)九江市場，以達成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標。12 / 80購物廣場宣傳畫冊（文案稿） ；購物廣場三維動畫宣傳片（分鏡頭腳本文案稿）四、招商工作計劃作業(yè)進度安排（已包含在購物廣場綜合統(tǒng)籌策劃工作計劃進度表內(nèi)） 。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附） 。免稅政策（具體減免由董事會決定 ） ；建議：一樓招租部分免稅兩年。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉濍娨晫ｎ}廣告投入方案；報紙廣告投入方案；專項活動廣告投入方案；其他廣告投入方案；二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃專業(yè)人才需求計劃表（另附）培訓(xùn)計劃表（另附）三、組建運作機構(gòu)（見下表——組織架構(gòu)表）第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策免租金政策（具體減免由董事會決定） ；建議：免租期 2—4 個月。項目管理運作手冊編制（百貨部分）☆項目管理基本制度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊；☆接待中心管理手冊；☆業(yè)戶裝修施工管理規(guī)范；☆管理人員手冊（與超市共用）☆對廠方供應(yīng)商促銷人員管理規(guī)范；☆項目規(guī)范合同文本（含超市合同） 。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 2）經(jīng)營主題：大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 3）經(jīng)營主題：家電城、文化休閑及影院第四章 項目前期運營程序計劃一、市場廣告推廣策略㈠項目形象推廣策劃項目推廣口號；項目推廣理念；項目促銷專項活動策劃；項目標志設(shè)計；項目標志字設(shè)計、標準色設(shè)計；項目標準組合規(guī)范設(shè)計；裝修期間項目圍檔設(shè)計；招商接待中心導(dǎo)識、標識設(shè)計；招商手冊設(shè)計（平面部分） ；招商用手袋、DM 設(shè)計；1項目宣傳車體廣告設(shè)計；1招商、項目管理人員服裝設(shè)計（夏裝、冬裝） ；1項目各部門人員工裝設(shè)計；10 / 801招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計；1項目保安人員服裝設(shè)計；11F—2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計、制作。二、1F 經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 1）一層是商場的黃金樓層，以我們對九江現(xiàn)有競爭主力店的調(diào)查結(jié)果分析，并結(jié)合目前九江的消費現(xiàn)狀，初步擬定 1F 的經(jīng)營規(guī)劃如下：總經(jīng)營面積約 5000 平方米（建筑面積） 。⑷大眾化：一定的中檔商業(yè)配比，采取高中互補的經(jīng)營定位，既迎合了我市當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)我市的高消費趨勢。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以 1 帶 1 的規(guī)劃思路，即將超市設(shè)在二層，利用超市的經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢把消費人潮引上二層，一層則分別開設(shè)“風(fēng)味餐飲街” 、 “品牌服裝及兒童大世界” 、 “品牌鞋帽化妝品”等中高檔品牌商品，以吸引主流消費群，三樓則經(jīng)營大小家電和家居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：范圍☆1F：時尚廣場；☆2F：大賣場；8 / 80☆3F：家電城?；ブ?，共榮共利。四、經(jīng)營信條要素要能夠完美的達成和延展經(jīng)營理念，企業(yè)的管理內(nèi)部必須推行與之相輔配的信條，我們提出經(jīng)營信條要包含如下要素：誠信務(wù)實，經(jīng)營永續(xù)。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會經(jīng)濟發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。倡導(dǎo)平價消費，保證真品真價。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有我市地方特色又融合先進經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃；⑵統(tǒng)一店面形象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間；⑷統(tǒng)一人員管理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)；⑹統(tǒng)一人員著裝；⑺統(tǒng)一品牌管理；⑻統(tǒng)一價格政策。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)零售業(yè)態(tài)的發(fā)展方向與趨勢， “超級大賣場”這種近年來發(fā)展出來的新型零售業(yè)態(tài)和模式，逐漸成為新的商業(yè)主流業(yè)態(tài)，因為這種業(yè)態(tài)是零售業(yè)態(tài)向頂級業(yè)態(tài)發(fā)展的必由之路。商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品 10%，B、中檔商品 70%，C、中低檔商品 20%。在本項目的最強對手中（聯(lián)盛、派拉蒙） ，均有共同的弱勢——餐飲，而且這個業(yè)種也是當(dāng)前九江市場的空白點。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。臺灣統(tǒng)一企業(yè)在進軍大陸零售業(yè)市場時，其旗下的“大潤發(fā)” 、 “大福源”兩個品牌皆是此種業(yè)態(tài)的成功典范。這種業(yè)態(tài)是目前江西省、國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè)態(tài)所取代。第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想一、項目定位說明根據(jù) 2022 年 月 日至 月 日對九江市場的調(diào)查資料匯總分析，對本項目的定位特作以下說明。1 / 80投資建設(shè)商業(yè)綜合體（購物廣場）項目運作可行性報告鄭志剛 為項目運作實施（始終）提供切實可操作綱領(lǐng)性運營計劃書，以指導(dǎo)整個項目運作，從而確保項目成功運作。綱要編制統(tǒng)籌： 綱 要 目 錄第一章 項目名稱………………………………………………………第二章 項目定位與經(jīng)營管理模式構(gòu)想………………………………一、項目定位說明…………………………………………………………經(jīng)營業(yè)態(tài)定位…………………………………………………………經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)營商品定位……………………………………………競爭策略定位…………………………………………………………二、經(jīng)營管理模式構(gòu)想……………………………………………………三、經(jīng)營管理理念簡述……………………………………………………四、經(jīng)營信條要素…………………………………………………………第三章 項目經(jīng)營規(guī)劃與經(jīng)營特色構(gòu)想………………………………一、總體規(guī)劃思路與經(jīng)營特色體現(xiàn)………………………………………二、一樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析……………………………………………………第四章 項目前期運營程序計劃………………………………………一、市場廣告推廣策略…………………………………………………二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃…………………………………………2 / 80三、組建運作機構(gòu)………………………………………………………第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序……………………………一、招商基本政策………………………………………………………二、招商品牌基礎(chǔ)檔案的建立…………………………………………三、招商宣傳資料編制（略）…………………………………………四、招商工作計劃作業(yè)進度安排………………………………………五、招商工作作業(yè)程序…………………………………………………第六章 項目經(jīng)營管理構(gòu)想……………………………………………一、項目發(fā)展與管理目標…………………………………………………（一） 、規(guī)模效益與連鎖經(jīng)營……………………………………………（二） 、建立總店經(jīng)營效應(yīng)………………………………………………（三） 、促進商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展………………………………………（四） 、提高 xx 市整體商業(yè)水平………………………………………（五） 、締造第二商圈………………………………………………二、項目行政組織架構(gòu)…………………………………………………三、項目各部門組織架構(gòu)………………………………………………四、項目營業(yè)人員管理…………………………………………………五、項目招商（出租）業(yè)主管理………………………………………六、項目店面裝修工程管理……………………………………