【正文】 廣場(chǎng)超前的經(jīng)營(yíng)思路與完善的現(xiàn)代化設(shè)施，充分展現(xiàn)了其非凡的前瞻性戰(zhàn)略眼光，規(guī)模經(jīng)營(yíng)其目的在于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，樹(shù)立并鞏固商圈的地位，完善商圈配套，增強(qiáng)商圈活力，全面提升九江商業(yè)文化水平，締造九江第二商圈?！畲蛟炀沤准摇耙徽臼健倍际行蓍e購(gòu)物廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)，這種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)最早源自歐美國(guó)家，二十世紀(jì)傳入我國(guó)，經(jīng)十多年的借鑒與探索，目前已在南方、北方的沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)得到迅猛發(fā)展。新九江新商業(yè)革命：構(gòu)筑現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物廣場(chǎng)的完美形式（χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)：開(kāi)創(chuàng)九江現(xiàn)代都市生活與商業(yè)革命先河地 利：覆蓋九江及周邊 100 多萬(wàn)消費(fèi)人口的大商圈過(guò) 去：江南文化和漢唐文化的發(fā)祥地九江：未來(lái)消閑、購(gòu)物的天堂九江市概況必勝的信念。從三足鼎立到融合統(tǒng)一。（χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)是什么？在未來(lái)五年， （χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)將成為九江市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)力的商場(chǎng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作將努力達(dá)成以下目標(biāo)：四種零售業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)（購(gòu)物廣場(chǎng)、連鎖超市、配送中心、便利店） 。六、成熟而專(zhuān)業(yè)的員工培訓(xùn)體系，整套培訓(xùn)完全依照成功的培訓(xùn)模式和培訓(xùn)課程；七、忠誠(chéng)而敬業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。三、整個(gè)樓層布局規(guī)劃，均采用人性化的回環(huán)式設(shè)計(jì)，充分考慮了九江人的購(gòu)物習(xí)慣，并吸取了沃爾瑪、聯(lián)盛、派拉蒙等布局規(guī)劃中成功經(jīng)驗(yàn)。我們?cè)鯓觼?lái)啟動(dòng)（χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)？為了確保項(xiàng)目的運(yùn)作成功，我們從以下八個(gè)方面來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行保證：一、進(jìn)行了全方位的市場(chǎng)調(diào)查：（）年（）月到（）年（）月，我們的團(tuán)隊(duì)對(duì)九江的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行了為期兩個(gè)月的專(zhuān)業(yè)調(diào)查。我很榮幸成為了這個(gè)團(tuán)隊(duì)的負(fù)責(zé)人。二十年的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已使這座城市煥發(fā)出蓬勃的青春活力：江鈴集團(tuán)、賽得利化纖、大唐化工、旭陽(yáng)雷迪、柳工機(jī)械……等等，都是這片土地上勤勞的九江人民創(chuàng)造出來(lái)的經(jīng)濟(jì)奇跡。但是現(xiàn)在我已沒(méi)有疑問(wèn)，九江不缺商場(chǎng)，而是缺一個(gè)能夠滿(mǎn)足九江人們集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。謝謝大家！祝招商說(shuō)明會(huì)圓滿(mǎn)成功。（χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)的應(yīng)運(yùn)而生，正好填補(bǔ)了我市沒(méi)有綜合大型購(gòu)物廣場(chǎng)的空白。市區(qū)年消費(fèi)品總額高達(dá)（χχ）億元。國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到（χχ）億元，經(jīng)濟(jì)總量在江西省位居第二，僅次于南昌。在此，我代表九江市委、市政府、以及（χχ）萬(wàn)九江人民，向來(lái)自各地的客商表示熱烈的歡迎！歡迎你們到九江來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。 （χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)是一個(gè)新型的投資舞臺(tái)，相信在諸位的鼎力支持下，不管是現(xiàn)在，還是未來(lái)， （ ）購(gòu)物廣場(chǎng)都將扮演著九江最重要的商業(yè)角色。（ χχ ）領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、來(lái)賓們、朋友們：非常感謝各位放下手中繁忙的工作，來(lái)參加今天購(gòu)物廣場(chǎng)的招商說(shuō)明會(huì)，在這里，我謹(jǐn)代表集團(tuán)鐘董事長(zhǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)董事會(huì)及全體員工，對(duì)九江（ χχ）購(gòu)物廣場(chǎng)的光臨表示熱情的歡迎和衷心的感謝！謝謝大家！回顧（χχ ）年來(lái)我公司在九江的發(fā)展歷程，均得益于社會(huì)各界朋友的鼎力支持和幫助，尤其是（——）委、 （ ）政府及各級(jí)部門(mén)的關(guān)懷與扶持，使得我們?cè)诰沤袌?chǎng)取得了很好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。兩階段相加，從招商說(shuō)明會(huì)起 30 日內(nèi)，可以預(yù)計(jì)認(rèn)租客戶(hù)能夠在（χχ）個(gè)—（χχ）個(gè)，按每個(gè)客戶(hù)認(rèn)租一間店鋪計(jì)算，能夠完成購(gòu)物中心總店鋪數(shù)量的 χχ% —χχ%，這應(yīng)為招商說(shuō)明會(huì)所能體現(xiàn)的直接效果。（五）以完備、有序的整個(gè)會(huì)議組織控制過(guò)程，樹(shù)立良好的團(tuán)隊(duì)整體形象，體現(xiàn)策劃、經(jīng)營(yíng)管理者的運(yùn)作能力，影響目標(biāo)客戶(hù)的選擇。（二）通過(guò)政府領(lǐng)導(dǎo)與相關(guān)政府部門(mén)的講話(huà)，充分展現(xiàn)政府的支持與購(gòu)物廣場(chǎng)的實(shí)力。所以，在我們運(yùn)作的項(xiàng)目中，都極力倡導(dǎo)合作雙方均能以“信任、坦誠(chéng)、信心”相待，給予主導(dǎo)運(yùn)作者足夠的信任和充分授權(quán)。內(nèi)、外新改造及裝修， （）年（）月（）日—（）年（）月（）日，共三個(gè)月時(shí)間全面改造商場(chǎng)。以正常商業(yè)投資測(cè)算，本項(xiàng)目約需 3 年可回收投資成本。固定費(fèi)用折舊攤銷(xiāo)（按 10 年攤銷(xiāo)）每年折舊攤銷(xiāo)約為 萬(wàn)元。第七章 項(xiàng)目推廣、宣傳基本步驟一、廣告策劃、執(zhí)行（另附） 。四、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)人員管理（另附《營(yíng)業(yè)人員手冊(cè)》 ） 。㈣提高九江市整體商業(yè)水平（略） 。采用農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略占領(lǐng)九江市場(chǎng)，以達(dá)成永續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)目標(biāo)。二、招商品牌基礎(chǔ)檔案建立（另附） 。（四）廣告?zhèn)髅酵度敕桨覆邉濍娨晫?zhuān)題廣告投入方案；報(bào)紙廣告投入方案；專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)廣告投入方案；其他廣告投入方案；二、專(zhuān)業(yè)人才招聘、培訓(xùn)計(jì)劃專(zhuān)業(yè)人才需求計(jì)劃表（另附）培訓(xùn)計(jì)劃表（另附）三、組建運(yùn)作機(jī)構(gòu)（見(jiàn)下表——組織架構(gòu)表）第五章 項(xiàng)目招商工作安排與作業(yè)程序一、招商基本政策免租金政策（具體減免由董事會(huì)決定） ；建議：免租期 2—4 個(gè)月。三、二樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件 2）經(jīng)營(yíng)主題：大賣(mài)場(chǎng)四、三樓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃簡(jiǎn)析（規(guī)劃圖見(jiàn)附件 3）經(jīng)營(yíng)主題：家電城、文化休閑及影院第四章 項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)程序計(jì)劃一、市場(chǎng)廣告推廣策略㈠項(xiàng)目形象推廣策劃項(xiàng)目推廣口號(hào)；項(xiàng)目推廣理念；項(xiàng)目促銷(xiāo)專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)策劃；項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)；項(xiàng)目標(biāo)志字設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)；項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范設(shè)計(jì)；裝修期間項(xiàng)目圍檔設(shè)計(jì)；招商接待中心導(dǎo)識(shí)、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)；招商手冊(cè)設(shè)計(jì)（平面部分） ；招商用手袋、DM 設(shè)計(jì)；1項(xiàng)目宣傳車(chē)體廣告設(shè)計(jì)；1招商、項(xiàng)目管理人員服裝設(shè)計(jì)（夏裝、冬裝） ；1項(xiàng)目各部門(mén)人員工裝設(shè)計(jì)；10 / 801招商人員、管理人員名牌、胸卡設(shè)計(jì)；1項(xiàng)目保安人員服裝設(shè)計(jì)；11F—2F 規(guī)劃分區(qū)圖設(shè)計(jì)、制作。⑷大眾化：一定的中檔商業(yè)配比，采取高中互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)定位，既迎合了我市當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)，又逐步引導(dǎo)我市的高消費(fèi)趨勢(shì)?；ブ?ài)，共榮共利。都市的繁華是以商業(yè)發(fā)達(dá)為基礎(chǔ)，自古就有“無(wú)商不富”之說(shuō)，足見(jiàn)商業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，商業(yè)文化是都市商業(yè)發(fā)展水平的主要特征。使這座位于核心商圈邊沿的商場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)、制度化管理，具有我市地方特色又融合先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念的現(xiàn)代化休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。本項(xiàng)目所推行的管理模式，更多地借鑒“家樂(lè)?！?，而且通過(guò)“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”的吸客能力，發(fā)展出其他復(fù)合型業(yè)態(tài)，如對(duì)品牌招商，餐飲娛樂(lè)等相關(guān)業(yè)種，在引進(jìn)的這種復(fù)合型業(yè)態(tài)業(yè)種上，其管理上推行“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，集中管理”的方式。商品定位比例關(guān)系：A、高檔商品 10%，B、中檔商品 70%，C、中低檔商品 20%。必輔配以其他相關(guān)業(yè)種，方能真正發(fā)揮以“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)核心，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)展締造新商圈的全新動(dòng)力。這種業(yè)態(tài)是目前江西省、國(guó)內(nèi)所有商業(yè)業(yè)態(tài)中最具活力的，而且在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不會(huì)被其他業(yè)態(tài)所取代。1 / 80投資建設(shè)商業(yè)綜合體（購(gòu)物廣場(chǎng)）項(xiàng)目運(yùn)作可行性報(bào)告鄭志剛 為項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施（始終）提供切實(shí)可操作綱領(lǐng)性運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書(shū)，以指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作，從而確保項(xiàng)目成功運(yùn)作。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位針對(duì)九江市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位為“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)” 。當(dāng)然，僅是以“超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)”單一業(yè)態(tài)，仍不足以和“聯(lián)盛” 、 “大潤(rùn)發(fā)”相抗衡。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)采用避實(shí)擊虛之策，即先用文化休閑影院及餐飲與其競(jìng)爭(zhēng)，再回頭用規(guī)模（即大賣(mài)場(chǎng)）與之強(qiáng)項(xiàng)“超市”爭(zhēng)奪客源，再利用招商品牌與聯(lián)盛的百貨部分一爭(zhēng)高低，我們認(rèn)為，這應(yīng)該是最有成功希望的策略。因此，為了讓九江城的商業(yè)發(fā)展駛上快車(chē)道，6 / 80提升九江商業(yè)文化水準(zhǔn)，本項(xiàng)目將采用這種業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)運(yùn)營(yíng)。推行管理“八統(tǒng)一”的目的在于營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)氛圍，吸引市場(chǎng)熱銷(xiāo)商品品牌進(jìn)駐，也有利于提高購(gòu)物廣場(chǎng)的管理檔次和水平。都市生活方式是現(xiàn)代生活的重要標(biāo)志，而時(shí)尚是都市人追求的理想生活狀態(tài)，作為一個(gè)集購(gòu)物、文化休閑（影院） 、餐飲、娛樂(lè)于一體的現(xiàn)代都市購(gòu)物廣場(chǎng)，它7 / 80有理由和條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐纳钕M(fèi)方式。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔自律。經(jīng)營(yíng)特色體現(xiàn)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：⑴新理念：采用大賣(mài)場(chǎng)成功之經(jīng)營(yíng)理念；⑵新模式：引進(jìn)綜合文化商業(yè)多主題、多業(yè)態(tài)，組合式經(jīng)營(yíng)，最貼近市場(chǎng)需求，延伸經(jīng)營(yíng)面；⑶一站式：真正通過(guò)多業(yè)態(tài)多組合真正實(shí)現(xiàn)“一站式休閑”購(gòu)物品味文化精髓。經(jīng)營(yíng)主題：時(shí)尚廣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種計(jì)劃A、紳士館：約 700 平方米，經(jīng)營(yíng)男裝系列；B、女人天地：約 1200 平方米，經(jīng)營(yíng)女裝、化妝品系列、黃金珠寶、高檔飾品等；C、時(shí)尚鞋館及兒童世界：約 600 平方米，經(jīng)營(yíng)男女皮鞋及皮具；童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂(lè)等項(xiàng)目；D、休閑影院：約 700 平方米；E、風(fēng)味餐飲街：約 1100 平方米，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味小吃；9 / 80F、沿街品牌店（西面、北面）：約 188 平方米，經(jīng)營(yíng)品牌服裝等較有影響力的商品品牌，以提升商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次；G、其他補(bǔ)充業(yè)種：肯德基、德克士等；H、其他面積使用見(jiàn)規(guī)劃圖。（三）辦公場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)11 / 80辦公場(chǎng)地規(guī)劃方案（集中辦公規(guī)劃） ；辦公場(chǎng)地裝飾設(shè)計(jì)；辦公設(shè)備配置方案；辦公室管理規(guī)范。其他相關(guān)促進(jìn)招商政策。五、招商工作作業(yè)程序。㈢促進(jìn)九江商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展（略） 。三、項(xiàng)目各部門(mén)組織架構(gòu)（略） 。七、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理制度（另附） 。第八章 項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用投入分析13 / 80項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（人事費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（外部形象改造投入）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（內(nèi)部裝修投入）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用固定投入預(yù)算表（商業(yè)設(shè)施投入費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（招商投入費(fèi)用）項(xiàng)目運(yùn)作費(fèi)用變動(dòng)投入預(yù)算表（廣告策劃實(shí)施費(fèi)用）第九章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)分析一、1F 招商租金收入分析（見(jiàn)表）二、廣告位招商收入分析（見(jiàn)表）三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析（見(jiàn)表）四、項(xiàng)目投入及利潤(rùn)回報(bào)分析項(xiàng)目投資計(jì)劃匯總概算（見(jiàn)表）利潤(rùn)回報(bào)分析根據(jù)本報(bào)告投資預(yù)算，本項(xiàng)目共投入啟動(dòng)資金 萬(wàn)元，其中固定費(fèi)用 萬(wàn)元，變動(dòng)費(fèi)用 萬(wàn)元，綜合人事費(fèi)用投入第一年約 萬(wàn)元（本人事費(fèi)用預(yù)算包含專(zhuān)業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)費(fèi)用） 。通過(guò)商業(yè)運(yùn)作，1F 的租金每年約遞增 15 %左右。前期招商：（）年（）月（）日—（）年（）月（）日，共三個(gè)月時(shí)間全面推動(dòng)招商工作和編制購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理政策、制度。但是，真正阻礙執(zhí)行效果的是企業(yè)決策者對(duì)執(zhí)行人的授權(quán)與信任程度。總監(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：服裝鞋帽： 日用百貨： 餐飲娛樂(lè)： 工藝飾品： 大業(yè)種：男女服裝男女皮鞋箱包皮具針織童裝洗滌用品廚房用品家飾床用小商品 風(fēng)味小吃餐飲主力娛樂(lè)項(xiàng)目其 他工藝品關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他女用飾品 國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)品牌關(guān)聯(lián)業(yè)種其 他20 / 80購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 銷(xiāo) 售 部 組 織 架 構(gòu) 西區(qū)主管： 北區(qū)主管： 接待中心： 南區(qū)主管： 東區(qū)主管：F 區(qū)（1 人）G 區(qū)（1 人）通道（1人）通道（1人）E 區(qū)（1 人）D 區(qū)（1 人） 總機(jī)（1人）契約（1人）資料（1人）H 區(qū)（1 人）通道（1人）C 區(qū)（1 人） A 區(qū)（1 人）B 區(qū)（1 人）通道（1人）總監(jiān)：業(yè)務(wù)助理： 行政助理：21 / 80購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 財(cái) 務(wù) 部 組 織 架 構(gòu) 總監(jiān)：助理：審計(jì)課：會(huì)計(jì)課：結(jié)算中心：財(cái)稅結(jié)算（1 人）銷(xiāo)售結(jié)算（1 人）招商結(jié)算（1 人）財(cái)稅會(huì)計(jì)（1 人）銷(xiāo)售會(huì)計(jì)（2 人）招商會(huì)計(jì)（2 人）采購(gòu)審計(jì)（1 人）銷(xiāo)售審計(jì)（1 人）招商審計(jì)（1 人）22 / 80購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 人 事 行 政 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：總務(wù)課：人事科：行政課：獎(jiǎng) 懲（1 人）紀(jì)律檢查（1 人）規(guī)范服務(wù)（1 人）資 料（1 人）培訓(xùn)考核（1 人）招聘考勤（1 人）勤 務(wù)（1 人）日用采購(gòu)（1 人）資材管理（1 人）23 / 80購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 客 服 中 心 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：業(yè)務(wù)助理：接待組：按揭組：契約課：銷(xiāo)售合同（2 人）招商合同（1 人）資格審核（2 人）對(duì)口銀行（1 人）文件收發(fā)（1 人）前 臺(tái)（1 人）24 / 80購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 控 管 部 組 織 架 構(gòu) 經(jīng)理：助理：監(jiān)控室：內(nèi)控組：外控組：巡 邏（1 人）入 口（4 人）停 車(chē) 場(chǎng) （ 3 人 ）消 防（3 人）賣(mài) 場(chǎng)（