【正文】 四、項目規(guī)劃概念設計空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。以SHOPPING MALL為例。要點2：以業(yè)種定位作支撐點 業(yè)種根據(jù)消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設計。三、產品市場總體形象設計產品功能功能組合設計包括整體功能組合設計和單層功能組合設計。此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。一旦功能與店家明確，設計必然從頭推翻。依據(jù)商家的需求在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設計。⑦ 從消費人性化角度提出設計建議，如消費者步行時間設計、消費者購物路線設計、消費者休恬空間設計、消費者可達性設計等。③ 從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設計建議。項目建筑產品概念設計：立面處理、商鋪設計、面積配比。項目產品規(guī)劃理念設計。任何商業(yè)地產項目的招商，最終都是回到產品與商家的直接對話上來，因此，好的產品才是最具有市場說服力的。根據(jù)企業(yè)實力、經營目標、承受風險能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實操經驗，把經營方式分為三類，即自營、招租、委托經營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。專賣店（exclusive shop)專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。超級市場(Super market)指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目要做成什么形式的商業(yè)確定定位。冷暖不能自知，或所知已晚，是許多項目和產品死于非命的原因。 B、最低風險價格選擇 ①成本價的張力分析（見表4） 張力構成比=實際商業(yè)人流量玉商業(yè)面積比/可維持成本租金最低商業(yè)人流玉商業(yè)面積比。 B、本地域消費群和消費行為特點分析（見表3） C、應同時考慮的及個影響本地消費群行為的重要變量： 年齡； 性別； 收入水平； 文化水平； 接受時尚信息程度； 家庭的滿巢狀態(tài)。人流量分布及結構 消費結構調研 消費水平的提升必然導致消費結構發(fā)生變化，隨著經濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就相應地影響消費結構的變化。 目標客戶抗經營風險能力分析 目標客戶品牌分級研究四、消費者總體研究分析 ◇消費習慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。 三、目標客戶的研究分析 目標客戶經營范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要?！　y量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：　　IRS=（C * RE）247。如北京市場每次單店購物達100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。 最后要確定項目的區(qū)域和具體地點。 第4步：確定商圈內居民人口特征的資料來源。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計量商圈輻射范圍的時代。 徒步圈指走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。 b、次級商圈 次級商圈是位于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 （1）商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。理論上是由當?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。 （5）區(qū)域內終端客戶分析 消費水平、消費習慣、消費結構研究。 項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結構分布、商業(yè)消費特征等的分析。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查?！　? ①市場細分調研：　　 ②確定細分的依據(jù)；　　 ③確定各種細分的市場潛力；　　 ④選擇目標市場　　FIP市場調研種類　　FIP市場調研四大方法　　 （1）直接調查：直接與政府人士、房地產代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。工作內容：　　　工作一：市場調研報告撰寫與提交　　　通過某州商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷某州商用物業(yè)市場未來35年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。FIP就是這樣一支國際性的商業(yè)地產專業(yè)運營團隊，為發(fā)展商提供量身定做的商業(yè)運營服務。最重要的是，雖然商業(yè)地產是一個傳統(tǒng)行業(yè)，但是，它面臨著新時期要求的變化，導致結構的變化。風險主要來源于發(fā)展商此方面經驗缺乏以及中國這方面的專業(yè)人才和專業(yè)化顧問公司較少。大型綜合商業(yè)中心的地產評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實施，對于商業(yè)地產的成功開發(fā)至關重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。因此，在操作商業(yè)地產項目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產項目成敗的橋頭堡。主要工作內容：　　完成項目定向市場調查研究工作　　完成項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作　　完成項目產品開發(fā)總體策略報告工作目的：　　?、偕疃劝盐枕椖克趨^(qū)域的商業(yè)環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會；　　　②以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；　　?、奂毣椖康氖袌龆ㄎ唬茉祉椖康恼嬲町惢?，塑造項目耀眼的特色性質；　　?、芡ㄟ^專業(yè)運作經驗及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領跑同行業(yè)內商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎?！　　? ①市場潛力攀升、下降　　　 ②市場分額擴大、失去　　 ③企業(yè)形象　　 ④市場特征　　 ⑤銷售　　 ⑥市場趨勢短期與長期預測　　?。?）以解決問題為目的的調研步驟。　　 （2）間接調查：通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員， 使調查具有代表性。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。 ＦＩＰ“宏策劃”的區(qū)域調研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 （3）區(qū)域內行業(yè)情況分析 （4）區(qū)