易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-文庫吧資料
2025-06-17 11:09本頁面
【正文】 陳仁科一起探尋…… 因為 —— 最后是請代理公司做市調(diào)，我可以說絕大部分的代理公司的策劃、營銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。 本資料來自 75 與陳仁科一起探尋…… 因為 —— 踩盤，就更簡單了。 很多 開發(fā)商是這樣 實施 市調(diào)的 —— 本資料來自 72 與陳仁科一起探尋…… 這是正確的態(tài)度嗎？ 這是正確的方法嗎？ 這樣做能給項目開發(fā)帶來正確的指導(dǎo)嗎？ 不?。? 為什么？ 你們真正了解市調(diào)的作用嗎？ 本資料來自 73 與陳仁科一起探尋…… 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問卷、訪問、踩盤等方面都無法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實、客觀，但可用性不強(qiáng)。 自己去踩盤 。 很多 開發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 —— 本資料來自 71 與陳仁科一起探尋…… 請專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào) 。 4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。 2. 市調(diào)什么人都會做，隨便找?guī)讉€員工就了事 。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項目的招商！ 關(guān)鍵之點 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實思考 本資料來自 68 與陳仁科一起探尋…… 以上是我們對長湴村項目的初步理解和思考。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會得到極大的改善，這是毋庸置疑的。 本資料來自 67 與陳仁科一起探尋…… 招不來大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。 而對區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂為主，這說明兩個問題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費(fèi)場所，休閑消費(fèi)有很大的市場，項目可以繼續(xù)定位休閑類。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會有很多共性。 關(guān)鍵之點 四： 項目的功能定位決定項目的成敗 本資料來自 66 與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。 這對矛盾如何解決，必須提升到一個重要高度來認(rèn)識。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。 關(guān)鍵之點 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實消費(fèi)需求 本資料來自 64 與陳仁科一起探尋…… 本項目面對的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！ 本資料來自 63 與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動人口。 本項目雖然不是最大，但近 3萬方的規(guī)模也不算小。 焦點 —— 本資料來自 62 與陳仁科一起探尋…… 關(guān)鍵之點 一： 如何確立項目在該市場的江湖地位 目前長湴村商業(yè)項目還不是很多，其檔次也不是很高。 無需在規(guī)避風(fēng)險方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會，爭取最大利潤。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。 本資料來自 52 與陳仁科一起探尋…… 第四層剖析 : 你，想 做什么？ 對市場、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 本資料來自 51 與陳仁科一起探尋…… 以上只是對該項目的初步思考，這些將是項目開展下一步工作的方向和范圍。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個項目。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項目，而這一因素則是我方 不可控制 的。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計和處理。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無法考量。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 本資料來自 43 與陳仁科一起探尋…… 切入點 3—— 在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無疑又會仿制出第二個流行前線。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們在哪里呢？ 本資料來自 42 與陳仁科一起探尋…… 切入點 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競爭非常激烈，要想尋找新的突破點比較困難。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問題！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 40 與陳仁科一起探尋…… 第三層剖析 :地理位置適合做什么？ 位于商圈中，還是商圈外？ 交通網(wǎng)絡(luò)的分布？ 人流動向如何？ 商氣怎樣走向？ 相鄰建筑的影響？ ?? 本資料來自 41 與陳仁科一起探尋…… 案例三：廣州人防商業(yè)項目 切入點 1—— 項目位于天河的核心商圈 ,向來是以相對高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。如果在短時間不能完成 80％的招商，肯定會對項目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項目開售時以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。 商業(yè)面積不宜過大。那么不招品牌，對項目的帶動作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 38 八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 八 項目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項目的招商、銷售、營運(yùn)等系列問題。 如何選擇則要看整個項目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 37 八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 七 項目的主入口如何選擇非常重要。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 36 八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 六 項目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項目從中隔斷，這對本項目的整體規(guī)劃肯定會有影響，特別是作為一個完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計肯定會顯得捉襟見肘。 但本項目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。 那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？ 與
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