商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)調(diào)整版(完整版)
【正文】 ③ 、按規(guī)模分 ④ 、按照商鋪的位置形式分類 ① ② （ 1）商業(yè)街商鋪 ； ③ （ 2） 專業(yè)市場 類商鋪 ； ④ （ 3）社區(qū)商鋪 ； ⑤ （ 4）住宅底層商鋪 ； ⑥ （ 5）百貨商場、購物中心商鋪 ； ⑦ （ 6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 。 專業(yè)市場的優(yōu)勢，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢。 ?業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。西方國家也稱為 SHOPPING CENTER，即購物中心，但和國內(nèi)的通常所指的購物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。從這個(gè)規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 環(huán)境污染 、 郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài) 、 交通堵塞 、 舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái) 。 從其自身固有的模式來看，商業(yè)地產(chǎn)又可以理解為：商業(yè)運(yùn)營管理和房地產(chǎn)投資開發(fā)相結(jié)合的模式，同時(shí)這種復(fù)合模式通常都伴隨著項(xiàng)目運(yùn)作周期長、資金投入高、行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜、投資高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)等基本特征。 商業(yè) 模式 國外模式 發(fā)展特征 國內(nèi)模式 發(fā)展 特征 城市生活休閑中心 街區(qū)商鋪 百貨商場 摩爾 風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn) ， 傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張 、 發(fā)展的負(fù)擔(dān) 超市興起 ， 倡導(dǎo)自由選購的理念 。 尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 鋪位： 一般是指大型綜合百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中某一單獨(dú)單元或某些獨(dú)立的售貨亭等，俗稱店中店。 Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（ Department Store）只是針對貨品進(jìn)行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。 返租 是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來的幾年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為 8%— 12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來做旺整個(gè)商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。 細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則：“三三二二”配比，即 30%辦公區(qū)， 30%零售， 20%服務(wù)， 20%高檔公寓。 ① 規(guī)模進(jìn)行分類 ② （ 1）大型 — 建筑面積過萬平米； ③ （ 2）中型 分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充； ④ （ 3）小型 填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白 ,為人們生活提供方便。購物中心是一種廣為人知的商業(yè)形態(tài)，其產(chǎn)生背景是城市居民對現(xiàn)代消費(fèi)模式的需求，其目標(biāo)客戶是大眾性的，其建設(shè)一定要以相應(yīng)的區(qū)域購買力為基礎(chǔ)，而體量龐大、業(yè)態(tài)復(fù)雜的購物中心則最容易陷入無個(gè)性、無特色的誤區(qū)。 未來我國以步行商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式的商業(yè)區(qū)街模式將會(huì)與國際接軌，從傳統(tǒng)的綜合型自發(fā)形成的 街區(qū) 商業(yè)，轉(zhuǎn)型并升級換代成為以主題特色為核心吸引力的具有鮮明地域或區(qū)域文化個(gè)性的區(qū)街商業(yè)組合 。這種形態(tài)與前述的購物中心截然不同，甚至剛好相反。 （ 2）經(jīng)營思路大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營
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