易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位(已修改)
2025-06-27 11:09 本頁(yè)面
【正文】 本資料來(lái)自 1 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位 陳仁科老師 本資料來(lái)自 2 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的熱門(mén)！為什么？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期短、利潤(rùn)率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 從全國(guó)來(lái)看，人人都在往商業(yè)開(kāi)發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？ 原因可能很多 …… 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 3 不成功的 原因 可能是 —— 因?yàn)榈囟尾缓? 因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低 因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差 因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)手太強(qiáng) 因?yàn)檎猩屉y度大 ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 4 為什么 等項(xiàng)目做出來(lái)了才發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問(wèn)題造成了項(xiàng)目的不成功 ？ 這些問(wèn)題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問(wèn)題難道是無(wú)法解決的嗎 ？ 這些問(wèn)題是不是最核心的問(wèn)題 ？ 究竟什么才是最核心的問(wèn)題 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 5 我 認(rèn)為，關(guān)鍵是 —— 沒(méi)有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位 怎樣做到 準(zhǔn)確定位 呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 6 定位 需要解決的幾個(gè)基本問(wèn)題 —— 市場(chǎng) 缺 什么？ 地塊 最適合做什么？ 地理位置 最適合做什么？ 你， 想 做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 7 第一層剖析 : 與陳仁科一起探尋…… 從商業(yè) 形態(tài) 來(lái)看 …… 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來(lái)看 …… 從商業(yè) 層次 來(lái)看 …… 從消費(fèi) 潛在需求 來(lái)看 …… 從商業(yè) 格局 來(lái)看 …… 市場(chǎng) 缺 什么 本資料來(lái)自 8 從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)形態(tài) —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的建筑特色 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的配套組成 —— 各類(lèi)商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 ?? 步行街 主題商場(chǎng) MALL 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 住宅底商 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 9 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài) —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系 —— 各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì) ?? 餐飲 娛樂(lè) 休閑 數(shù)碼 精品 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 10 從商業(yè) 層次 看，看什么 ？ —— 市場(chǎng)上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有 —— 市場(chǎng)以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主 —— 各個(gè)層次的規(guī)模、比例 —— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣 ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 11 從消費(fèi) 潛在需求 看，看什么 ？ —— 消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？ —— 為什么有的消費(fèi)者去外地購(gòu)物？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有購(gòu)物場(chǎng)所不滿意 在哪里？ —— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意 在哪里？ ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 12 從商業(yè) 格局 看，看什么 ？ —— 有多少個(gè)商圈？各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？ —— 各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離 —— 各個(gè)商圈功能、關(guān)系 —— 商圈是自然形成的嗎 —— 政府層面對(duì)商業(yè)的布局規(guī)劃 —— 項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，該怎么定位？ —— 項(xiàng)目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又 該怎樣定位？ ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 13 案例一：江西新余新鋼項(xiàng)目 新余市 地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的 “ 鋼城 ” 。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2020年底） ,城區(qū)人口超過(guò) 40萬(wàn)。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長(zhǎng)速度飛快！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 14 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 15 以洪客隆百貨為代表的大型購(gòu)物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場(chǎng)為代表的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以國(guó)美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬(wàn)㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬(wàn)，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 16 面對(duì)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 17 在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。 即使把對(duì)人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來(lái)北往的人流中， 年輕人占據(jù)了大部分 。 相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高 (一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購(gòu)物 )、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈 (每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢(qián)出去 )的。 他們的購(gòu)買(mǎi)力是不容被忽視的。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 18 于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 —— 核心商圈最時(shí)尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 19 地塊與城市的關(guān)系 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊地形與技術(shù)指標(biāo) 第二層剖析： 地塊最適合做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 20 城市的戰(zhàn)略定位 城市的總體規(guī)劃 城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 城市的歷史文化 地塊與城市的關(guān)系 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 21 地塊與區(qū)域的關(guān)系 區(qū)域在城市中的地位 區(qū)域的總體規(guī)劃 區(qū)域的市政配套 區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 區(qū)域的人口特征 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 22 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)量、租售總量 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 消費(fèi)者特征 消費(fèi)者習(xí)慣 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 23 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 24 地塊 與 規(guī)劃
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