商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材(編輯修改稿)
2025-03-09 10:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合交通組織動(dòng)線與項(xiàng)目的定價(jià)戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián)基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略靈活變動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)涉及商鋪總體平面布局組織動(dòng)線、立體交通、空間共享涉及店鋪層高、店面面寬以及進(jìn)深獲取最高的租金承受空間滯感區(qū)間滿足最低的面積需求研判面積與平效之間的合理取舍商鋪商鋪開間開間商業(yè)規(guī)劃硬指標(biāo)和建筑設(shè)計(jì)1商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)不同于普通住計(jì)不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)宅地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在沒有劃的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標(biāo)一固定的指標(biāo)2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標(biāo)因應(yīng)不用硬指標(biāo)因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參合具有不同的參考值考值3指標(biāo)參考值有時(shí)指標(biāo)參考值有時(shí)與建筑設(shè)計(jì)硬指與建筑設(shè)計(jì)硬指標(biāo)相矛盾，怎樣標(biāo)相矛盾，怎樣求得兩種指標(biāo)的求得兩種指標(biāo)的合理均衡？合理均衡？理性指標(biāo)決定感性設(shè)計(jì)理性的指 標(biāo) 感性的 設(shè)計(jì) 取 感性常不 計(jì) 成本 創(chuàng) 意是天 馬 行空感性的 創(chuàng) 意要在理性的指 標(biāo)面前合理并和 諧 地妥 協(xié)建筑 風(fēng) 格、 輪 廓、 層 高、平面布局、 電 梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范 圍不同商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目因其定位和商 業(yè) 模式各具千秋，但理性硬指 標(biāo) 卻是有章可循萬法 歸 宗的167。 組 合、布局、 動(dòng)線 、開 間 章法167。 章法均屬于硬指 標(biāo) ，是理性的167。理性指 標(biāo) 循商 業(yè) 定律 總結(jié)歸納 舍所 謂 商 業(yè)規(guī) 劃 實(shí)際 上就是要學(xué)會(huì)在理性和感性之 間進(jìn) 行一系列的合乎商 業(yè) 目 標(biāo) 的取舍 協(xié)調(diào) 工作不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn)不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對(duì)應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來匹配? 購 物中心主 題專業(yè) 化 趨勢(shì) 的把握購購 物中心物中心 類類 專業(yè)專業(yè) 市市 場(chǎng)類場(chǎng)類 主主 題題 商商 場(chǎng)類場(chǎng)類 步行區(qū)街步行區(qū)街 類類? 專業(yè) 市 場(chǎng) 零售 綜 合化 趨勢(shì)的把握? 主 題 商 場(chǎng)購物中心 綜 合化趨勢(shì) 的把握? 社區(qū)商 業(yè) 氛 圍復(fù)合化 趨勢(shì) 的把握多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點(diǎn)近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢(shì)，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是? 行 業(yè)產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)?相關(guān)多元關(guān) 聯(lián)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 混合混合 多元混合多元混合 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 和機(jī)遇和機(jī)遇 多多 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 原原 則則? 不相關(guān)多元 業(yè)態(tài) 混合? 一方面是 細(xì) 分?一方面是跨界?區(qū)分主要 業(yè)態(tài)?厘定 輔 助 業(yè)態(tài)不同建筑形態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)常見的建筑形態(tài)：矩形、正方形、回字形、凹字形、十字形、 L字形、 T字形、線形、平行線形、圓形、扇形、八卦形、簇形、不規(guī)則形等等?城市 綜 合體和購 物中心適合且效率最高類類 正方形正方形 線線 性性 組組 合形合形 類圓類圓 弧形弧形 不不 規(guī)則規(guī)則 形形?適用于 鄰 里中心和社區(qū)商 業(yè)以及區(qū)街商 業(yè)? 利用率不高屬盡量避免的建筑形 態(tài)? 將主核心客 戶商家合理布于各不 規(guī)則 區(qū)不同地域文化的規(guī)劃特點(diǎn)不同的地域與文化習(xí)慣需要因應(yīng)不同的規(guī)劃，即便是項(xiàng)目定位極其相似? 考 慮 地域氣候?考 慮 地域 傳統(tǒng)不同地域不同地域 不同民俗不同民俗 不同文化不同文化 不同不同 層層 次次?民族特性?風(fēng) 俗 習(xí)慣? 不用地區(qū)文化?東 西方文化? 不同年 齡層?不同性 別 教育商業(yè)規(guī)劃的誤區(qū)DBCA容易和一般的策劃工作混淆容易被房地產(chǎn)開發(fā)的建筑規(guī)劃取代商業(yè)布局與建筑平面布局設(shè)計(jì)混淆定位與經(jīng)營(yíng)商品品類和經(jīng)營(yíng)環(huán)境檔次混淆運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理再好的規(guī)劃藍(lán)圖也要付諸現(xiàn)實(shí)的可操作方法再好的規(guī)劃藍(lán)圖也要付諸現(xiàn)實(shí)的可操作方法商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商的成功就是痛苦運(yùn)營(yíng)的開始招商的成功就是痛苦運(yùn)營(yíng)的開始 1市場(chǎng)無形之手拓展商機(jī)提升價(jià)值市場(chǎng)無形之手拓展商機(jī)提升價(jià)值2無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治3包括但不限于一系列的感性工作包括但不限于一系列的感性工作4商業(yè)運(yùn)營(yíng)的感性工作以人為本善于變化貼身便捷以人為本善于變化貼身便捷人性才能感動(dòng)上帝人性才能感動(dòng)上帝簡(jiǎn)單才能降低成本簡(jiǎn)單才能降低成本保護(hù)商業(yè)生態(tài)環(huán)境保護(hù)商業(yè)生態(tài)環(huán)境開業(yè)籌劃開業(yè)籌劃事件營(yíng)銷事件營(yíng)銷行業(yè)組合規(guī)范行業(yè)組合規(guī)范消費(fèi)行為管理消費(fèi)行為管理品牌營(yíng)銷品牌營(yíng)銷宣推造勢(shì)宣推造勢(shì)物業(yè)管理物業(yè)管理社區(qū)公關(guān)社區(qū)公關(guān)商戶關(guān)系管理商戶關(guān)系管理顧客關(guān)系管理顧客關(guān)系管理運(yùn)營(yíng)管理的開端：開業(yè)籌劃開業(yè)不是一個(gè)開業(yè)不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)概念而時(shí)間點(diǎn)概念而是時(shí)間段概念是時(shí)間段概念重在時(shí)機(jī)選擇重在時(shí)機(jī)選擇一套市場(chǎng)一套市場(chǎng)營(yíng)銷手段營(yíng)銷手段選擇事選擇事件營(yíng)銷件營(yíng)銷打基礎(chǔ)打基礎(chǔ)開業(yè)執(zhí)開業(yè)執(zhí)行策略行策略開業(yè)開業(yè)規(guī)劃規(guī)劃開業(yè)養(yǎng)商是關(guān)鍵開 業(yè)1年2年3年商 業(yè) 地 產(chǎn) 需要養(yǎng)商已成共 識(shí) ，不同 業(yè)態(tài) 和行業(yè) 以及地段成熟度養(yǎng)商期各有 長(zhǎng) 短? 殺雞 派和養(yǎng) 魚 派 ? 養(yǎng)商到底養(yǎng) 誰 ？? 養(yǎng)商期主要做什么？? 養(yǎng)商期宣推怎么做？怎 樣 和運(yùn) 營(yíng) 配合？? 養(yǎng)商開始的一兩年是關(guān)
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