易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-全文預(yù)覽
【正文】 費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。 焦點(diǎn) —— 本資料來(lái)自 62 與陳仁科一起探尋…… 關(guān)鍵之點(diǎn) 一： 如何確立項(xiàng)目在該市場(chǎng)的江湖地位 目前長(zhǎng)湴村商業(yè)項(xiàng)目還不是很多，其檔次也不是很高。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。 本資料來(lái)自 51 與陳仁科一起探尋…… 以上只是對(duì)該項(xiàng)目的初步思考，這些將是項(xiàng)目開(kāi)展下一步工作的方向和范圍。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價(jià)值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無(wú)法考量。 本資料來(lái)自 43 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 3—— 在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無(wú)疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。我們通過(guò)研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問(wèn)題！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 40 與陳仁科一起探尋…… 第三層剖析 :地理位置適合做什么？ 位于商圈中，還是商圈外？ 交通網(wǎng)絡(luò)的分布？ 人流動(dòng)向如何？ 商氣怎樣走向？ 相鄰建筑的影響？ ?? 本資料來(lái)自 41 與陳仁科一起探尋…… 案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目 切入點(diǎn) 1—— 項(xiàng)目位于天河的核心商圈 ,向來(lái)是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。 商業(yè)面積不宜過(guò)大。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 38 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 八 項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷(xiāo)售、營(yíng)運(yùn)等系列問(wèn)題。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 37 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 七 項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。 但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。 商業(yè)面積越大，銷(xiāo)售當(dāng)然越難。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 案例二：江西分宜項(xiàng)目 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 27 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 28 土地位置 天工大道東側(cè)、東山路北側(cè) 土地性質(zhì) 商住 土地面積 ㎡ ＋ ㎡ 容積率 不大于 建筑密度 不超過(guò) ％ 建筑層數(shù) 西地塊： 4層 東地塊： 17層 地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 29 地 塊 現(xiàn) 狀 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 30 面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目 大家覺(jué)得該如何入手呢？ 在對(duì)城市、對(duì)地塊都有了一定的了解之后，我們一起來(lái)層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 31 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 一 項(xiàng)目 原 以商業(yè)為主。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。 相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高 (一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購(gòu)物 )、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈 (每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢(qián)出去 )的。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2020年底） ,城區(qū)人口超過(guò) 40萬(wàn)。 從全國(guó)來(lái)看，人人都在往商業(yè)開(kāi)發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？ 原因可能很多 …… 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 3 不成功的 原因 可能是 —— 因?yàn)榈囟尾缓? 因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低 因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差 因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)手太強(qiáng) 因?yàn)檎猩屉y度大 ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 4 為什么 等項(xiàng)目做出來(lái)了才發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問(wèn)題造成了項(xiàng)目的不成功 ？ 這些問(wèn)題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問(wèn)題難道是無(wú)法解決的嗎 ？ 這些問(wèn)題是不是最核心的問(wèn)題 ？ 究竟什么才是最核心的問(wèn)題 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 5 我 認(rèn)為，關(guān)鍵是 —— 沒(méi)有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位 怎樣做到 準(zhǔn)確定位 呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 6 定位 需要解決的幾個(gè)基本問(wèn)題 —— 市場(chǎng) 缺 什么？ 地塊 最適合做什么？ 地理位置 最適合做什么？ 你， 想 做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 7 第一層剖析 : 與陳仁科一起探尋…… 從商業(yè) 形態(tài) 來(lái)看 …… 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來(lái)看 …… 從商業(yè) 層次 來(lái)看 …… 從消費(fèi) 潛在需求 來(lái)看 …… 從商業(yè) 格局 來(lái)看 …… 市場(chǎng) 缺 什么 本資料來(lái)自 8 從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)形態(tài) —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的建筑特色 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的配套組成 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 ?? 步行街 主題商場(chǎng) MALL 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 住宅底商 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 9 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài) —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì) ?? 餐飲 娛樂(lè) 休閑 數(shù)碼 精品 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 10 從商業(yè) 層次 看，看什么 ？ —— 市場(chǎng)上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有 —— 市場(chǎng)以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主 —— 各個(gè)層次的規(guī)模、比例 —— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣 ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 11 從消費(fèi) 潛在需求 看，看什么 ？ —— 消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？ —— 為什么有的消費(fèi)者去外地購(gòu)物？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物場(chǎng)所不滿意 在哪里？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意 在哪里？ ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 12 從商業(yè) 格局 看，看什么 ？ —— 有多少個(gè)商圈？各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？ —— 各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離 —— 各個(gè)商圈功能、關(guān)系 —— 商圈是自然形成的嗎 —— 政
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1