【正文】 第一太平戴維斯（北京）社會(huì)活動(dòng)：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動(dòng)線組織合理性 。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢(shì) , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個(gè)區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職員，表明該類人群為主要消費(fèi)人群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該類人群的消費(fèi)能力匹配。216。15主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）16%%%%%%%%%%%%%%51歲以上 總計(jì)3650歲2635歲1825歲%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%35%%%%%%%%%%%%萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萊迪地下購物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場(chǎng)金鷹國際購物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場(chǎng)南京新百潤(rùn)潤(rùn)巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與年齡交叉表216。216。 表明了有部分消費(fèi)者愿意采用私家車的形式進(jìn)行消費(fèi)，這部分的消費(fèi)者應(yīng)該是具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力。 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上， 從本項(xiàng)目來看，引入較多的餐飲租戶將對(duì)提升人氣聚集人流起到很大的作用 。說明：頻率以月為統(tǒng)計(jì)單位，消費(fèi)金額以月為同級(jí)單位的金額（單位為人民幣），逗留時(shí)間為每次逗留的時(shí)間（單位為小時(shí)）。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。216。隨著私家車擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)167。 連鎖經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)入市場(chǎng)167。購物中心在中國發(fā)展的階段性案例 nn一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當(dāng)高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費(fèi)者不再僅僅是一種單純的購物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)，把購物看成是一種愉悅身心、放松自我的全新生活方式和舞臺(tái)。出租型 大盒子商業(yè) 資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額?？腿禾攸c(diǎn)：n 大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。n 紐約、東京、新加坡等國際大都市n 上海、北京等國內(nèi)一線城市n 蘇州、南京等國內(nèi)二線城市揚(yáng)州、徐州等國內(nèi)三線城市nn 國內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū)n 消費(fèi)者的需求主要包括： 、 消費(fèi)需求nn在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費(fèi)者的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。低商業(yè)定位之租金測(cè)算物業(yè)名稱 2023 2023 2023 上半年金鷹國際經(jīng)營(yíng)面積 25000平方米 億元71960元 /平方米 /年 億元91200元 /平方米 /年中央商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積 65000平方米21000元 /平方米 /年 *24892元 /平方米 /年南京新百經(jīng)營(yíng)面積 41000平方米22927元 /平方米 /年28732元 /平方米 /年東方商城經(jīng)營(yíng)面積 26000平方米10000元 /平方米 /年11085元 /平方米 /年大洋百貨經(jīng)營(yíng)面積 55000平方米11818元 /平方米 /年 **15455元 /平方米 /年南京社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率1167億元%1381億元%中央商場(chǎng) 2023年的整體毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年中央商場(chǎng)的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 412元 /月 /平方米。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）開鋪決定的主要考慮原因? 位置對(duì)本項(xiàng)目的意見 /評(píng)語承租興趣 :承租 /技術(shù)要求 :? 使用面積：TenantGame Center(4F)50150 814RentalRange GFA Efficienc Base Rental Occupancy RateSuggested(1st mth)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃5,750,49688%6,804,62589,59578,975133151Total13,000 100% 780,000 100%4,267 75% 800,000 90%2,250 80% 126,000 100%19,517 92% 1,706,000 98%25,000 100% 1,000,000 100%3,158 95% 180,000 100%3368 95% 176,000 100%4,000 100% 200,000 50%3,000 100% 210,000 67%6,857 70% 960,000 50%3,529 85% 180,000 100%1,765 85% 75,000 100%3,529 85% 150,000 100%1,846 65% 420,000 83%1,692 65% 275,000 91%1,385 65% 180,000 78%1,286 70% 135,000 100%2,286 70% 208,000 75%2,000 70% 168,000 75%1,286 70% 108,000 100%545 55% 82,500 67%1,364 55% 281,250 90%682 55% 46,875 60%1,500 70% 63,000 67%70,078 86% 5,098,625 85%Rental ineforecast of 1stmth780,000720,000126,0001,626,0001,000,000180,000176,000100,000140,700480,000180,00075,000150,000348,600250,250140,400135,000156,000126,000108,00055,275253,12528,12542,0214,124,496Estimatedy RateTotalLeasing Target RetailerArea13,000 60 Tesco3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc1,800 5090 Operation by selfOn the Ground25,000 3045 Parkson, Intime, etc3,000 5565 Suning, Gome, etc3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etcLittle Sheep, Guangzhou Banana Leaf,3,000 6080 etcBestseller, Esprit, Belle Group,4,800 150250 Toys’R’su, etc3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc1,900 4060 Tom‘s World, etc3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etcGiordano, Mark Fairwhale,1,100 200300 G2023,urban shock1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc900 140160 KFC, Coffee Bean1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc300 250300 Snack, drinks bar, etc750 300450 Accessory, shoes and bags375 100150 Gift, home furnishing, etc1,050 5070 Spa, hair salon60,975Leasing SuggesteArea d NumberUndergroundHyper Market 13000 1Small retail store 23200 50Food Court 1800 1Subtotal 52Department Store 25000 1ElectricalAppliance(1F) 3000 1Cinema(3F) 3200 1Big Chinese Restaurant 2023 2Mid ChineseRestaurant 500 6Fashion Concept Store 400800 8Sport City(2F) 3000 118002023 1KTV(4F) 3000 1Small Fashion (1F) 50150 1014Small Fashion (2F)Small Fashion (3