商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材-免費閱讀
【正文】 新三產(chǎn)：文化、教育、體育、娛樂、休閑、中介、保險4用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異五臟六腑：業(yè)態(tài)組合選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)選擇的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)選擇的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)組合的掌控業(yè)態(tài)組合的掌控圍繞定位來進行行業(yè)和業(yè)態(tài)選擇以及不同行業(yè)與業(yè)態(tài)的組合所有行業(yè)業(yè)態(tài)只有一個選擇標(biāo)準(zhǔn)：與項目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所謂的品牌知名度來確定唯有定位以及細(xì)分的定位才是選擇編排各種類別業(yè)態(tài)組合的唯一尺度業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合的評判一定要由發(fā)展商親自主導(dǎo)，不能假手于任何中介代理業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合骨骼肌肉：商業(yè)功能布局何謂功能布局何謂功能布局功能布局準(zhǔn)則功能布局準(zhǔn)則功能布局策略功能布局策略功能布局方法功能布局方法商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個具體實物形的體現(xiàn)布局是定位的具體化和表征化布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側(cè)重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例好的布局不但必須適應(yīng)項目定位和市場需求，更富于效率和成本的性價比控制處理好項目定位和業(yè)態(tài)組合的點線面之間的關(guān)系，全面均衡總體格局上的空間營造和共享等等功能功能布局布局神經(jīng)脈絡(luò)：交通組織動線動線設(shè)計準(zhǔn)則動線設(shè)計準(zhǔn)則內(nèi)部與外部動線內(nèi)部與外部動線組織動線策略組織動線策略平面與立體動線平面與立體動線動線必須可以隨時配合定位和布局，沒有絕對的標(biāo)準(zhǔn)和固定的指標(biāo)交通組織動線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個層面，決定項目日后的市場適應(yīng)力交通組織動線分為外部和內(nèi)部的，外部動線決定人流怎樣進來，內(nèi)部動線決定人流怎樣滯留內(nèi)部動線分平面動線和立體動線，平面動線調(diào)節(jié)人流的流量，立體動線調(diào)節(jié)人流流速組織組織動線動線細(xì)胞組織：商鋪布點開間開間的依據(jù)開間的依據(jù)開間與總體布局開間與總體布局開間的策略開間的策略開間與租金平效開間與租金平效必須嚴(yán)格按照市場需求來設(shè)計是商業(yè)布局的終極體現(xiàn)配合交通組織動線與項目的定價戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián)基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略靈活變動適應(yīng)市場涉及商鋪總體平面布局組織動線、立體交通、空間共享涉及店鋪層高、店面面寬以及進深獲取最高的租金承受空間滯感區(qū)間滿足最低的面積需求研判面積與平效之間的合理取舍商鋪商鋪開間開間商業(yè)規(guī)劃硬指標(biāo)和建筑設(shè)計1商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計不同于普通住計不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計宅地產(chǎn)建筑設(shè)計的關(guān)鍵在沒有劃的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標(biāo)一固定的指標(biāo)2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標(biāo)因應(yīng)不用硬指標(biāo)因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參合具有不同的參考值考值3指標(biāo)參考值有時指標(biāo)參考值有時與建筑設(shè)計硬指與建筑設(shè)計硬指標(biāo)相矛盾，怎樣標(biāo)相矛盾，怎樣求得兩種指標(biāo)的求得兩種指標(biāo)的合理均衡？合理均衡？理性指標(biāo)決定感性設(shè)計理性的指 標(biāo) 感性的 設(shè)計 取 感性常不 計 成本 創(chuàng) 意是天 馬 行空感性的 創(chuàng) 意要在理性的指 標(biāo)面前合理并和 諧 地妥 協(xié)建筑 風(fēng) 格、 輪 廓、 層 高、平面布局、 電 梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范 圍不同商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目因其定位和商 業(yè) 模式各具千秋，但理性硬指 標(biāo) 卻是有章可循萬法 歸 宗的167。 組 合、布局、 動線 、開 間 章法167。商業(yè)規(guī)劃是項目框架構(gòu)建的重要行為過程是項目框架構(gòu)建的重要行為過程1解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位2研究并尋找解決投資回報的策略研究并尋找解決投資回報的策略3包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作4商業(yè)規(guī)劃的涵義商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃可以在商 業(yè)內(nèi)涵流通交易、持續(xù)經(jīng)營 以及品牌塑造等 層 面來 詮釋何 謂 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃2.何 謂 “劃 ”“劃 ”的本 質(zhì) ？“劃 ”是突破，是能動 的1.何 謂 “規(guī) ”“規(guī) ”的本性？“規(guī) ”是限制，是被動 的商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃是 規(guī) 劃理念中的一種，主要是面 對 商 業(yè) 本質(zhì) 而不是一般建筑 規(guī) 劃和城市運 營規(guī) 劃等 層 面的一種行 為 概念商業(yè)規(guī)劃是一個理性工作科學(xué)機械理性不容主觀臆斷科學(xué)機械理性不容主觀臆斷收羅原始數(shù)據(jù)收羅原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析評估統(tǒng)計分析評估推敲模擬研判推敲模擬研判概念策劃概念策劃商業(yè)目標(biāo)商業(yè)目標(biāo)市場摸查市場摸查評估定位評估定位詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合動線設(shè)計動線設(shè)計建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃初步市場調(diào)查初步市場調(diào)查深度市場調(diào)研深度市場調(diào)研商業(yè)概念、目標(biāo)、模型投資的動機？投資的動機？為什么投資？為什么投資？投資回報方向投資回報方向投資回報計劃投資回報計劃選擇回報模式選擇回報模式?jīng)Q定模型構(gòu)成決定模型構(gòu)成商業(yè)概念商業(yè)概念 商業(yè)目標(biāo)商業(yè)目標(biāo) 商業(yè)模型商業(yè)模型理性往往來源于感性先有點子？先有金子？ 還 是先有地址？不同的開 發(fā) 者會有不同的情形不 論 是 電 子、 還 是金子或者地址，都是商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目概念提出的主要源泉任何商 業(yè) 地 產(chǎn)規(guī) 劃的理性工作恰恰起
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