商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件-文庫(kù)吧資料
2025-02-23 10:38本頁(yè)面
【正文】 格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。只有當(dāng)一個(gè)城市 進(jìn)入了 汽車社會(huì)，或者說 開始進(jìn)入 汽車社會(huì)，那么 Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度 （一） 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2023至 3000美元 超級(jí)市場(chǎng)興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起 12023美元 購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 ?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－ 20％ 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著 消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變 。許多開發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過度競(jìng)爭(zhēng)” 進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低 產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴(kuò)張 市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（七） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中外超級(jí)市場(chǎng)比較 國(guó)家 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 200（ 35年） 2023年 法國(guó) 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國(guó) 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國(guó) 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國(guó) 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 GDP中商業(yè)所占比例 美國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng) （億美元） 中國(guó)零售商業(yè) 50強(qiáng) (人民幣億元 ) 英法德日 美國(guó) 中國(guó) 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ % 同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。只是地產(chǎn)一旦冠以 “ 商業(yè) ” 的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力； ?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資 12億元，建筑面積 16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積 10萬平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)
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