【正文】 商業(yè)地產定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理培訓人：劉寧2023年 11月 24日商業(yè)地產操盤實例分享與討論商業(yè)地產及其規(guī)劃運營體系商業(yè)規(guī)劃涵義及其理性工作商業(yè)運營涵義及其感性工作商業(yè)地產的招商策略與管理內容提要內容提要商業(yè)地產商業(yè)地產高增長抗風險力強的火熱行業(yè)高增長抗風險力強的火熱行業(yè)商業(yè)地產的概念狹義商業(yè)地產狹義商業(yè)地產 ：：限于從事各類批發(fā)限于從事各類批發(fā)零售展示銷售以及零售展示銷售以及辦公等形式的商業(yè)辦公等形式的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，近年也形態(tài)物業(yè)，近年也有將酒店劃入到狹有將酒店劃入到狹義商業(yè)地產范疇義商業(yè)地產范疇商業(yè)地產商業(yè)地產房地產的一個分支房地產的一個分支廣義商業(yè)地產廣義商業(yè)地產 ：：除了功能上提供居除了功能上提供居住生活使用的住宅住生活使用的住宅房地產以外的一切房地產以外的一切用于生產服務經營用于生產服務經營而產生投資回報效而產生投資回報效益的房地產類別益的房地產類別傳統(tǒng)房地產傳統(tǒng)房地產成獨立行業(yè)成獨立行業(yè)中國商業(yè)地產的主要形態(tài)站批百貨站批百貨個體零售個體零售批發(fā)市場批發(fā)市場商業(yè)地產的特征模式一種商一種商業(yè)運營業(yè)運營管理和管理和房地產房地產投資開投資開發(fā)相結發(fā)相結合的復合的復合模式合模式商業(yè)地產的靈魂核心所在商家自身經營良性發(fā)展增值商家生態(tài)利益鏈發(fā)展增值城市發(fā)展地段增值社會經濟進步增值時間推移物業(yè)自然增值房地產是商業(yè)承載的軀殼品牌力： ……不斷開發(fā)和成功運營帶來品牌力服務力： ……：而言：售售 賣賣 商商品到售品到售賣賣 文化文化發(fā)發(fā) 展商展商而言：而言：出租商出租商鋪鋪 到出到出租商機租商機消消 費費 者者而言：而言：使用價使用價值值 到高到高附加附加 值值商業(yè)地產運營的終極目標是建立商業(yè)地產運營的終極目標是建立可以復制的品牌：唯一標準是上可以復制的品牌：唯一標準是上面三個層面的工作都完全到位了面三個層面的工作都完全到位了商業(yè)地產規(guī)劃運營體系核心所在是營造提供商機與怎樣鍛造商機核心所在是營造提供商機與怎樣鍛造商機以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機以三個階段和一個過程的體系來鍛造商機重在第一階段第三階段的準確性和關聯性重在第一階段第三階段的準確性和關聯性目標管理過程是整個運營體系的執(zhí)行保障目標管理過程是整個運營體系的執(zhí)行保障商業(yè)地產規(guī)劃運營體系結構商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。萬丈高樓平地起，平地之前是規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃是項目框架構建的重要行為過程是項目框架構建的重要行為過程1解決項目的經營定位和發(fā)展定位解決項目的經營定位和發(fā)展定位2研究并尋找解決投資回報的策略研究并尋找解決投資回報的策略3包括但不限于一系列的理性工作包括但不限于一系列的理性工作4商業(yè)規(guī)劃的涵義商 業(yè) 地 產 的商 業(yè)規(guī) 劃可以在商 業(yè)內涵流通交易、持續(xù)經營 以及品牌塑造等 層 面來 詮釋何 謂 商 業(yè) 地 產 的商 業(yè)規(guī) 劃2.何 謂 “劃 ”“劃 ”的本 質 ？“劃 ”是突破，是能動 的1.何 謂 “規(guī) ”“規(guī) ”的本性？“規(guī) ”是限制，是被動 的商 業(yè) 地 產 的商 業(yè)規(guī) 劃是 規(guī) 劃理念中的一種，主要是面 對 商 業(yè) 本質 而不是一般建筑 規(guī) 劃和城市運 營規(guī) 劃等 層 面的一種行 為 概念商業(yè)規(guī)劃是一個理性工作科學機械理性不容主觀臆斷科學機械理性不容主觀臆斷收羅原始數據收羅原始數據統(tǒng)計分析評估統(tǒng)計分析評估推敲模擬研判推敲模擬研判概念策劃概念策劃商業(yè)目標商業(yè)目標市場摸查市場摸查評估定位評估定位詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合動線設計動線設計建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃初步市場調查初步市場調查深度市場調研深度市場調研商業(yè)概念、目標、模型投資的動機？投資的動機？為什么投資？為什么投資？投資回報方向投資回報方向投資回報計劃投資回報計劃選擇回報模式選擇回報模式決定模型構成決定模型構成商業(yè)概念商業(yè)概念 商業(yè)目標商業(yè)目標 商業(yè)模型商業(yè)模型理性往往來源于感性先有點子？先有金子？ 還 是先有地址？不同的開 發(fā) 者會有不同的情形不 論 是 電 子、 還 是金子或者地址，都是商 業(yè) 地 產項 目概念提出的主要源泉任何商 業(yè) 地 產規(guī) 劃的理性工作恰恰起源于 項 目概念的感性源泉，點子、金子和地址的案例如何將點子、金子和地址感性的三者有機地 統(tǒng) 一起來就可以確立一個理性的 項 目概念和目 標商 業(yè) 地產項 目的 誕 生項 目概念提出的源泉理性恰恰起源于感性項 目概念的最終 確立初步市場調查做什么定取向定范圍定團隊定任務定依據定工具跟據項目概念和跟據項目概念和商業(yè)目標確定初商業(yè)目標確定初步市調取向步市調取向跟據取向確定市跟據取向確定市調要點、重點、調要點、重點、范圍、區(qū)域和覆范圍、區(qū)域和覆蓋率蓋率選擇市場調查服選擇市場調查服務機構務機構市調團隊確立和市調團隊確立和動員部署計劃動員部署計劃市調開始及方市調開始及方法、模型、進程法、模型、進程的跟蹤反饋的跟蹤反饋鑒定市場調查數鑒定市場調查數據代表性和分析據代表性和分析預測依據預測依據