【正文】 目 錄 一、 恒通項目背景分析 （ p1） 二、 柳州商圈分析 （ p12） 三、 消費人群結(jié)構(gòu)分析 （ p23） 四、 柳州各主要城區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況、業(yè)態(tài)布局定位 （ p4） 五、 五星商圈主要商業(yè)項目經(jīng)營情況對比（業(yè)態(tài)、代表品牌、價格檔次、陳列） （ p56） 六、 柳州市民消費心理分析 （ p78） 七、 柳州各區(qū)域 部分 商業(yè)樓盤價格調(diào)查 （ p912） 八、 恒通商業(yè)運作、商業(yè)規(guī)劃 建議 （ p13） 九、 深度分析柳州幾個零售百貨業(yè)態(tài)成功和失敗的原因 （ p1418） 十、 河東區(qū)域陽光 100 為輻射的商圈定位深度思考 （ p19） 十一、 恒通商業(yè) 樓盤的商業(yè)品牌定位探討分析 （ p1921） 十二、 恒通商業(yè)樓盤定價策略和招商費用支出項目探討 （ p22） 十三、 招商工作推進計劃 （ p23） 十四、 總括 （ p24） 恒通商業(yè)定位 計劃書 一、 恒通 項目 背景 分析 恒通商業(yè)項目坐落于美麗的柳州河東江畔東側(cè)， 占地面積 24578㎡，商業(yè)建筑樓層 8層， 周邊商業(yè)樓盤環(huán)繞，左擁九州國際，右抱盛豐國際，前有陽光 100，背靠兆安現(xiàn)代，項目所在區(qū)域是柳州近年來重點開發(fā)的商業(yè) CBD 商業(yè)中心， 也是柳州市政府招商引資 列為 重中之重的 發(fā)展 規(guī)劃 新 區(qū)域， 河東區(qū)商業(yè)圈 定位高端， 地理 位置優(yōu)越，注定會成為柳州新型商業(yè)格局的導航者。 二、 柳州商圈分析 五星商圈 —— 最為柳州也是最老的商業(yè)地帶，處于廣西柳州市中心，美麗的柳江環(huán)繞而過，素有“玉帶束龍腰”、“金錢釣玉壺”之美譽，是柳州的政治文化、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑、娛樂中心，配套設(shè)施十分完善，五星是具有百年歷史和商貿(mào)傳統(tǒng)的老城商業(yè)中心，是整個柳州城市的核心區(qū)域，既有傳統(tǒng)的文化沉淀，又有日益繁華的現(xiàn)代商業(yè)圈。東西方向以沿江的江東、西為界南北方向一劉江路和廣場路為界，其中商圈的核心是以解放南路、龍城路、只能怪上路為界，這些關(guān)鍵道路組合成的商業(yè)街道構(gòu) 成了商圈商業(yè)基礎(chǔ)。商圈著力于服務(wù)廣大市民消費，是城市商業(yè)與發(fā)展的龍頭，其商業(yè)經(jīng)營包括購物、休閑娛樂、辦公寫字樓、旅游消費等為前提，形成了以五星商廈、工貿(mào)大廈和麗晶大酒店、華天世紀等大型商場、酒店為主體、龍城路地下商業(yè)街、解放南路等特色精品街區(qū)為支撐的城市中心商業(yè)區(qū)。龍城路、五一路以銷售品牌服裝專賣店、數(shù)碼店為高附加值街鋪形態(tài)，解放南路以休閑娛樂、購物功能為特色的中高端消費形態(tài)，羅池路、曙光路借助東門城樓、沿江美景體現(xiàn)旅游文化的商業(yè)特色；五星商圈主要承擔起柳州百貨購物、酒店服務(wù)、精品購物和商務(wù)辦公的作用，輻射 整個柳州。 但是和眾多城市一樣，一個傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心體系越來越承載不了一個城市的發(fā)展速度，舊城改造（包含目前舊城改造最大建設(shè)項目柳州風情港、金沙角休閑文化廣場、地王國際等在建高端商業(yè)樓盤）迫在眉睫，配套設(shè)施更新慢，周圍消費人群素質(zhì)雜亂，商業(yè)檔次逐漸落后等原因，使這個傳統(tǒng)的區(qū)域得不到青睞，隨著城市化進程的加快，這個傳統(tǒng)的商業(yè)地滿足不了遠離五星圈以外的人群需要，使人群的集中力逐漸分散，五星圈在繁榮的同時，由建筑密度高所帶來的道路窄、交通低效、停車難等情況，也相對制約了商業(yè)的擴展空間，由于地 價高、租金高帶來的高 度運營成本也制約了民眾的消費，造成難以滿足和方便市民多元化購物需求，難以迎合日趨細化的市場發(fā)展，雖然舊城改造工程和新的商業(yè)體在建設(shè)，但仍然改變不了新新商圈對五星商圈的沖擊。 河南商圈 —— 柳江以美麗的江穿過，柳江以南就是另外一個區(qū)塊，這是注定要成為對老市中心形成最大沖擊的地方，這些年河南片商圈在傳統(tǒng)柳州市民眼里就是以批發(fā)、零售為主要業(yè)態(tài)的地方，由于批零業(yè)態(tài)的消費群體隨著城市進程的加快，以魚峰路、飛鵝路、紅光路、南站路幾條大道所形成的新商圈正引領(lǐng)柳州重要的商業(yè)集群地，以飛鵝商城、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商貿(mào)城、 溫州商貿(mào)城、江南新天地為主體的商業(yè)體慢慢成為時尚、高檔、高文化品味與五星商圈護衛(wèi)互補之勢，各有特色，各有側(cè)重，錯位經(jīng)營。河南橋頭從文惠橋南到紅光橋頭側(cè)，這條走廊集中了文化品味很高的休閑購物業(yè)態(tài)，又延續(xù)了中低端的批零大賣場，不見建筑構(gòu)架要比五星商圈高出一籌，而且規(guī)模也要大得多，河南商圈可以說是柳州商業(yè)的發(fā)源地，以服裝、小商品批發(fā)為主，依靠柳州發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，更是給柳州帶來了“桂中商埠”的美稱，但正因為河南商圈的功能性劃分決定了他的局限，無法獲得更高的提升。 河東商圈 —— 位于飛鵝的河南商圈與位于市中心的五星商圈 是柳州商業(yè)的“兩極”擔負著柳州大部分的商業(yè)功能，也是長久以來大眾較多認可的兩個商業(yè)中心，同時也擔負著不一樣的城市功能，隨著柳州市東進步伐的加快，柳州商業(yè)“兩極”的格局正在醞釀驚天動地的變革，河東將成為另外一個崛起的商業(yè)中心，并且，以城市商圈功能劃分，河東 CBD商圈的定位完全不同于飛鵝、五星商圈，河東 CBD商圈服務(wù)于高端的國際精英商業(yè)，將高度聚合西餐廳、名店咖啡、休閑酒吧、國際品牌等國際商業(yè)，滿足精英群族的高端精神消費，經(jīng)歷了河南批發(fā)商圈與五星商圈的興盛，河東將是下一個聚集繁華的城市級商圈。市政府新址、餐飲、 金融系統(tǒng)、酒店、娛樂等星羅棋布，以桂中大道為主軸，形成一張商業(yè)“網(wǎng)”。 以陽光 100城市廣場為地標，將成為河東商業(yè)的“東風”，推動河東實現(xiàn)國際高端商業(yè)布局；項目以國際消費為定位，高度整合河東分散的商業(yè)資源，以五星級酒店及高檔寫字樓為核心，講中式餐飲、西餐廳、咖啡吧、電影院等各種商務(wù)商業(yè)配套盡收其中，打造柳州首席經(jīng)營消費領(lǐng)地，以 radisson 五星級酒店、肯德基、必勝客、美林華映國際影城、南城百貨、夢之島百貨等為代表的一批優(yōu)質(zhì)商家以全面搶先進駐陽光 100，牽引柳州高端商業(yè)持續(xù)向東，形成整個城市最具朝氣和生命力 的區(qū)域。 三、 消費人群結(jié)構(gòu) 分析 柳州市總?cè)丝?350 萬人， 其中市區(qū)人口 120 萬，周邊縣份 230 萬，人均收入按 省級平均水平 看，柳州城市人均收入全國第 21，農(nóng)民人均收入全國第 33，有一定的消費購買力，不過城市兩極分化比較大，實際中低收入人群占 90%，對于零售業(yè)態(tài)的購買區(qū)間價位在 50300 之間占絕大多數(shù)， 較高端百貨商品購買力相對謹慎，因此我們在考慮今后的商品定位也要把價格區(qū)間考慮進去，作為商業(yè)定位的一個輔助參考值很有必要 ，先對柳州幾個區(qū)域的人均消費情況做一個簡單的匯總分析： 城中區(qū)： 最老的行政 、 商業(yè) 、 金融三 位一體 中 心， 人口近 20 萬，消費層次較高，居民綜合文化素質(zhì) 強 ，對于品味的需求也高，這個區(qū)間的人均 月 收入在 3000 千 5000 元 之間 居多 ，是河東商圈很長一段時間內(nèi)最重要的消費群體 構(gòu)成，直線距離也最近，最易輻射和影響。 魚峰區(qū)：廠礦企業(yè)區(qū)，很多國營老單位和事業(yè)單位 、各類專業(yè)批發(fā)市場 組合成這個區(qū)間的消費 人群， 人口約 25 萬， 人均收入一般， 消費 觀念比較傳統(tǒng)，月人均收入 1000 元 4000 元居多， 對于較高檔商品的需求層面不太強烈，屬于比較務(wù)實的消費群體， 屬于河東商圈的次級消費群體。 柳南區(qū)： 民營單位、事業(yè)單位、大型工業(yè)企 業(yè) 如柳微、柳工等 組合成的消費群體，人口 30萬，這個 柳南區(qū) 是屬于人均收入跨度區(qū)間最大的區(qū)域，也是柳州區(qū)域面積最大的一個城區(qū)，月人均收入 1500 元 6000 元 居多 ，消費觀念新舊兼容，人居環(huán) 境較為復雜，三教九流都有，品味不一，不過消費觀念強，是河東商圈的潛力消費群。 柳北區(qū)： 和柳南區(qū)基本一樣，也是大型工業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位和民營單位 很密集 的一個大區(qū)域，如柳鋼、柳化等， 人口約 35 萬， 月人均收入 在 2020 元 5000 元居多，這個區(qū) 域 的人 居環(huán)境亦復雜 ， 消費觀念強，區(qū)域的小商業(yè)范圍密集，各類業(yè)態(tài)豐富，很多都是就近消費 了，距離河東商圈也較遠， 河東商圈的影響力有限。 河東區(qū)、高薪開發(fā)區(qū)： 新一代的柳州 高檔商務(wù)住宅小區(qū) 和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，也是新的行政事業(yè)單位和金融、 商業(yè) 區(qū)域， 這里人居環(huán)境是最好的，建筑檔次和格局也是柳州最高的，標志精英群族的生活品質(zhì)，商業(yè)業(yè)態(tài) 設(shè)計 也很齊備，這里居住的群體都是柳州各個階層的精英 人均收入高，月均收入范圍在 30002 萬區(qū)間的居多，唯一不足的是目前入駐率極低，很多業(yè)主購房出租和空置較多，整個區(qū)域覆蓋人口不足 10 萬，陽光 100 附近區(qū)域入駐率更低，不足 1 萬。 河東區(qū) 域消費目前還主要靠柳州其他城區(qū) 消費群體輻 射，這是目前這區(qū)域短期內(nèi)存在的缺憾， 35 年內(nèi)很難滿足業(yè)態(tài) 消費 需求的入住率。 四、 柳州各主要城區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況、業(yè)態(tài)布局定位 通過 對柳州的三大商圈、居民消費層次進行了分析探討，下面繼續(xù)深入論證柳州各區(qū)域的商 業(yè)格局狀況以及 發(fā)展狀況，對于我們今后商業(yè)定位有一個很好的借鑒意義，為什么會分門別類這些商圈和次商圈，滿足的是什么需求，結(jié)合第三點消費結(jié)構(gòu)和柳州本土的經(jīng)濟特點，我們就不難發(fā)現(xiàn)其中的關(guān)聯(lián)： 即商業(yè)模式體現(xiàn)了城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，也符合區(qū)域 生活需求狀況 ： 區(qū)域 主要業(yè)態(tài)表現(xiàn)形 式 主要經(jīng)營場所代表 商圈級別 城市功能 城中區(qū) 化妝品、精品服飾、辦公用品、休閑餐飲、娛樂會所等 工貿(mào)、五星、東都、龍城地下商業(yè)街、移動通訊廣場、柳州飯店、麗晶大酒店等 核心商圈一級：★★★★★ 是柳州商圈的核心，覆蓋整個柳州消費群體，主導零售精品銷售路線，五星商業(yè)街覆蓋了最主要的商業(yè)場所。 魚峰區(qū) 日雜、五金、藥材、日用品、百貨精品、家具城、電單車專營店等 江南新天地、魚峰商業(yè)城、駕鶴市場、家具批發(fā)市場等 次商圈二級：★★☆☆☆ 駕鶴一條街是該區(qū)域的主要商業(yè)體，滿足的是區(qū)域消費群體，不輻射整個柳州。 柳南區(qū) 機電、五金交化產(chǎn)品、汽車維修、建 筑材料、食品及加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料等 飛鵝專業(yè)批發(fā)市場、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商貿(mào)城、新風建材市場、汽配市場等 次商圈一級：★★★★☆ 飛鵝批發(fā)市場是這個區(qū)域的商業(yè)代表，輻射整個柳州，以批發(fā)為主，和五星商圈形成互補。 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 次商圈二級：★★☆☆☆ 國騰購物廣場體現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，和周邊的專業(yè)市場互補，滿足區(qū)域消費需求，不輻射整個柳州 高