【正文】 核心主力店先行，輔助店隨后；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 公共空間社會(huì)化 與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購(gòu)物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂 Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴(lài)汽車(chē)。 日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時(shí)間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬(wàn)人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車(chē)場(chǎng)容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 商 店 組 成 超級(jí)市場(chǎng) 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2－ 6家 專(zhuān)業(yè)商店 專(zhuān)業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2－ 3家 綜合店 飲食服務(wù) 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務(wù) 飲食服務(wù) 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（六） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 十一、解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”（二） 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。 （ 7） .交通設(shè)施商鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi) 按座落位置分類(lèi) 按規(guī)模分類(lèi) 按照投資價(jià)值分類(lèi) 按照商鋪的位置形式分類(lèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照商鋪的位置形式分類(lèi) 臨街商鋪和商業(yè)內(nèi)鋪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新 次數(shù) 名稱(chēng) 業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間 高潮期 特征 1 百貨商店 1852年 1860－ 1940 擴(kuò)大品種 2 一價(jià)商店 1878年 1880－ 1930 同一價(jià)格 3 連鎖商店 1859年 1920－ 1930 組織創(chuàng)新 4 超級(jí)市場(chǎng) 1930年 1935－ 1965 自選購(gòu)物 5 購(gòu)物中心 1930年 1950－ 1965 商店聚集 6 自動(dòng)售貨機(jī) 第二次世界大戰(zhàn)后 1950－ 1985 自動(dòng)售貨 7 步行商業(yè)街 1967年 1967－？ 漫步購(gòu)物 8 多媒體銷(xiāo)售 1980年 1980－？ 電視、網(wǎng)上購(gòu)物 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。只是地產(chǎn)一旦冠以 “ 商業(yè) ” 的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 ?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá)15－ 20％ 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二一、后期經(jīng)營(yíng)管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二五、 “ 豪布斯卡 ” (HOPSCA) “豪布斯卡 ” (HOPSCA)是 6個(gè)英語(yǔ)單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 THE END ! 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 步行街的 高 度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過(guò) 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專(zhuān)業(yè)大街步行街、沈陽(yáng)中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過(guò)四層，地下延伸則最多不要超過(guò)兩層。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段 開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二