【正文】 9 5 6 5 規(guī)模 6 6 8 5 5 4 品種 7 6 8 5 5 6 交通 5 8 9 4 4 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 縉水樓臺(tái)及盛世家園處于城南新區(qū)，目前人氣地段均無(wú)法形成一定的商業(yè)氛圍，與本項(xiàng)目地段及功能方面有所區(qū)別，因此，設(shè)定較低的比較系數(shù)，分別為 15％、20％。 城南：縉 水樓臺(tái)、盛世家園 城北：麗錦雅舍 老城片區(qū)：縉麗商都、天生路商圈 比較權(quán)重設(shè)定： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 八、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)方法―――權(quán)重比較法 比較原則： ※區(qū)位地段的可比性； ※物業(yè)類型 /檔次 /規(guī)模的可比性； ※銷售時(shí)段的可比性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 畔溪商場(chǎng) ※ 商業(yè)作為畔溪名都的配套產(chǎn)品，商業(yè)銷售將與住宅銷售形成互動(dòng)局面，商業(yè)為住宅提供配套，住宅為商業(yè)銷售提供客戶資源，因此將商業(yè)命名與住宅聯(lián)系將更能產(chǎn)生整體感。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 流行前線 ※ 這是一個(gè)表露直接的名字，針對(duì)的消費(fèi)群體非常明顯，主要針對(duì)渴望走在流行前線的年輕一族。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 超市 我們強(qiáng)調(diào)的社區(qū)型購(gòu)物中心，那么我們就必須為消費(fèi)者提供日常消費(fèi)品，這就必須引進(jìn)一家有一定規(guī)模及檔次的小型超級(jí)市場(chǎng)，滿足目標(biāo)消費(fèi)群體的日常需求。樂(lè)于消費(fèi)有品味、反映身份的餐飲場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 怎么樣的業(yè)態(tài)組合才最具吸引力 如何把我們的結(jié)論與商家期望結(jié)合就是我們的最佳業(yè)態(tài)組合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。取而代之的是規(guī)模化生產(chǎn)及銷售，本項(xiàng)目在規(guī)模方面無(wú)法體現(xiàn)，因此我們不考慮引進(jìn)通訊業(yè)態(tài)。從大環(huán)境看，北碚目前部具備這種專業(yè)的市場(chǎng)及區(qū)域并不存在，僅有為數(shù)不多的幾家商鋪苦苦支撐這個(gè)偌大的消費(fèi)市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，本項(xiàng)目必須考慮休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 ※休閑娛樂(lè) 休閑娛樂(lè)的面比較廣，大致可以包括娛樂(lè)場(chǎng)所如：卡拉 OK、 DISCO、酒吧。既然輻射西師、西農(nóng)，那么，作為 兩所高等院校，我們不能忽視的是他們?cè)谖捏w用品方面的消耗。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我們的市場(chǎng)缺少什么 天生路商業(yè)街，主要輻射西師及西農(nóng)，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的年代，存活下來(lái)的業(yè)態(tài)必定有其存在理由，我們要做的是，對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的資源整合及找出可以創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，我們對(duì)總體市場(chǎng)缺少的業(yè)態(tài)進(jìn)行篩選，找出可以創(chuàng)新的業(yè)態(tài)。 以說(shuō)除了服裝鞋帽及餐飲可以影響整個(gè)北碚外，其余的業(yè)態(tài)無(wú)論在規(guī)模上及專業(yè)上均無(wú)法滿足消費(fèi)者需求。在業(yè)態(tài)配比上，服裝鞋帽、餐飲總體比例達(dá) 56％，其余文體用品、醫(yī)藥、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)比例平均于 6％左右，在 規(guī)模上，可 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在北碚市場(chǎng)沒(méi)有社區(qū)購(gòu)物概念出現(xiàn)的情況下，我們提出新一代社區(qū)購(gòu)物中心概念，通過(guò)適當(dāng)炒作，必能吸引許多人的眼球。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 引入社區(qū)購(gòu)物中心概念，對(duì)三期銷售是一個(gè)極大的促進(jìn)作用，同時(shí)，三期住宅的銷售，又為商業(yè)積累了消費(fèi)群體，兩者形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，達(dá)到互相促進(jìn)效果。 四、 項(xiàng)目主題定位 服務(wù)畔溪名都、西師、西農(nóng)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的新型一站式社區(qū)購(gòu)物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)輻射能力強(qiáng)、可輻射西師、西農(nóng)、畔溪三大區(qū)域。 項(xiàng)目商業(yè)特征是： ? 總輻射面小、區(qū)域輻射力強(qiáng)、集中輻射西師、西農(nóng)、畔溪名都三大區(qū)域。 三、 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 提煉前思考的三個(gè)問(wèn)題： 項(xiàng)目的商業(yè)特征？ + 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力？ 項(xiàng)目的核心價(jià)值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在此，我們不得不提一下縉麗商都，據(jù)可靠消息，重百大樓全新改版，入駐該縉麗商都。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 天生路片區(qū)的商業(yè)組織模式是以臨街門面 +小型超市形式出現(xiàn)。因此，隨著 2期 05 年 6 月份入伙，本商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值將很快得到體現(xiàn)，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。目前整個(gè)天生路僅有的就是一個(gè)工行的提款機(jī)，而且經(jīng)常會(huì)沒(méi)有足夠的金額提供，這對(duì)商業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生了很大的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地段劣勢(shì) 眾所周知，地段是商業(yè)項(xiàng)目的命脈，但是，我們的地段并不是很盡人意，她處在一個(gè)相對(duì)偏僻的區(qū)位。 西師、西農(nóng)、畔溪名都 3 大消費(fèi)群體，因?yàn)槲覀兲幱谶@三大消費(fèi)群體的核心位臵。 區(qū)位 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)所指的是本項(xiàng)目的輻射區(qū)域，當(dāng)然，我們不能去和老城商圈去比輻射，也不可能擁有整個(gè)北碚的客戶，但是，我們有的是， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 你覺(jué)得合理的價(jià)格應(yīng)該是多少呢？ 大部分受訪者認(rèn)為一層合理的價(jià)格應(yīng)該在 4000 元 /㎡之間。 在所有被訪者中，大部分為回復(fù) ：競(jìng)爭(zhēng)激烈， 外部環(huán)境的不滿，主要體現(xiàn)在整體規(guī)劃及清潔衛(wèi)生方面。 你對(duì)現(xiàn)在從事的行業(yè)環(huán)境有什么意見(jiàn)嗎？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)天生片區(qū)，被訪者對(duì)于業(yè)態(tài)的看法。任何一個(gè)投資客或經(jīng)營(yíng)戶，決定投資前，必然考慮商業(yè)的業(yè)態(tài)定位，他們更關(guān)心的是，發(fā)展商規(guī)劃的業(yè)態(tài)能不能做起來(lái)，有沒(méi)有發(fā)展空間，只有規(guī)劃業(yè)態(tài)在他們看來(lái)是有發(fā)展的，他們才會(huì)考慮投資，因此，本次調(diào)研，主要考察的是，針 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小結(jié)：天生路商業(yè)，從總體上講，規(guī)模、地段、交通是其明顯的劣勢(shì)。 從以上兩圖可以看出，天生路商業(yè)主要以餐飲及休閑娛樂(lè)為主，兩項(xiàng)共占了 46％的比例。 天生路商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查圖192175341 1012345678910服裝鞋帽餐飲文體用品醫(yī)藥休閑娛樂(lè) 美容美發(fā) 電子產(chǎn)品小超 市/雜貨精品店通訊器材業(yè)態(tài)類型數(shù)量34 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)輸上，與本項(xiàng)目處于同樣的局面。項(xiàng)目輻射圖如項(xiàng)目區(qū)域圖紅線所示。 做為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，交通條件對(duì)項(xiàng)目起著臵關(guān)重要的支撐，但本項(xiàng)目的交通條件卻不十分理想，天生路上所運(yùn)行的公交線路總共為兩路，分別通往歇馬及青木關(guān)，其余一些非正式公交車也相對(duì)較少，這將直接影響項(xiàng)目的輻射范圍。 四、 項(xiàng)目商圈分析 項(xiàng)目所處區(qū)域 天生路 龍溪路 項(xiàng)目的交通及人流量 城南新區(qū) 西農(nóng) 西師 老城商圈 畔溪名都 月亮 田 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。盡管老城商圈在輻射上涵括整個(gè)北碚，但也只能說(shuō)在服裝鞋帽方面可以真正意義上的輻射北碚，其余業(yè)態(tài)無(wú)論從專業(yè)上、規(guī)模上均無(wú)法輻射整個(gè)北碚區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)：北碚的核心商圈為老城商圈，輻射整個(gè)北碚區(qū)域，沒(méi)有形成次級(jí)商圈，但老城商圈組合模式落后，隨著商圈的發(fā)展，其組合模式必將產(chǎn)生重大改變。商業(yè)組織模式可概括為： 2 主力店 +臨街商鋪。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 市場(chǎng)研究篇 一、 調(diào)查綜述 調(diào)查目的： ※ 掌握北碚商業(yè)格局 ※ 掌握主流商圈特征、業(yè)態(tài)及輻射 ※ 掌握項(xiàng)目商圈特征、業(yè)態(tài)及輻射 ※ 掌握投資客及經(jīng)營(yíng)戶心態(tài) 調(diào)查手段 ※ 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 ※ 問(wèn)卷調(diào)查 ※ 實(shí)地考察 調(diào)查范圍 北碚老城區(qū)、城南、城北區(qū)域 調(diào)查時(shí)間 2020 年 1 月 14 日 2020 年 1 月 28 日 二、 北碚商業(yè)格局分析 ※ 縱觀北碚商業(yè)，按照區(qū)域劃分，可分為城南、老城、城北 3 個(gè)區(qū)域，城南片區(qū)為政府新規(guī)劃的行政中心區(qū)，目前商業(yè)形式主要以臨街散鋪為主，主要輻射周邊居民 。 第三章 營(yíng)銷推廣 一、 入世時(shí)機(jī)建議 二、 付款方式建議 三、 價(jià)格策略 四、 銷控策略 五、 促銷策略 六、 招商 策略 七、 免租 /返租策略 八、 分階段整合營(yíng)銷推廣方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 報(bào)告目錄 第一章 市場(chǎng)調(diào)研 一、 調(diào)查綜述 二、 北碚商業(yè)格局 三、 老城商圈分析 四、 項(xiàng)目商圈分析 五、 經(jīng)營(yíng)戶及投資商分析 第二章 項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目概況 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 三、 項(xiàng)目核心價(jià)值提煉 四、 項(xiàng)目主題定位 五、 項(xiàng)目形象定位 六、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 七、 項(xiàng)目案名建議 八、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 九、 目標(biāo)客戶群體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 致：重慶東方遠(yuǎn)海臵業(yè)有限公司 畔 溪 名 都 三期商業(yè)策劃案 深圳市中城臵地投資顧問(wèn)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。整個(gè)商圈由碚峽西路、中山路、勝利路三條主街構(gòu)成，主力店有重百、天奇商城。 ※ 城北片區(qū)盡管在商業(yè)體量及人氣方面明顯優(yōu)于城南片區(qū)，但其似乎還是擺脫不了對(duì)老城商圈的依托，該區(qū)域不缺乏商業(yè)氛圍及人流量，但其缺乏商業(yè)凝聚點(diǎn)，形不成區(qū)域商業(yè)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其業(yè)態(tài)組合如下圖所示： 北碚老城商圈業(yè)態(tài)調(diào)查圖77271510 949713140102030405060708090服裝鞋帽餐飲文體用品醫(yī)藥休閑娛樂(lè) 美容美發(fā)珠寶家具家電精品店通訊器材業(yè)態(tài)類型數(shù)量185 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 老城商圈業(yè)態(tài)比例表服裝鞋帽41%餐飲15%文體用品8%醫(yī)藥5%休閑娛樂(lè)5%美容美發(fā)8%珠寶2%家具家電5%精品店4%通訊器材7% 作為輻射整個(gè)北碚的商圈，在業(yè)態(tài)組合上，其呈現(xiàn)的特點(diǎn)是，服裝與鞋帽為主流業(yè)態(tài)，占據(jù) 55％的比例 ，其次為文體用品及通訊器材各占 7％及 8％的比例。這也難怪大部分