【正文】 廣場超前的經(jīng)營思路與完善的現(xiàn)代化設(shè)施，充分展現(xiàn)了其非凡的前瞻性戰(zhàn)略眼光，規(guī)模經(jīng)營其目的在于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，樹立并鞏固商圈的地位，完善商圈配套，增強(qiáng)商圈活力，全面提升九江商業(yè)文化水平，締造九江第二商圈?！畲蛟炀沤准摇耙徽臼健倍际行蓍e購物廣場購物廣場，這種經(jīng)營業(yè)態(tài)最早源自歐美國家，二十世紀(jì)傳入我國，經(jīng)十多年的借鑒與探索，目前已在南方、北方的沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)得到迅猛發(fā)展。新九江新商業(yè)革命：構(gòu)筑現(xiàn)代都市休閑購物廣場的完美形式（χχ）購物廣場：開創(chuàng)九江現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河地 利：覆蓋九江及周邊 100 多萬消費人口的大商圈過 去：江南文化和漢唐文化的發(fā)祥地九江：未來消閑、購物的天堂九江市概況必勝的信念。從三足鼎立到融合統(tǒng)一。（χχ）購物廣場的發(fā)展目標(biāo)是什么？在未來五年， （χχ）購物廣場將成為九江市場最具競爭力的商場，通過專業(yè)的運(yùn)作將努力達(dá)成以下目標(biāo)：四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)（購物廣場、連鎖超市、配送中心、便利店） 。六、成熟而專業(yè)的員工培訓(xùn)體系，整套培訓(xùn)完全依照成功的培訓(xùn)模式和培訓(xùn)課程；七、忠誠而敬業(yè)的管理團(tuán)隊。三、整個樓層布局規(guī)劃，均采用人性化的回環(huán)式設(shè)計，充分考慮了九江人的購物習(xí)慣，并吸取了沃爾瑪、聯(lián)盛、派拉蒙等布局規(guī)劃中成功經(jīng)驗。我們怎樣來啟動（χχ）購物廣場？為了確保項目的運(yùn)作成功，我們從以下八個方面來對項目進(jìn)行保證：一、進(jìn)行了全方位的市場調(diào)查：（）年（）月到（）年（）月，我們的團(tuán)隊對九江的商業(yè)市場現(xiàn)狀，進(jìn)行了為期兩個月的專業(yè)調(diào)查。我很榮幸成為了這個團(tuán)隊的負(fù)責(zé)人。二十年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：江鈴集團(tuán)、賽得利化纖、大唐化工、旭陽雷迪、柳工機(jī)械……等等，都是這片土地上勤勞的九江人民創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)奇跡。但是現(xiàn)在我已沒有疑問，九江不缺商場，而是缺一個能夠滿足九江人們集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的大型一站式購物廣場。謝謝大家！祝招商說明會圓滿成功。（χχ）購物廣場的應(yīng)運(yùn)而生，正好填補(bǔ)了我市沒有綜合大型購物廣場的空白。市區(qū)年消費品總額高達(dá)（χχ）億元。國民生產(chǎn)總值達(dá)到（χχ）億元，經(jīng)濟(jì)總量在江西省位居第二，僅次于南昌。在此，我代表九江市委、市政府、以及（χχ）萬九江人民，向來自各地的客商表示熱烈的歡迎！歡迎你們到九江來投資創(chuàng)業(yè)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 （χχ）購物廣場是一個新型的投資舞臺，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來， （ ）購物廣場都將扮演著九江最重要的商業(yè)角色。（ χχ ）領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來賓們、朋友們：非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來參加今天購物廣場的招商說明會，在這里，我謹(jǐn)代表集團(tuán)鐘董事長、購物廣場董事會及全體員工，對九江（ χχ）購物廣場的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家！回顧（χχ ）年來我公司在九江的發(fā)展歷程，均得益于社會各界朋友的鼎力支持和幫助，尤其是（——）委、 （ ）政府及各級部門的關(guān)懷與扶持，使得我們在九江市場取得了很好的經(jīng)營業(yè)績。兩階段相加，從招商說明會起 30 日內(nèi)，可以預(yù)計認(rèn)租客戶能夠在（χχ）個—（χχ）個，按每個客戶認(rèn)租一間店鋪計算，能夠完成購物中心總店鋪數(shù)量的 χχ% —χχ%，這應(yīng)為招商說明會所能體現(xiàn)的直接效果。（五）以完備、有序的整個會議組織控制過程，樹立良好的團(tuán)隊整體形象，體現(xiàn)策劃、經(jīng)營管理者的運(yùn)作能力，影響目標(biāo)客戶的選擇。（二）通過政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門的講話，充分展現(xiàn)政府的支持與購物廣場的實力。所以，在我們運(yùn)作的項目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠、信心”相待，給予主導(dǎo)運(yùn)作者足夠的信任和充分授權(quán)。內(nèi)、外新改造及裝修， （）年（）月（）日—（）年（）月（）日，共三個月時間全面改造商場。以正常商業(yè)投資測算，本項目約需 3 年可回收投資成本。固定費用折舊攤銷（按 10 年攤銷）每年折舊攤銷約為 萬元。第七章 項目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附） 。四、項目營業(yè)人員管理（另附《營業(yè)人員手冊》 ） 。㈣提高九江市整體商業(yè)水平（略） 。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)九江市場，以達(dá)成永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)目標(biāo)。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附） 。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉濍娨晫ｎ}廣告投入方案；報紙廣告投入方案；專項活動廣告投入方案；其他廣告投入方案；二、專業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計劃專業(yè)人才需求計劃表（另附）培訓(xùn)計劃表（另附）三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)（見下表——組織架構(gòu)表）第五章 項目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策免租金政策（具體減免由董事會決定） ；建議：免租期 2—4 個月。三、二樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 2）經(jīng)營主題：大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)劃簡析（規(guī)劃圖見附件 3）經(jīng)營主題：家電城、文化休閑及影院第四章 項目前期運(yùn)營程序計劃一、市場廣告推廣策略㈠項目形象推廣策劃項目推廣口號；項目推廣理念；項目促銷專項活動策劃；項目標(biāo)志設(shè)計；項目標(biāo)志字設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計；項目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計；裝修期間項目圍檔設(shè)計；招商接待中心導(dǎo)識、標(biāo)識設(shè)計；招商手冊設(shè)計（平面部分） ；招商用手袋、DM 設(shè)計；1項目宣傳車體廣告設(shè)計；1招商、項目管理人員服裝設(shè)計（夏裝、冬裝） ；1項目各部門人員工裝設(shè)計；10 / 801招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計；1項目保安人員服裝設(shè)計；11F—2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計、制作。⑷大眾化：一定的中檔商業(yè)配比，采取高中互補(bǔ)的經(jīng)營定位，既迎合了我市當(dāng)前的市場消費，又逐步引導(dǎo)我市的高消費趨勢?；ブ?，共榮共利。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無商不富”之說，足見商業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。使這座位于核心商圈邊沿的商場真正實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營、制度化管理，具有我市地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營理念的現(xiàn)代化休閑購物廣場。本項目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對品牌招商，餐飲娛樂等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營，集中管理”的方式。商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品 10%，B、中檔商品 70%，C、中低檔商品 20%。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心，帶動其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動力。這種業(yè)態(tài)是目前江西省、國內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長時期內(nèi)不會被其他業(yè)態(tài)所取代。1 / 80投資建設(shè)商業(yè)綜合體（購物廣場）項目運(yùn)作可行性報告鄭志剛 為項目運(yùn)作實施（始終）提供切實可操作綱領(lǐng)性運(yùn)營計劃書，以指導(dǎo)整個項目運(yùn)作，從而確保項目成功運(yùn)作。經(jīng)營業(yè)態(tài)定位針對九江市場商業(yè)現(xiàn)狀，本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為“超級大賣場” 。當(dāng)然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“聯(lián)盛” 、 “大潤發(fā)”相抗衡。因此，我們認(rèn)為本項目的競爭策略應(yīng)采用避實擊虛之策，即先用文化休閑影院及餐飲與其競爭，再回頭用規(guī)模（即大賣場）與之強(qiáng)項“超市”爭奪客源，再利用招商品牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。因此，為了讓九江城的商業(yè)發(fā)展駛上快車道，6 / 80提升九江商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營管理模式來運(yùn)營。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營造購物廣場的經(jīng)營氛圍，吸引市場熱銷商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購物廣場的管理檔次和水平。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個集購物、文化休閑（影院） 、餐飲、娛樂于一體的現(xiàn)代都市購物廣場，它7 / 80有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M方式。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。經(jīng)營特色體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特色主要體現(xiàn)在以下四個方面：⑴新理念：采用大賣場成功之經(jīng)營理念；⑵新模式：引進(jìn)綜合文化商業(yè)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營，最貼近市場需求，延伸經(jīng)營面；⑶一站式：真正通過多業(yè)態(tài)多組合真正實現(xiàn)“一站式休閑”購物品味文化精髓。經(jīng)營主題：時尚廣場主要經(jīng)營業(yè)種計劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營男裝系列；B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營女裝、化妝品系列、黃金珠寶、高檔飾品等；C、時尚鞋館及兒童世界：約 600 平方米，經(jīng)營男女皮鞋及皮具；童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂等項目；D、休閑影院：約 700 平方米；E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營風(fēng)味小吃；9 / 80F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場經(jīng)營檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等；H、其他面積使用見規(guī)劃圖。（三）辦公場地規(guī)劃設(shè)計11 / 80辦公場地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ；辦公場地裝飾設(shè)計；辦公設(shè)備配置方案；辦公室管理規(guī)范。其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。五、招商工作作業(yè)程序。㈢促進(jìn)九江商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。三、項目各部門組織架構(gòu)（略） 。七、項目經(jīng)營管理制度（另附） 。第八章 項目運(yùn)作費用投入分析13 / 80項目運(yùn)作費用變動投入預(yù)算表（人事費用）項目運(yùn)作費用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）項目運(yùn)作費用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）項目運(yùn)作費用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費用）項目運(yùn)作費用變動投入預(yù)算表（招商投入費用）項目運(yùn)作費用變動投入預(yù)算表（廣告策劃實施費用）第九章 項目經(jīng)營利潤回報分析一、1F 招商租金收入分析（見表）二、廣告位招商收入分析（見表）三、項目經(jīng)營收入分析（見表）四、項目投入及利潤回報分析項目投資計劃匯總概算（見表）利潤回報分析根據(jù)本報告投資預(yù)算，本項目共投入啟動資金 萬元，其中固定費用 萬元，變動費用 萬元，綜合人事費用投入第一年約 萬元（本人事費用預(yù)算包含專業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊費用） 。通過商業(yè)運(yùn)作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。前期招商：（）年（）月（）日—（）年（）月（）日，共三個月時間全面推動招商工作和編制購物廣場經(jīng)營管理政策、制度。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度?？偙O(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂： 工藝飾品： 大業(yè)種：男女服裝男女皮鞋箱包皮具針織童裝洗滌用品廚房用品家飾床用小商品 風(fēng)味小吃餐飲主力娛樂項目其 他工藝品關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他女用飾品 國際品牌國內(nèi)品牌關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他20 / 80購 物 廣 場 銷 售 部 組 織 架 構(gòu) 西區(qū)主管： 北區(qū)主管： 接待中心： 南區(qū)主管： 東區(qū)主管：F 區(qū)（1 人）G 區(qū)（1 人）通道（1人）通道（1人）E 區(qū)（1 人）D 區(qū)（1 人） 總機(jī)（1人）契約（1人）資料（1人）H 區(qū)（1 人）通道（1人）C 區(qū)（1 人） A 區(qū)（1 人）B 區(qū)（1 人）通道（1人）總監(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：21 / 80購 物 廣 場 財 務(wù) 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：審計課：會計課：結(jié)算中心：財稅結(jié)算（1 人）銷售結(jié)算（1 人）招商結(jié)算（1 人）財稅會計（1 人）銷售會計（2 人）招商會計（2 人）采購審計（1 人）銷售審計（1 人）招商審計（1 人）22 / 80購 物 廣 場 人 事 行 政 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：總務(wù)課：人事科：行政課：獎 懲（1 人）紀(jì)律檢查（1 人）規(guī)范服務(wù)（1 人）資 料（1 人）培訓(xùn)考核（1 人）招聘考勤（1 人）勤 務(wù)（1 人）日用采購（1 人）資材管理（1 人）23 / 80購 物 廣 場 客 服 中 心 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：業(yè)務(wù)助理：接待組：按揭組：契約課：銷售合同（2 人）招商合同（1 人）資格審核（2 人）對口銀行（1 人）文件收發(fā)（1 人）前 臺（1 人）24 / 80購 物 廣 場 控 管 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：監(jiān)控室：內(nèi)控組：外控組：巡 邏（1 人）入 口（4 人）停 車 場 （ 3 人 ）消 防（3 人）賣 場（