【正文】 ， 全全全 能能能 生生生 活活活 街街街 區(qū)區(qū)區(qū) ? 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 掌掌掌 財(cái)財(cái)財(cái) 富富富 中中中 心心心 ， 飛飛飛 揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng) 時(shí)時(shí)時(shí) 尚尚尚 個(gè)個(gè)個(gè) 性性性 4） 產(chǎn)品系列廣告 ? 美美美 食食食 琳琳琳 （（（ FFOOOODD BB OOXX））） 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 代代代 美美美 食食食 ， 琳琳琳 秀秀秀 東東東 營(yíng)營(yíng)營(yíng) ? 生生生 活活活 館館館 （（（ LLIIVVIINNGG BBOO XX））） 格格格 調(diào)調(diào)調(diào) 生生生 活活活 ， 城城城 市市市 新新新 榜榜榜 樣樣樣 ? 蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 （（（ FFAASSHHIIOONN BB OO XX））） 魅魅魅 力力力 蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 ， 時(shí)時(shí)時(shí) 尚尚尚 新新新 天天天 堂堂堂 5） 賣點(diǎn)提煉 ? 投投投 資資資 開(kāi)開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā)發(fā) 商商商 ：：： 東東東 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 城城城 市市市 運(yùn)運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 商商商 勝利油田是東營(yíng)的城市運(yùn)營(yíng)商，勝大置業(yè)是東營(yíng)首屈一指的開(kāi)發(fā)企業(yè)，穩(wěn)定可靠 。 旺旺旺 角角角 勝勝勝 大大大 中中中 心心心 輔推案名 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 打打打 造造造 新新新 一一一 代代代 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 服服服 務(wù)務(wù)務(wù) 型型型 商商商 鋪鋪鋪 22 ））） 55 號(hào)號(hào)號(hào) 66 號(hào)號(hào)號(hào) 樓樓樓 ((美美美 食食食 街街街 )) 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 弘弘弘 揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng) 中中中 華華華 美美美 食食食 文文文 化化化 33 ））） 44 號(hào)號(hào)號(hào) 樓樓樓 ((蘭蘭蘭 貴貴貴 坊坊坊 )) 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 宗宗宗 旨旨旨 ：：： 成成成 為為為 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 高高高 檔檔檔 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 中中中 心心心 企劃定位 1）品牌發(fā)想 2）案名推薦 大型國(guó)企 穩(wěn)定 可信 品質(zhì) 城市運(yùn)營(yíng) 規(guī)模開(kāi)發(fā) 勝大品牌 勝大 業(yè)態(tài)劃分 11 ））） 11 號(hào)號(hào)號(hào) 、 22 號(hào)號(hào)號(hào) 、 33 號(hào)號(hào)號(hào) 樓樓樓 ((生生生 活活活 館館館 )) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我們的商業(yè)街，不是只有錢就可以買到的，必須具備足夠的投資眼光和運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 拇指廣場(chǎng)為核心，以及周邊街道的線形沿街商業(yè)作為輔助，為社區(qū)居民提供休閑、餐飲、娛樂(lè)等配套，給居民提供一個(gè)活動(dòng)和交流的場(chǎng)所。 22 ））） 類類類 似似似 案案案 例例例 －－－ 集集集 中中中 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 與與與 線線線 型型型 商商商 業(yè)業(yè)業(yè) 結(jié)結(jié)結(jié) 合合合 上海聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)配套 聯(lián)洋新社區(qū)是大型國(guó)際生態(tài)、文化居住地。 明顯人氣支撐不夠，氣候形成需時(shí)日。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 勝大商業(yè)街 銷售均價(jià)初探 E 區(qū)（北向）銷售最好，七個(gè)月內(nèi)去化 100%； 兩層 均價(jià)為 4837 元 /平米； 以此推導(dǎo) 帶三層后總價(jià) 均價(jià)為：（ 4837+4837+2200） /3 = 3958元 /平米 ， 即 33 995588 元元元 //平平平 米米米 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) ， 七七七 個(gè)個(gè)個(gè) 月月月 可可可 去去去 化化化 完完完 ， 尚尚尚 需需需 控控控 制制制 面面面 積積積 和和和 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) ；；； 如如如 要要要 加加加 快快快 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 則則則 必必必 相相相 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 降降降 紙紙紙 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 200 以上 19 4 21% 三層 純?nèi)龑?(自然型 ) 58 18 31% 合計(jì) 138 80 58% 由此表可見(jiàn)： ? 三層銷售有難度； ? 分隔后，偉浩三層 2200 元 /平米，對(duì)銷售 是有 促進(jìn) 的（ 31%高于 21%） ，但也并非明顯 改觀 ，故 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 的的的 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 題題題 仍仍仍 是是是 我我我 們們們 銷銷銷 售售售 中中中 急急急 待待待 解解解 決決決 的的的 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 題題題 ； ? 150 平米以下的面積的鋪位是最好銷售的； ? 我們 主主主 力力力 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 115500 119922 平平平 米米米 ， 將將將 是是是 未未未 來(lái)來(lái)來(lái) 銷銷銷 售售售 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ； ? 面面面 積積積 、 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 控控控 制制制 得得得 當(dāng)當(dāng)當(dāng) ， 面面面 向向向 與與與 北北北 向向向 銷銷銷 售售售 差差差 別別別 不不不 明明明 顯顯顯 。 2） 戶型供求關(guān)系分析 ： 分類 (平米 ) 供應(yīng)套數(shù) 已售套數(shù) 銷售率 備注 108150 27 27 100% 一二層 150192 92 49 53% 一二層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 注 2:外街統(tǒng)計(jì) 時(shí)包括三層面積 /價(jià)格 /總銷 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 項(xiàng)目廣告企劃設(shè)計(jì) 提出本項(xiàng)目的廣告企劃設(shè)計(jì)，包括：案名、 LOGO、 VI表現(xiàn)。 本報(bào)告分析研究思路如下： 2020年 1月 18日 偉浩的價(jià)格是我們的鋪王 客觀分析 偉浩的價(jià)格策略，以及 項(xiàng)目操作 中 所面臨 的問(wèn)題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。由于在 2020 年 春節(jié)后 項(xiàng)目 首批分割好的鋪位 即將開(kāi)始預(yù)售，因此必 需對(duì)鄰近項(xiàng)目 —— 偉浩，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃，方可保障預(yù)期銷售目標(biāo)實(shí)際。 營(yíng)銷工作重點(diǎn) 工作重點(diǎn)確認(rèn)在開(kāi)盤(pán)前的熱場(chǎng)，如何解決營(yíng)銷難點(diǎn)成為前期準(zhǔn)備重心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格 分析 1） 外街價(jià)格 ： 剔除與本案無(wú)可比性的內(nèi)街后，偉浩外街各棟的均價(jià)為： 樓號(hào) 合計(jì) 總面積 內(nèi)街 面積 外街 面積 底價(jià) 單價(jià) 底價(jià)總價(jià) 表價(jià)單價(jià) 表價(jià)總價(jià) 套數(shù) 333 (A 區(qū) ) 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331 (B 區(qū) ) 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327 (C 區(qū) ) 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325 (D 區(qū) ) 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304 (E 區(qū) ) 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302 (F 區(qū) ) 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298 (G 區(qū) ) 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296 (H 區(qū) ) 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323 (I 區(qū) ) 294 (J 區(qū) ) 合計(jì) 35140 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 三層 總面積 % % 注 1:內(nèi)街部分只售兩層 ,三層單獨(dú)保留 。(不包括三層 ) 2） 分隔后 ， 帶三層鋪位價(jià)格 ： 序 分區(qū) 房號(hào) 層數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) 1 333 (A區(qū) ) 4 12 層 4,952 924,984 3,105 3 層 2,200 838,596 2 13 12 層 4,852 906,305 2,954 3 層 2,200 1,033,538 3 331(B 區(qū) ) 6 12 層 4,902 909,468 2,969 3 層 2,200 1,026,520 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 16 12 層 4,952 873,038 3,119 3 層 2,200 773,476 5 327(C 區(qū) ) 5 12 層 5,052 892,385 3,333 3 層 2,200 589,490 6 11 12 層 5,152 927,412 4,168 3 層 90 2,200 198,000 7 16 12 層 5,152 929,060 4,168 3 層 2,200 198,352 8 325(D 區(qū) ) 13 12 層 5,702 1,459,370 4,535 3 層 2,200 281,512 9 18 12 層 5,302 939,302 4,243 3 層 2,200 202,136 10 304(E 區(qū) ) 1 12 層 4,952 587,703 3,328 3 層 2,200 375,716 11 10 12 層 4,852 575,835 3,254 3 層 2,200 395,560 12 15 12 層 4,802 759,724 3,185 3 層 2,200 571,010 13 302(F 區(qū) ) 6 12 層 4,852 738,183 2,954 3 層 2,200 841,830 14 13 12 層 4,902 745,790 3,098 3 層 2,200 672,474 15 17 12 層 4,952 707,591 3,298 3 層 2,200 473,286 16 298(G 區(qū) ) 5 12 層 5,002 823,829 3,352 3 層 2,200 519,310 17 17 12 層 5,052 832,064 3,146 3 層 2,200 730,444 18 296(H 區(qū) ) 8 12 層 5,202 970,069 3,225 3 層 2,200 790,900 19 9 12 層 5,552 1,422,533 4,435 3 層 2,200 281,842 其中三層價(jià)格 2,200 10,793,992 3,369 其中二層價(jià)格 5,097 16,924,648 合計(jì) 27,718,640 3,369 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 主主主 要要要 是是是 把把把 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 分分分 割割割 縮縮縮 至至至 占占占 總總總 面面面 積積積 3300%%， 22220000 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 出出出 售售售 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系