商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件(完整版)
【正文】 行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： ?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； ?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力； ?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 中外超級(jí)市場(chǎng)比較 國(guó)家 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國(guó) 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 200（ 35年） 2023年 法國(guó) 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國(guó) 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國(guó)與西方國(guó)家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 ? 商業(yè)空間室內(nèi)化 室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購(gòu)物中心建筑追求的目標(biāo)。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 ? 第一階段－－整體策劃布局 ? 第二階段－－推廣和招商 ? 第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。 步行街的 高 度 商業(yè)街寬度和高度的比例最好為 1： 1，最高不要超過 1： 2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽中街步行街都為 1： 1的比例） 從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。 核心主力零售店盡量自營(yíng)；而非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔。 THE END ! 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二五、 “ 豪布斯卡 ” (HOPSCA) “豪布斯卡 ” (HOPSCA)是 6個(gè)英語單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。 商業(yè)地產(chǎn)研究 二一、后期經(jīng)營(yíng)管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。 十六、 MALL的建筑特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。只有當(dāng)一個(gè)城市 進(jìn)入了 汽車社會(huì)，或者說 開始進(jìn)入 汽車社會(huì)，那么 Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。 商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量 ?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元 ?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－ 20％ 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過度競(jìng)爭(zhēng)” 進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低 產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴(kuò)張 市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（七） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。
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