【正文】 商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理培訓(xùn)人：劉寧2023年 11月 24日商業(yè)地產(chǎn)操盤實例分享與討論商業(yè)地產(chǎn)及其規(guī)劃運(yùn)營體系商業(yè)規(guī)劃涵義及其理性工作商業(yè)運(yùn)營涵義及其感性工作商業(yè)地產(chǎn)的招商策略與管理內(nèi)容提要內(nèi)容提要商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高增長抗風(fēng)險力強(qiáng)的火熱行業(yè)高增長抗風(fēng)險力強(qiáng)的火熱行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的概念狹義商業(yè)地產(chǎn)狹義商業(yè)地產(chǎn) ：：限于從事各類批發(fā)限于從事各類批發(fā)零售展示銷售以及零售展示銷售以及辦公等形式的商業(yè)辦公等形式的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，近年也形態(tài)物業(yè)，近年也有將酒店劃入到狹有將酒店劃入到狹義商業(yè)地產(chǎn)范疇義商業(yè)地產(chǎn)范疇商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)的一個分支房地產(chǎn)的一個分支廣義商業(yè)地產(chǎn)廣義商業(yè)地產(chǎn) ：：除了功能上提供居除了功能上提供居住生活使用的住宅住生活使用的住宅房地產(chǎn)以外的一切房地產(chǎn)以外的一切用于生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營用于生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營而產(chǎn)生投資回報效而產(chǎn)生投資回報效益的房地產(chǎn)類別益的房地產(chǎn)類別傳統(tǒng)房地產(chǎn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)成獨(dú)立行業(yè)成獨(dú)立行業(yè)中國商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)站批百貨站批百貨個體零售個體零售批發(fā)市場批發(fā)市場商業(yè)地產(chǎn)的特征模式一種商一種商業(yè)運(yùn)營業(yè)運(yùn)營管理和管理和房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資開投資開發(fā)相結(jié)發(fā)相結(jié)合的復(fù)合的復(fù)合模式合模式商業(yè)地產(chǎn)的靈魂核心所在商家自身經(jīng)營良性發(fā)展增值商家生態(tài)利益鏈發(fā)展增值城市發(fā)展地段增值社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步增值時間推移物業(yè)自然增值房地產(chǎn)是商業(yè)承載的軀殼品牌力： ……不斷開發(fā)和成功運(yùn)營帶來品牌力服務(wù)力： ……：而言：售售 賣賣 商商品到售品到售賣賣 文化文化發(fā)發(fā) 展商展商而言：而言：出租商出租商鋪鋪 到出到出租商機(jī)租商機(jī)消消 費(fèi)費(fèi) 者者而言：而言：使用價使用價值值 到高到高附加附加 值值商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的終極目標(biāo)是建立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的終極目標(biāo)是建立可以復(fù)制的品牌：唯一標(biāo)準(zhǔn)是上可以復(fù)制的品牌：唯一標(biāo)準(zhǔn)是上面三個層面的工作都完全到位了面三個層面的工作都完全到位了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運(yùn)營體系核心所在是營造提供商機(jī)與怎樣鍛造商機(jī)核心所在是營造提供商機(jī)與怎樣鍛造商機(jī)以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機(jī)以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機(jī)重在第一階段第三階段的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性重在第一階段第三階段的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性目標(biāo)管理過程是整個運(yùn)營體系的執(zhí)行保障目標(biāo)管理過程是整個運(yùn)營體系的執(zhí)行保障商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃運(yùn)營體系結(jié)構(gòu)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃是項目框架構(gòu)建的重要行為過程是項目框架構(gòu)建的重要行為過程1解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位解決項目的經(jīng)營定位和發(fā)展定位2研究并尋找解決投資回報的策略研究并尋找解決投資回報的策略3包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作4商業(yè)規(guī)劃的涵義商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃可以在商 業(yè)內(nèi)涵流通交易、持續(xù)經(jīng)營 以及品牌塑造等 層 面來 詮釋何 謂 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃2.何 謂 “劃 ”“劃 ”的本 質(zhì) ？“劃 ”是突破，是能動 的1.何 謂 “規(guī) ”“規(guī) ”的本性？“規(guī) ”是限制，是被動 的商 業(yè) 地 產(chǎn) 的商 業(yè)規(guī) 劃是 規(guī) 劃理念中的一種，主要是面 對 商 業(yè) 本質(zhì) 而不是一般建筑 規(guī) 劃和城市運(yùn) 營規(guī) 劃等 層 面的一種行 為 概念商業(yè)規(guī)劃是一個理性工作科學(xué)機(jī)械理性不容主觀臆斷科學(xué)機(jī)械理性不容主觀臆斷收羅原始數(shù)據(jù)收羅原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析評估統(tǒng)計分析評估推敲模擬研判推敲模擬研判概念策劃概念策劃商業(yè)目標(biāo)商業(yè)目標(biāo)市場摸查市場摸查評估定位評估定位詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合動線設(shè)計動線設(shè)計建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃初步市場調(diào)查初步市場調(diào)查深度市場調(diào)研深度市場調(diào)研商業(yè)概念、目標(biāo)、模型投資的動機(jī)？投資的動機(jī)？為什么投資？為什么投資？投資回報方向投資回報方向投資回報計劃投資回報計劃選擇回報模式選擇回報模式?jīng)Q定模型構(gòu)成決定模型構(gòu)成商業(yè)概念商業(yè)概念 商業(yè)目標(biāo)商業(yè)目標(biāo) 商業(yè)模型商業(yè)模型理性往往來源于感性先有點(diǎn)子？先有金子？ 還 是先有地址？不同的開 發(fā) 者會有不同的情形不 論 是 電 子、 還 是金子或者地址，都是商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目概念提出的主要源泉任何商 業(yè) 地 產(chǎn)規(guī) 劃的理性工作恰恰起源于 項 目概念的感性源泉，點(diǎn)子、金子和地址的案例如何將點(diǎn)子、金子和地址感性的三者有機(jī)地 統(tǒng) 一起來就可以確立一個理性的 項 目概念和目 標(biāo)商 業(yè) 地產(chǎn)項 目的 誕 生項 目概念提出的源泉理性恰恰起源于感性項 目概念的最終 確立初步市場調(diào)查做什么定取向定范圍定團(tuán)隊定任務(wù)定依據(jù)定工具跟據(jù)項目概念和跟據(jù)項目概念和商業(yè)目標(biāo)確定初商業(yè)目標(biāo)確定初步市調(diào)取向步市調(diào)取向跟據(jù)取向確定市跟據(jù)取向確定市調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、調(diào)要點(diǎn)、重點(diǎn)、范圍、區(qū)域和覆范圍、區(qū)域和覆蓋率蓋率選擇市場調(diào)查服選擇市場調(diào)查服務(wù)機(jī)構(gòu)務(wù)機(jī)構(gòu)市調(diào)團(tuán)隊確立和市調(diào)團(tuán)隊確立和動員部署計劃動員部署計劃市調(diào)開始及方市調(diào)開始及方法、模型、進(jìn)程法、模型、進(jìn)程的跟蹤反饋的跟蹤反饋鑒定市場調(diào)查數(shù)鑒定市場調(diào)查數(shù)據(jù)代表性和分析據(jù)代表性和分析預(yù)測依據(jù)預(yù)測依據(jù)