商業(yè)地產(chǎn)前期定位-文庫吧資料
2025-07-04 12:56本頁面
【正文】 進(jìn)符合項目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心；根據(jù)我們的操盤經(jīng)驗(yàn)，單體商業(yè)房地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個因素：商業(yè)房地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合，指的是開發(fā)商根據(jù)項目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為便于該樓盤作為房地產(chǎn)項目實(shí)現(xiàn)銷售和該項目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。mall）以及便利店、折扣店、專業(yè)市場(批發(fā)市場)、農(nóng)貿(mào)市場等。商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，其分類主要依據(jù)經(jīng)營主體的多少（是一個還是多個）、目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道（從廠家還是分銷商處進(jìn)貨）和募集方式（是中央采購還是單店進(jìn)貨）、商品的寬度和深度、價格政策（毛利率大?。?、銷售方式等諸方面。項目開發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位，還對項目的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計具有指導(dǎo)意義。反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要，將導(dǎo)致項目投入運(yùn)營后必定不能做旺而最終歸于失敗。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究 商業(yè)商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪，不包括寫字樓和酒店)，而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制： 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。=da=d/(1+(q)170。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。=1/2例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實(shí)際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 取SaSbq= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點(diǎn)。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。市場分析調(diào)查的內(nèi)容：市場服務(wù)區(qū)//內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里//人口規(guī)模 人 人 人 人//居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶//平均家庭收入 元 元 元 元//人均收入 元 元 元 元//商品購買力 （四）用COMPASS法則來確定：商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：（1） 商圈范圍：A、 集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、 分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8） 人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項目注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量：（一）核心商圈：步行20分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷黍T自行車20分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ǘ┐渭壣倘Γ翰叫?0—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷黍T自行車20—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—40分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩ㄈ┻呺H商圈：步行20—30分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷什叫?0分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷食俗∑?0—60分鐘能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷剩赫{(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；（2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；（3） 分析商圈是否重疊（4） 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；（5） 找出商圈內(nèi)的障礙：A、 道路設(shè)施不便B、 人口擁擠C、 人口過度擁塞（6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況（7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。：任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。商業(yè)地產(chǎn)市場服務(wù)區(qū)（商圈）調(diào)查：商圈（trade area）概念：商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。 常熟陽光天虹房產(chǎn)置業(yè)有限公司總經(jīng)理謝培林表示，主樓配備有服裝展示中心、商務(wù)展示廳、服裝品牌區(qū)域營運(yùn)中心、服裝渠道聯(lián)盟中心、服裝設(shè)計研究中心等多元化功能。一墻相臨的常熟長途汽車站，更讓項目擁有了得天獨(dú)厚的配套物流平臺。 常熟天虹服裝城項目是由常熟天虹置業(yè)有限公司總投資六億元開發(fā)的全國第五代標(biāo)桿專業(yè)服裝市場。市場旺季日均人流量達(dá)二十三萬人次以上，日均貨
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1