【正文】 XX 路即為公交車(chē)站，數(shù) 10 路公交在此通過(guò)，交通極為便利，人流量大。 項(xiàng)目 SWOT分析 及解決 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目雄踞 XX 市最繁華商圈 XX 路商圈的絕版商業(yè)位置，在近幾年可 謂后無(wú)來(lái)者，將對(duì) XX 路商圈的商業(yè)價(jià)值 A 區(qū) 萬(wàn)平米 五 一 路 廣場(chǎng) B 區(qū) 6000平米 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 24 提升起到重要作用。 在各路商家爭(zhēng)相圈地以求進(jìn)駐中國(guó)最大的消費(fèi)市場(chǎng)的 XX 的時(shí)機(jī)下，本案的入市的絕對(duì)具有震撼效應(yīng)。 ◇規(guī)劃上沒(méi)有設(shè)置休閑廣場(chǎng)，與目前 XX 市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符。 ◇ 交通 規(guī)劃合理 ， 設(shè)置 有 3 個(gè)出入口，可以自由 地 從解放路、 XX 路及藥王街出入。 分兩期開(kāi)發(fā)，一期為 10萬(wàn)平米的商場(chǎng)及其配套設(shè)施，二期為 4萬(wàn)多平米的商務(wù)公寓和住宅。 ◇作為中高檔的商場(chǎng)的代表，平和堂沒(méi)有明顯的大堂設(shè)計(jì)，其形象與其市場(chǎng)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 22 定位不符。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營(yíng)模式較為成功。由于其采取返租的銷(xiāo)售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式，其經(jīng)營(yíng)較為成功，是 XX市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 21 六、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 隨著 XX路商圈 各 大型 商業(yè)項(xiàng)目 和品牌百貨 的 爭(zhēng)相進(jìn)駐 ， 作為后起之勢(shì)的 本項(xiàng)目面臨著 嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這樣一個(gè)消費(fèi)體系下，品牌消費(fèi)是城市消費(fèi)的主軸。無(wú)論是商品還是賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。 XX有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200 道。市私人購(gòu)車(chē)和購(gòu)房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。從某種角度上分析， XX已部分進(jìn)入超前消費(fèi)階段。 五、 市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn) 分析 5． 城市消費(fèi)力分析 2020 年上半年 XX 市完成ＧＤＰ 億元，同比增長(zhǎng) ％，ＧＤＰ增速比全國(guó)（增長(zhǎng) ％）高 個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國(guó)之前 。開(kāi)福區(qū)最高售價(jià) 3300 元 /平方米左右，最底售價(jià)為1500 元 /平方米左右。 四、主要商業(yè)項(xiàng)目 租金、售價(jià)情況 分析 市 場(chǎng)租金情況 名稱(chēng) 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米 /天） 備注 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 17 XX 路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 個(gè)人商鋪，（底鋪）出租， 110 平方米 XX 新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項(xiàng)目沿街商鋪 5 個(gè)人商鋪出租，兩層共300 平方米 市場(chǎng)售價(jià)表 名稱(chēng) 售價(jià)（元 /平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 備注 XX 路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10 年 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報(bào)，稅前 9%，年限 20 年 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 60000 個(gè)人出售，沿街商鋪 XX 新干線 1F： 38000 2F： 9000 2 樓統(tǒng)一出售 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 18 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020 年一期價(jià)格，二期尚未開(kāi)盤(pán)，投資回報(bào)10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積140 平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價(jià)表 區(qū)域 4 月售價(jià) 5 月售價(jià) 6 月售價(jià) 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開(kāi)福區(qū) 2043 1996 2232 2367 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前 XX 路商業(yè)步行接的平均售價(jià)在 22020 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 XX 路商圈作為 XX的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是 XX 的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同， XX 路從來(lái)就是 XX品牌的象征，但是，隨著 XX消費(fèi)能力的增強(qiáng)及對(duì)品牌更高層次的追求， XX 路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊， XX路商圈急需一個(gè)“品牌地標(biāo)”。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 16 正在整層招商，整個(gè)商場(chǎng)只有一個(gè)主入口，商場(chǎng)內(nèi)動(dòng)線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營(yíng)品牌定位零亂。以市場(chǎng)細(xì)分搶奪市場(chǎng)份額，并取得了初步成效。 春天百貨以 傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無(wú)法滿足現(xiàn)代的 XX 市 民的消費(fèi)需求。 在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上，平和堂商廈入口較小，無(wú)法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢(shì)，而內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高檔消費(fèi)需求。無(wú)論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在XX 路商圈具有無(wú)可替代的商業(yè)地位。 3． 2 平和堂商場(chǎng) 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 12 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車(chē)場(chǎng) B2 停車(chē)場(chǎng) B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類(lèi)、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場(chǎng) F6 樹(shù)時(shí)代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2 各樓層品牌 一樓 鞋類(lèi)品牌： senda 森達(dá)、 UQUQ、威爾斯丹、無(wú)意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來(lái)美登丹、 DISSONA、 FION 等 二樓 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 衣裝品牌： G20 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、 ID、 FGFED、愛(ài)慕、芬怡、普普風(fēng)、 Theme 等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來(lái)、浪比時(shí)、德國(guó)駱駝、 郞 .維高、法國(guó)都彭、花花公子、圣得西、路易。 對(duì)于后入市的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不是沒(méi)有，關(guān)鍵是如何挖掘市場(chǎng)的空白和提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。隨著 開(kāi)福區(qū) 政府 重振 XX 嶺商圈構(gòu)想的 提出及 芙蓉北路各住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)， XX 嶺商圈目前不很景氣 的現(xiàn)狀將得到改變，而其 再一次興起 將 是一個(gè)必然的趨勢(shì)。 總 結(jié)： XX 商圈以東西南北中五大區(qū)域?yàn)橹行倪M(jìn)行分布，其特點(diǎn)如下： 從物業(yè)的售價(jià) 及 地段的繁華程度來(lái)看， XX 商圈居各商圈之首 ，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來(lái)品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來(lái)商業(yè)升值潛力不可限量。 該區(qū)域目前匯集的商家：泰陽(yáng)家電商場(chǎng)、維多利、通程電器超市。 商圈小結(jié) ： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今 XX 商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 現(xiàn)已有沃爾瑪、國(guó)美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進(jìn)駐 XX 商圈。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 商業(yè)市場(chǎng)商圈調(diào)研分析 XX 廣場(chǎng) ?XX 路商圈（簡(jiǎn)稱(chēng) XX商圈） 位于星城核心地帶的 XX商圈， 是 XX 商業(yè)陣線的制高點(diǎn)，歷來(lái)是各路商家必爭(zhēng)之地。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷(xiāo)售模式，體現(xiàn)出特有的主題。商業(yè) 物業(yè)公共區(qū)間社會(huì)化的同時(shí)，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費(fèi)人流和可觀的效益。XX 各個(gè)在型商場(chǎng)都采取了專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，確保項(xiàng)目的保值增值。從 XX的競(jìng)爭(zhēng)模式來(lái)看，各個(gè)商圈要發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的共贏局面，需加強(qiáng)各自的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)，而作為城市中心商圈的“ XX 路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢(shì)與形象”將是其取得競(jìng)爭(zhēng)的方向所在。其中， XX 廣場(chǎng) .XX 路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了 XX 市的高 檔商圈 ；以超市、百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等為主的 XX商圈為 XX的綜合商圈；而火車(chē)站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 XX 的“平民商圈”。麥德龍、沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際商家已經(jīng)在 XX 扎下了根基，而其他的國(guó)內(nèi)、國(guó)際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費(fèi)活躍的中部重要城市 ―― XX。在這個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 宏觀調(diào)控 完成優(yōu)勝劣汰 2020 年 開(kāi)始 ，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對(duì)小型商業(yè)項(xiàng)目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。 在這一輪洗牌中， XX的商業(yè)市場(chǎng)格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)格局，規(guī)?；⒁?guī)范化、專(zhuān)業(yè)化成為新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主題。經(jīng)過(guò)三次發(fā)展機(jī)遇，XX 已步入 工業(yè)化的擴(kuò)張期 。 隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)指數(shù)全面提升， 2020 年， XXGDP 總量已突破 1000 億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000 億元大關(guān)、社 會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 500 億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的 “關(guān)口 ” 在 2020 年得以跨越。 核心交通與 輻射 功能?！?XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 1 XX 路 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 策劃提案報(bào)告 XXXX 營(yíng)銷(xiāo)策劃 XX 有限公司 XXXX 年 11月 10日 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 2 目錄 第一部分： 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 第二部分： 項(xiàng)目主題定位 第三部分： 項(xiàng)目 銷(xiāo)售策略與 操作 第四部分：項(xiàng)目 招商策略 第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 第六部分： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析及價(jià)值 評(píng)估 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 3 第一部分、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 一、 城市區(qū)位及地位分析 XX 市作為 XX 省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游中心，是 中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。 享受著“