【正文】 XX 路即為公交車站，數(shù) 10 路公交在此通過，交通極為便利，人流量大。 項目 SWOT分析 及解決 項目優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢 ：項目雄踞 XX 市最繁華商圈 XX 路商圈的絕版商業(yè)位置，在近幾年可 謂后無來者，將對 XX 路商圈的商業(yè)價值 A 區(qū) 萬平米 五 一 路 廣場 B 區(qū) 6000平米 【 XX 路項目策劃提案報告 】 24 提升起到重要作用。 在各路商家爭相圈地以求進(jìn)駐中國最大的消費市場的 XX 的時機(jī)下，本案的入市的絕對具有震撼效應(yīng)。 ◇規(guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前 XX 市的休閑消費經(jīng)濟(jì)不符。 ◇ 交通 規(guī)劃合理 ， 設(shè)置 有 3 個出入口，可以自由 地 從解放路、 XX 路及藥王街出入。 分兩期開發(fā)，一期為 10萬平米的商場及其配套設(shè)施，二期為 4萬多平米的商務(wù)公寓和住宅。 ◇作為中高檔的商場的代表，平和堂沒有明顯的大堂設(shè)計，其形象與其市場【 XX 路項目策劃提案報告 】 22 定位不符。 ◇ 作為 XX 較的大型物業(yè)，返租的經(jīng)營模式較為成功。由于其采取返租的銷售并采取了統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，其經(jīng)營較為成功，是 XX市的商業(yè)領(lǐng)頭羊。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 21 六、 項目競爭對手分析 隨著 XX路商圈 各 大型 商業(yè)項目 和品牌百貨 的 爭相進(jìn)駐 ， 作為后起之勢的 本項目面臨著 嚴(yán)峻的市場競爭。在這樣一個消費體系下，品牌消費是城市消費的主軸。無論是商品還是賣場、娛樂場所，如果沒有創(chuàng)新，很難長期生存。私立學(xué)校之多，在省會城市里也是少有的。 XX有 15家保齡球館，球道總數(shù)近 200 道。市私人購車和購房大幅增長，成為一個新的消費熱點。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營經(jīng)濟(jì)，這種“實內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點。從某種角度上分析， XX已部分進(jìn)入超前消費階段。 五、 市場消費特點 分析 5． 城市消費力分析 2020 年上半年 XX 市完成ＧＤＰ 億元，同比增長 ％，ＧＤＰ增速比全國（增長 ％）高 個百分點，增速居全國之前 。開福區(qū)最高售價 3300 元 /平方米左右，最底售價為1500 元 /平方米左右。 四、主要商業(yè)項目 租金、售價情況 分析 市 場租金情況 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米 /天） 備注 【 XX 路項目策劃提案報告 】 17 XX 路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬達(dá)購物廣場 個人商鋪，（底鋪）出租， 110 平方米 XX 新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項目沿街商鋪 5 個人商鋪出租，兩層共300 平方米 市場售價表 名稱 售價（元 /平方米） 均價（元 /平方米） 備注 XX 路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10 年 王府井商業(yè)廣場 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報，稅前 9%，年限 20 年 萬達(dá)購物廣場 60000 個人出售，沿街商鋪 XX 新干線 1F： 38000 2F： 9000 2 樓統(tǒng)一出售 【 XX 路項目策劃提案報告 】 18 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020 年一期價格，二期尚未開盤，投資回報10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積140 平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價表 區(qū)域 4 月售價 5 月售價 6 月售價 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前 XX 路商業(yè)步行接的平均售價在 22020 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 XX 路商圈作為 XX的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是 XX 的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同， XX 路從來就是 XX品牌的象征，但是，隨著 XX消費能力的增強(qiáng)及對品牌更高層次的追求， XX 路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊， XX路商圈急需一個“品牌地標(biāo)”。 【 XX 路項目策劃提案報告 】 16 正在整層招商，整個商場只有一個主入口，商場內(nèi)動線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營品牌定位零亂。以市場細(xì)分搶奪市場份額，并取得了初步成效。 春天百貨以 傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無法滿足現(xiàn)代的 XX 市 民的消費需求。 在商業(yè)建筑設(shè)計上，平和堂商廈入口較小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢，而內(nèi)部購物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高檔消費需求。無論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在XX 路商圈具有無可替代的商業(yè)地位。 3． 2 平和堂商場 【 XX 路項目策劃提案報告 】 12 3． 2． 1各樓層業(yè)種分布 B3 停車場 B2 停車場 B1 超市、休閑、藥店、咖啡等 F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具 F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳 F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包 F4 童裝、床上用品、休閑服裝 F5 家電、小商品、美食廣場 F6 樹時代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲 3． 2． 2 各樓層品牌 一樓 鞋類品牌： senda 森達(dá)、 UQUQ、威爾斯丹、無意美、 fed、 RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等 化妝品品牌： Adidas、 Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、 CD、SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等 皮具：高美高、來美登丹、 DISSONA、 FION 等 二樓 化妝品品牌：俄佩蘭、 OAOAS 衣裝品牌： G20 Etam Storts、 JES、 Ouy、 、 JDC JULE、納帕佳、 ILC、 ID、 FGFED、愛慕、芬怡、普普風(fēng)、 Theme 等 三樓 男裝品牌： Thelebre 、 Dicaro、 、 Clovanni、 Leo、 ELLE、金利來、浪比時、德國駱駝、 郞 .維高、法國都彭、花花公子、圣得西、路易。 對于后入市的本項目來說，市場機(jī)會不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場的空白和提升項目競爭力。隨著 開福區(qū) 政府 重振 XX 嶺商圈構(gòu)想的 提出及 芙蓉北路各住宅小區(qū)的開發(fā)， XX 嶺商圈目前不很景氣 的現(xiàn)狀將得到改變，而其 再一次興起 將 是一個必然的趨勢。 總 結(jié)： XX 商圈以東西南北中五大區(qū)域為中心進(jìn)行分布，其特點如下： 從物業(yè)的售價 及 地段的繁華程度來看， XX 商圈居各商圈之首 ，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來商業(yè)升值潛力不可限量。 該區(qū)域目前匯集的商家：泰陽家電商場、維多利、通程電器超市。 商圈小結(jié) ： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今 XX 商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 現(xiàn)已有沃爾瑪、國美與蘇寧、銅鑼灣百貨這四大連鎖商業(yè)巨頭進(jìn)駐 XX 商圈。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 商業(yè)市場商圈調(diào)研分析 XX 廣場 ?XX 路商圈（簡稱 XX商圈） 位于星城核心地帶的 XX商圈， 是 XX 商業(yè)陣線的制高點，歷來是各路商家必爭之地。在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。商業(yè) 物業(yè)公共區(qū)間社會化的同時，也為這些商業(yè)物業(yè)帶潛在的消費人流和可觀的效益。XX 各個在型商場都采取了專業(yè)化的經(jīng)營管理，確保項目的保值增值。從 XX的競爭模式來看，各個商圈要發(fā)揮優(yōu)勢互補(bǔ)的共贏局面，需加強(qiáng)各自的優(yōu)勢與特點，而作為城市中心商圈的“ XX 路商圈”，保持其“品牌優(yōu)勢與形象”將是其取得競爭的方向所在。其中， XX 廣場 .XX 路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了 XX 市的高 檔商圈 ；以超市、百貨、專業(yè)市場等為主的 XX商圈為 XX的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 XX 的“平民商圈”。麥德龍、沃爾瑪、家樂福等國際商家已經(jīng)在 XX 扎下了根基，而其他的國內(nèi)、國際商家也將投資目光描準(zhǔn)了消費活躍的中部重要城市 ―― XX。在這個龐大的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 宏觀調(diào)控 完成優(yōu)勝劣汰 2020 年 開始 ，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對小型商業(yè)項目大浪淘沙的同時，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動力。 在這一輪洗牌中， XX的商業(yè)市場格局獲得了新的調(diào)整，并促使其進(jìn)入了新一輪的競爭格局，規(guī)?；⒁?guī)范化、專業(yè)化成為新一輪競爭的主題。經(jīng)過三次發(fā)展機(jī)遇，XX 已步入 工業(yè)化的擴(kuò)張期 。 隨著 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，城市居民的消費指數(shù)全面提升， 2020 年， XXGDP 總量已突破 1000 億元大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破 1000 億元大關(guān)、社 會消費品零售總額突破 500 億元大關(guān)、城市居民人均可支配收入突破 10000 元大關(guān)、眾多具有標(biāo)志性意義的 “關(guān)口 ” 在 2020 年得以跨越。 核心交通與 輻射 功能?！?XX 路項目策劃提案報告 】 1 XX 路 商業(yè)地產(chǎn) 項目 策劃提案報告 XXXX 營銷策劃 XX 有限公司 XXXX 年 11月 10日 【 XX 路項目策劃提案報告 】 2 目錄 第一部分： 項目市場調(diào)查分析 第二部分： 項目主題定位 第三部分： 項目 銷售策略與 操作 第四部分：項目 招商策略 第五部分：項目營銷推廣思路 第六部分： 項目 風(fēng)險分析及價值 評估 【 XX 路項目策劃提案報告 】 3 第一部分、項目市場調(diào)查分析 一、 城市區(qū)位及地位分析 XX 市作為 XX 省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、旅游中心，是 中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐。 享受著“