【正文】 租賃期限 大賣場、桑拿、娛樂及美食廣場租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車旅館租期分 315年 免租 624個月 管理費(fèi) 按日常管理費(fèi)的支出預(yù)算分?jǐn)? 經(jīng)營方式 商家自由經(jīng)營牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營、物業(yè)管理公司，從事相關(guān)日常事項(xiàng)的執(zhí)行與管理， 為商戶提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項(xiàng)目的招商談判 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合適鋪位開間 /進(jìn)深之比 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間： 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人 （ 按照平均社會消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。 商業(yè)發(fā)展趨勢 —— 國際經(jīng)驗(yàn) ? 零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)模化 ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 ? 跨國企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 餐飲品牌 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 僅供內(nèi)部討論 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口 (或出口 )處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式 ? 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在 16h以上，甚至 24h，終年無休日 ? 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地 ? 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在 居民徒步購物 5—7min到達(dá)的范圍內(nèi) ? 商店?duì)I業(yè)面積在 100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。 最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程 銷售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)商業(yè) 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 請于 12月 30日前交于人力資源部 課后作業(yè) 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 樓板承重： 乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為 250 kg/㎡ ? 供電 /供水： 甲方提供空調(diào)及 200KW的用電量 ，并提供一條 185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位臵，乙方自設(shè)配電盤，并獨(dú)立安裝電表；甲方提供 25噸水 /天，供水管徑為 ，水壓不小于 ㎏ /㎝ 2，并具有相應(yīng)的用水指標(biāo) ? 隔油池： 在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位臵，供餐廳制作隔油池 ? 化糞池： 甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域 ? 排煙： 提供室外相應(yīng)的排放油煙管道位臵，該位臵將不導(dǎo)致爭議或相鄰關(guān)系。 購物中心 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。 概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn) ? 選址在 城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道 或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū) ? 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等 ? 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢 ? 提供一站式購足和一條龍服務(wù) ? 可采取連鎖經(jīng)營方式 ? 有一定的停車場 家居中心 home center(H． C) 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 特點(diǎn) 購買 頻率 價(jià)位 購買習(xí)慣 外部作用 更換周期 地位 日常 用品 高 低 沖動 短 不大 缺之 不可 選購品 較低 較高 計(jì)劃 較長 對服務(wù)有用 重要 專用品 非常低 非常高 考慮再三 先品貨、 后價(jià)格 對專業(yè)人士 影響大 重要、 量小 業(yè)種 —— 面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類 業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類 ? 特征：“賣什么” ? 目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個業(yè)種，商品的種類達(dá)到數(shù)萬（ 11萬 ）種，國外發(fā)達(dá)國家的業(yè)種細(xì)分更多，難以勝數(shù) ? 從使用目的上分為 消費(fèi)品 和再生產(chǎn)品，從購買習(xí)慣上分為 日常用品 、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機(jī)電、紡織品等 業(yè)種特點(diǎn) 貨 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài) —— 面向某類目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) ? 特征：“怎么賣 ” ? 對特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用 商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位臵、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù) 等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài) ? 目前中國有 9種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種 ? 包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、 折扣店、自動售貨機(jī)、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物 —— B2C， C2C）等 店 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場 ? 選址為中