【正文】 （ 3）升值空間 根據(jù)本項(xiàng)目的成本投入、地塊特片及目前 XX 市商業(yè)市態(tài)的發(fā)展，本項(xiàng)目尚有著廣闊的升值空間，其價(jià)格可以在此基礎(chǔ)上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修正，最后，得出一個(gè)比較合理的市場(chǎng)價(jià)格，更好的推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售與出租。 ? 各項(xiàng)影響價(jià)格制定的因素評(píng)估 權(quán)重系數(shù) 項(xiàng)目 地段（ 20） 交通（ 15） 配套（ 5） 商業(yè)氛圍（ 10） 主題定位（ 12） 功能定位（ 13） 建筑設(shè)計(jì)（ 10） 品牌吸引力（ 5） 內(nèi)部 規(guī)劃（ 10） 綜合 （ 100） 平和堂 25 18 6 15 10 12 8 3 9 106 王府井 25 18 5 15 10 13 9 4 10 109 銅鑼灣 22 15 5 10 12 13 10 4 10 101 本案 20 20 4 8 12 10 10 6 10 100 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的每層銷售及租金價(jià)格 項(xiàng)目 樓層 每層銷售單價(jià)（元 / M2） 每層租金 （元 / M2/天） 投資回報(bào)方式 銅鑼灣 一層 外街 40000 未定 一期售價(jià)，二期尚未開盤，招商尚未進(jìn)行，投資回報(bào) 10%，年限 5年 二層 外街 18500 未定 王府井 一層 28000 10 投資回報(bào)，稅前 9%，年限 20年 二層 19000 6． 6 三層 12500 4 四層 2． 5 由以上各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的評(píng)估，得出本項(xiàng)目每一樓層的基本價(jià)格： 本項(xiàng)目一層的銷售均價(jià)為： 相比于王府井，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（ 28000247。 同時(shí)， 根據(jù)市場(chǎng)我司的經(jīng)驗(yàn)，計(jì)算入售價(jià)里的租金返還總額應(yīng)控制在20％－ 35％以內(nèi)，這樣可以避免造成售價(jià)過(guò)高，令到投資者不能接受。 由此，我司制定的價(jià)格策略如下： 市返租模式分析 根據(jù) 以上數(shù)據(jù)分析 可以看出： 目前的 XX 商業(yè)租售市場(chǎng)上，租金不足以支撐售價(jià)，所以返租年限不能太長(zhǎng)，否則開發(fā)商將承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)。如果不采用“返租”的辦法時(shí)行銷售，就無(wú)法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)獲利問題，提升商鋪的經(jīng)營(yíng)管理水平。 綜合這類客戶的特征和本案的 投資 特性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。 在改寫 XX 的消費(fèi)文化的同時(shí)改寫其投資文化。最終達(dá)到與招商目標(biāo)的一致性。它不再是“ 有錢 ”的代言詞， 從某種意義上來(lái)說(shuō)，品牌 已成為 成功人士生活的一種 文化，深入到了 他們 的衣、食、住、行之中，衣著要有“ 檔次 ”、吃要談“品味”、玩要講“ 身分 ”、購(gòu)物要看“ 環(huán)境 ”，這一切都 是“品牌時(shí)代” 的代名詞。整個(gè)市場(chǎng)都以二線、三線品牌作為主打產(chǎn)品，由此可見，這種品牌基本都能得到市場(chǎng)認(rèn)可。而目前，作為時(shí)尚需求之都的 XX，卻并沒有能滿足這一“金字塔尖”消費(fèi)群的集中場(chǎng)所，時(shí)尚的XX、發(fā)展的 XX、活躍的 XX，急需一個(gè)符合其城市形象與特征的“品牌走廊”。 ． 3 從項(xiàng)目自身的價(jià)值最大化和所在的區(qū)位及配套設(shè)施來(lái)看，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)其他類型的主題都不足以發(fā)揮它自身的優(yōu)勢(shì)。商家匯聚、消費(fèi)者涌集熱衷勢(shì)在必然。 小結(jié)： 綜合以上分析，本案可謂在石縫中求生存，但同時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品本身生命力極強(qiáng)，具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)飽和中有空白點(diǎn)，位置上遺憾中有機(jī)會(huì)，對(duì)于本案而言，找準(zhǔn)市場(chǎng)空白進(jìn)行差異化定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 ， XX路商圈的延伸主要為 XX路商業(yè)的開發(fā)，本項(xiàng)目對(duì)面即為新開工的商業(yè)項(xiàng)目，隨著銅鑼灣商場(chǎng)【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 25 的旺場(chǎng)，延伸部 分的 XX 路“十字”商圈興旺指日可待。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目住宅部分為高尚住宅，為本項(xiàng)目提供了消費(fèi)支撐。在此區(qū)域條件下，只有高檔次的市場(chǎng)定位才能達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 ◇ 招商時(shí)并不具有市場(chǎng)的超前性，與平和堂進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。由 A 座產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)， B 座 11 層（ 1－ 4層裙樓， 5層以上的寫字樓）， C 座 22 層（ 1－ 4層與 B座共裙樓， 5 層以上為住宅）， D 座 29 層住宅， 萬(wàn)平米流行前線地下商城及4000 平米王府井超市組成 。 ◇ 整體規(guī)劃 較好， 商場(chǎng)的布局較為合理，動(dòng)線 較為明朗 。 這將為本案的定位找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。 5． 跟風(fēng)從眾是 XX 市民消費(fèi)的一 大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。 5． 2． 3休閑化 打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。 . 5． 2 城市消費(fèi)特征分析 4． 2． 1“土洋兼具” XX 是全國(guó)第一批對(duì)外開放的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)中等以上城市前列。另外開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)獲取的租金是無(wú)法滿足給小業(yè)主的投資回報(bào)的，這將會(huì)影響 XX市整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，成為市場(chǎng)極大的隱患。 有空缺就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)即有機(jī)遇，本案的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目現(xiàn)狀及經(jīng)營(yíng)方向直接指導(dǎo)著本項(xiàng)目的定位方向。 ，二期 11 月中旬即將推出銷售，但現(xiàn)在開發(fā)商通知將后期的經(jīng)營(yíng)管理方由銅鑼灣改成上海百聯(lián)，其商業(yè)主題尚未確定，隨著其將來(lái)的開業(yè)必將會(huì)對(duì)新大新帶來(lái)新的市場(chǎng)空間。 與平和堂商廈 相似的是，作為老牌商廈的春天百貨，無(wú)論是建筑形象還是內(nèi)部人流 的規(guī)劃，都達(dá)不到目前百貨商場(chǎng)的要求。 作為 XX 市最早的高檔地標(biāo)性商業(yè)物業(yè)，它是 XX購(gòu)物中心的早期代表。 以上五個(gè)商圈的總體供應(yīng)量將在一定程度滿足 XX市 中高檔消費(fèi)群體的消費(fèi)需求， 而對(duì)于“金字塔尖”細(xì)分部分的消費(fèi)需求的挖掘，目前滿足得并不充分。【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 9 包含百意百貨，家潤(rùn)多朝陽(yáng)店，通程電器，東方服飾廣場(chǎng)等人民路立交橋商圈 ；擁有新一佳，家潤(rùn)多賀龍店侯家塘商圈；吸引沃爾瑪，華銀旺和，國(guó)美，韓國(guó)商業(yè)街等的新中路商圈。 商圈 目前 XX 不僅擁有百年老店火宮 殿，還有 XX 百貨大樓、友誼商城、百姓鞋城【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 8 等當(dāng)家，而且還有麥當(dāng)勞、肯德基落戶 XX 商圈，構(gòu)筑了 XX 大商業(yè)格局，成為XX 南部一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)。 XX 商圈是一方財(cái)富寶地，憑借交通便利、人氣興旺、商業(yè)氣氛濃厚以及得天獨(dú)厚的湖湘文化、成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復(fù)制的優(yōu)越位置，在 XX 獨(dú)占鰲頭，這一區(qū)域成為 XX 乃至整個(gè) XX 名副其實(shí)的人流、物流、資金流、信息流的中心。 作為 一種全新的理念， 主題商場(chǎng) 不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物氛圍。 商鋪經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化 目前整個(gè)市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出更理性化的需求，投資者和經(jīng)營(yíng)者都對(duì)發(fā)展商提出了經(jīng)營(yíng)管理上的要求，促使發(fā)展商地市場(chǎng)作出售后承諾，除了要考慮如何將商鋪盡快銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營(yíng)才能保證旺場(chǎng)，才能令物業(yè)保值和增值 。 每個(gè)商圈都有大型商業(yè)項(xiàng)目，竟?fàn)幖ち页潭入m然空前激烈，但各大發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)， 互為補(bǔ)充，在竟?fàn)幹兄\求發(fā)展，形成了“梯度商圈”。 由此， XX 商業(yè)的消費(fèi)者已不僅僅是本市的 200 萬(wàn)人口，而是長(zhǎng)株潭一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) 。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 4 小結(jié)： XX 具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。 享受著“ 9＋ 2泛珠三角”的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展： XX 是 “泛珠三角”的一分子，屬中西部地區(qū)發(fā)展較快的地區(qū)之一， 2020 年在全國(guó) 265 個(gè)地級(jí)以上城市中，綜合實(shí)力由 1998 年的 19位躍居 12位。 核心交通與 輻射 功能。經(jīng)過(guò)三次發(fā)展機(jī)遇，XX 已步入 工業(yè)化的擴(kuò)張期 。在這個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 宏觀調(diào)控 完成優(yōu)勝劣汰 2020 年 開始 ，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在大力調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)、并對(duì)小型商業(yè)項(xiàng)目大浪淘沙的同時(shí)，卻賦予高品質(zhì)、高規(guī)格的商業(yè)地產(chǎn)以強(qiáng)勁的動(dòng)力。其中， XX 廣場(chǎng) .XX 路商圈由王府井、平和堂等構(gòu)成了 XX 市的高 檔商圈 ；以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)等為主的 XX商圈為 XX的綜合商圈；而火車站商圈以低檔次混雜型商業(yè)構(gòu)成了 XX 的“平民商圈”。XX 各個(gè)在型商場(chǎng)都采取了專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，確保項(xiàng)目的保值增值。在經(jīng)營(yíng)理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。 商圈小結(jié)： 地段與口岸決定著商業(yè)地產(chǎn)的命脈。 商圈小結(jié) ： 步步高生活超市的入駐、大都市商業(yè)街的興建，使如今 XX 商圈的商業(yè)生態(tài)鏈趨于和諧、商業(yè)業(yè)態(tài)分布也日趨成熟和完美。 總 結(jié)： XX 商圈以東西南北中五大區(qū)域?yàn)橹行倪M(jìn)行分布，其特點(diǎn)如下： 從物業(yè)的售價(jià) 及 地段的繁華程度來(lái)看， XX 商圈居各商圈之首 ，作為高檔物業(yè)的代表區(qū)域，將是未來(lái)品牌商家集結(jié)的地方，但由于地塊的稀缺性與地位的唯一性，其未來(lái)商業(yè)升值潛力不可限量。 對(duì)于后入市的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不是沒有，關(guān)鍵是如何挖掘市場(chǎng)的空白和提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在XX 路商圈具有無(wú)可替代的商業(yè)地位。 春天百貨以 傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無(wú)法滿足現(xiàn)代的 XX 市 民的消費(fèi)需求。 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 16 正在整層招商，整個(gè)商場(chǎng)只有一個(gè)主入口，商場(chǎng)內(nèi)動(dòng)線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營(yíng)品牌定位零亂。 四、主要商業(yè)項(xiàng)目 租金、售價(jià)情況 分析 市 場(chǎng)租金情況 名稱 租金 （元 /平方米 /天） 平均租金 （元 /平方米 /天） 備注 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 17 XX 路商業(yè)步行街 1F： 15 2F： 9 3F： 5 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 10 2F： 3F： 4 4F： 沿解放路，正在改建 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 個(gè)人商鋪，（底鋪）出租， 110 平方米 XX 新干線 1F： 2F： 3F： 目前在整體招租 項(xiàng)目沿街商鋪 5 個(gè)人商鋪出租，兩層共300 平方米 市場(chǎng)售價(jià)表 名稱 售價(jià)（元 /平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 備注 XX 路商業(yè)步行街 1F： 35000 2F： 20200 3F： 11000 22020 返租 10 年 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 1F： 28000 2F： 19000 3F： 12500 4F： 8000 17000 投資回報(bào)，稅前 9%，年限 20 年 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 60000 個(gè)人出售，沿街商鋪 XX 新干線 1F： 38000 2F： 9000 2 樓統(tǒng)一出售 【 XX 路項(xiàng)目策劃提案報(bào)告 】 18 銅鑼灣 1F： 40000 2F： 18500 22020 2020 年一期價(jià)格，二期尚未開盤，投資回報(bào)10%，年限 5 年 新大新 15000 沿街商鋪出售，面積140 平方米 東方新城 沿街： 10000 9000 芙蓉區(qū)政府旁 、住宅售價(jià)表 區(qū)域 4 月售價(jià) 5 月售價(jià) 6 月售價(jià) 目前 芙蓉區(qū) 2959 2676 3087 3123 天心區(qū) 2489 2683 2705 2912 岳麓區(qū) 2021 1928 2442 2556 開福區(qū) 2043 1996 2232 2367 雨花區(qū) 2282 2462 1858 2312 小結(jié)： 從以上的表格中可以看出，目前 XX 路商業(yè)步行接的平均售價(jià)在 22020 元 /平方米左右，平均租金在 9 元 /平方米 /天 。 五、 市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn) 分析 5． 城市消費(fèi)力分析 2020 年上半年 XX 市完成ＧＤＰ 億元，同比增長(zhǎng) ％，ＧＤＰ增速比全國(guó)（增長(zhǎng) ％）高