【正文】 主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對(duì)這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。? 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競爭力主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反映在運(yùn)營等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。店鋪面積取決于目標(biāo)業(yè)態(tài)需求和人流動(dòng)線的相互結(jié)合。n 此外，依托大潤發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450萬。邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。目標(biāo)區(qū)域定位n 目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。商業(yè)定位之三： 經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。封閉式購物中心街區(qū)式購物中心資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司，長期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。城市層面 ：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否 “ 進(jìn)入 ” 的城市戰(zhàn)略。v城市綜合體在中國發(fā)展的階段性案例高端商業(yè)甲級(jí)辦公星級(jí)酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè) +商務(wù) ”成熟的發(fā)展模式： 4維模式可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商業(yè) +住宅商 務(wù) +零售配套（政府主導(dǎo)）商務(wù) 配套零售二、三線城市綜合體發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式： 2維模式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定位之二： 區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 ……但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。 市場內(nèi)缺乏國際化品牌成熟市場初級(jí)市場一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段省會(huì)城市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無錫零售商業(yè)市場逐步成長階段沿海地級(jí)市、縣級(jí)市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場初級(jí)階段速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)167。 出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)167。 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展167。 奢侈品市場快速發(fā)展167。 在光顧的可能性方面，肯定會(huì)光顧的占受訪者的一半以上，很可能光顧的比例也達(dá)到了商業(yè)定位核心問題：商業(yè)定位問題住宅開發(fā)是二元化的過程：開發(fā)商 VS消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程：開發(fā)商 投資人 經(jīng)營者 零售商 消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我?，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突。 未來大部分消費(fèi)者會(huì)乘坐公交車光顧本項(xiàng)目（ % ），其次為地鐵（ %），私家車（% ），步行（ %）等。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）%地鐵項(xiàng)目觀點(diǎn)% ，總體超過 90%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是一個(gè)利好消息。品牌市場表現(xiàn) —— 化妝品（僅為示意，供培訓(xùn)使用）店貨 店 飾 賣 OK類 店 店 廳貨 類 器 城 裝 心 薩 理 菜 坊食鮮火 鍋院 園 場 廳商百 飾 品 艦 服 專 牌 餐 店百 電 女 中 匹 料 色材 動(dòng) 影 拉 樂 冰 啡式行 用裝 旗 行 牌 品 茶 品烤檔 建 用 運(yùn) 業(yè) 身 式電 卡 游 溜 咖儲(chǔ)流 居 育 牌 流 品 妝 式 甜 韓高 家 職 健 意 日 方 特/倉眾 家 體 品 際 閑 化 港大 型場 國市 大 動(dòng) 休超 級(jí)地 海運(yùn)燒% % % %% %% % %% % % %概念測試 — 重要業(yè)態(tài)%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%% %%%% %% %%% % %%%%%%%% %% %%%%% %%%% % % % % % % % % %%%% %% % %%%% %%%%% % %%%% % % % % % % %%%%20%10%30%40%50%70%60%80%100%90% %0%必須要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道216。在娛樂品牌喜好調(diào)查中 , 最受歡迎的 KTV品牌為麥樂迪，百家樂，米樂星，時(shí)代 KTV。1 opaske kma ritida bo 36 brap spni umpu eeadIT2023ISleestartPRES GeAXMenARieAweeniely odonromR K ES 00HN CKssBo20 OODO Gve KJM JAC JASte ONWG LEV CK30%27%16%7% 7%4%1% 1% 1% 1% 1% 1%0%15%10%5%20%35%30%25%29%26%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%15%10%5%25%20%35%30%13%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%5%10%25% 23%20%15%喜歡的運(yùn)動(dòng)品牌 喜歡的休閑服飾品牌喜歡的流行女裝品牌13%喜歡的流行男裝品牌48%15%7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%15%30%60%45%品牌市場表現(xiàn) —— 服裝（僅為示意，供培訓(xùn)使用）17%11%9%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%10%40% 37%30%20%57%2% 2% 2%0%15%60%45%30%肯 德基 麥當(dāng) 勞 必勝 客 金陵 小食 真 功夫21%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4%0%5%10%25%20%喜歡的 KTV喜歡的快餐品牌37%喜歡的中餐品牌30%15%7%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%10%20%30%15%40%喜歡的特色餐飲品牌品牌市場表現(xiàn) —— 餐飲與娛樂（僅為示意，供培訓(xùn)使用）玉蘭油 LaneDHC Dior 碧歐泉 妮維雅 旁氏 雅漾 BUBERRYchanelZa 佰草集 博美 大寶 凡士林 卡尼爾 蘭芝 歐泊萊 歐萊雅 雅芳 資生堂11%6% 6% 6%9%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%12%8%4%16% 14%喜歡的化妝品品牌0%在服飾品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的運(yùn)動(dòng)服飾品牌依次為 Nike, Adidas, 李寧，安踏， Puma。 本項(xiàng)目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（ %），特色餐飲（ %），大賣場（ %），教育書店（ %），品牌旗艦專賣店（%），中餐廳（ %），運(yùn)動(dòng)城（ %），中餐廳（ %），個(gè)人護(hù)理用品（%）等， 表明消費(fèi)者對(duì)百貨，特色餐飲及大賣場有著較高的潛在需求。 在逗留時(shí)間方面，每種消費(fèi)模式都超過了 1個(gè)小時(shí)。 月消費(fèi)總金額方面，超市的月消費(fèi)金額約 668元，逛街的支出約 790元，娛樂的支出約 240元，餐飲的支出約 618元。 通過了解消費(fèi)者的消費(fèi)頻率、消費(fèi)金額與消費(fèi)時(shí)間，我們可以知道消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)能力與消費(fèi)喜好。216。216。夫子廟以及火鍋店廣泛受到各收入群體的喜愛；中式快餐因其價(jià)格便宜，受到較多中低收入群體的歡迎；中等收入及中高收入人群選擇中餐廳，我們推測是由于存在較多的宴請(qǐng)活動(dòng)；西式快餐的普及程度廣泛，各收入人群都有所涉及；日式餐廳消費(fèi)檔次較高，主要消費(fèi)群體為高收入人群。在娛樂方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流， 表明在為本項(xiàng)目引入娛樂業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮這幾種類型，以吸引更多的消費(fèi)群體。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要年齡群體。 萬達(dá)商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價(jià)格和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時(shí)尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對(duì)其他收入人群，高收入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強(qiáng)的號(hào)召力；水游城商品品牌新且偏國際化，受到有品牌認(rèn)知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個(gè)非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價(jià)值和旅游價(jià)值，吸引了各類收入人群；高收入人群中一部分品牌認(rèn)知較低的消費(fèi)者更信賴?yán)献痔?hào)的中央商場。 山西路湖南路以其特色小吃及定位大眾的商家聚集了較旺的人氣；216。大洋百貨人氣最高，作為在受訪者心目中有著中檔和中高檔定位的商場，其業(yè)態(tài)雖較為單一，但因其商品種類豐富，促銷活動(dòng)較多，為受訪者最喜歡的商場， 表明中檔至中高檔定位的商業(yè)項(xiàng)目在南京有著較大的市場潛力 ；萊迪地下購物中心在多受訪者心目中的定位為中低檔，其豐富的商品種類，時(shí)尚新穎的商品以及便宜的價(jià)格贏得了受訪者的喜愛；萬達(dá)廣場消費(fèi)者主要消費(fèi)目的為逛大賣場，目的性消費(fèi)意圖較明顯， 表明在主力商家的選擇上要注意與項(xiàng)目相匹配，以避免一店獨(dú)大的局面 ；主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）常去的購物場所場圈 貨 場 城 廟 洋 球 路 場中 心 口 店 中 心廣口 商 百 廣 游 子 平 環(huán) 南 商業(yè) 物 洋 街 基 物 水 夫 太 寧 湖 央街 商 購 大 新 德 購 蘇 路 中新 萬 達(dá) 地 銀萊 迪 蘇 寧 金 鷹國 山 西下 河 際南 京新 百5%14主力消費(fèi)群體特征研究216。216。表明在引進(jìn)青少年兒童業(yè)態(tài)時(shí)需注意其檔次和消費(fèi)者需求的匹配度。 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占 %。 按照本次配額要求分別為 1825歲 40樣本 2635歲 120樣本、 3650歲 120樣本、 51歲以上20樣本。4）運(yùn)營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 。重點(diǎn)客戶包括：東方明珠集團(tuán)、深國投、上海城投控股、重慶渝中區(qū)商委、重慶協(xié)信集團(tuán)、融科置地、 KWG、 TESCO、無錫軌道辦、貴陽中天城投、上海九百集團(tuán)、萬科等。期間為全國范圍內(nèi)眾多購物中心和城市綜合體提供專業(yè)的投資咨詢意見，工作內(nèi)容包括：宏觀市場研究、消費(fèi)者需求分析、商圈定量與定性研究、項(xiàng)目主題定位、業(yè)態(tài)組合與品牌落位建議、商場內(nèi)（外）部人流動(dòng)線規(guī)劃建議、商業(yè)硬件設(shè)施優(yōu)化建議、主力店前期規(guī)劃建議、項(xiàng)目租金規(guī)劃以及項(xiàng)目投資收益預(yù)測等，為大部分商業(yè)項(xiàng)目提供購物中心招商全程顧問及購物中心開業(yè)前運(yùn)營管理顧問服務(wù)。3）成本與融資，項(xiàng)目開發(fā)資金保障 。1036%19%12%8%8%8%6% 3% 食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費(fèi)金額（元） 3993%其他13278100%7976%10628%10628%10628%159312%252319%478036%總計(jì)家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品 教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)支出類型主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)結(jié)構(gòu)（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1151以上7%182513%263540%365040%216。主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)者背景分析 —— 年齡、收入（僅為示意，供培訓(xùn)使用）3%12三口之家73%4 人或以上5%單身 ,7%501100071%小于 5008%202330004%兩人世 10012023界 17%15%216。 在訪問中， 126個(gè)家庭中七成以上在孩子的消費(fèi)上每月花費(fèi) 5011000元。家庭結(jié)構(gòu) 孩子的花費(fèi) (元 ) 職業(yè)家 庭主婦主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)者背景分析 —— 家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè)（僅為示意，供培訓(xùn)使用）13%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%新街口商圈大洋百貨夫子廟萊迪地下購物中心萬達(dá)商業(yè)廣場山西路湖南路水游城德基廣場金鷹國際購物中心蘇寧環(huán)球蘇寧銀河新街口店太平洋中央商場南京新百潤潤巷216。新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費(fèi)目的為購物和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。德基廣場在受訪者最喜歡的購物場所中以明顯 的 優(yōu)勢高于金鷹國際購物中心，其業(yè)態(tài)較新街口其他商場來說更全面，消費(fèi)者選擇的余地也更大， 表明購物中心因其豐富的業(yè)態(tài)以及多樣化的選擇正逐漸受到消費(fèi)者青睞 ；相 對(duì)于德 基