【正文】 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 房地產(chǎn) 定位策略全案 本項目順應(yīng)當(dāng)今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌，來填補余江房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“ 新生活 +新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟學(xué)的需求 —— 供給理論。 第二節(jié) 項目定位 定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性 定位：時尚住宅 —— “ 綠色家園 ” 環(huán)境與住宅的對話 綠色細(xì)胞組織 —— 生態(tài)環(huán)境最重 要的元素是 “ 綠 ” 和 “ 水 ” 民風(fēng) .自然 .人 回到自然 ,在那里安家 因為 接近自然 就接近了快樂的本源 綠色家園 宇宙是物質(zhì)的 ,在時空的長河中 ,宇宙萬物不斷地變化著 ,物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。 本項目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅， —— 觀音閣生態(tài)園林式住宅。 以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠色、休閑、運動、交往四重功能，是 “ 人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯。 ” 的高尚、陽光的大社區(qū)。 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 論語云： “ 里仁為美 ” 。 里：居住區(qū)。 仁：人情味。 “ 里 ” 在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “ 仁 ” 的 “ 人情味 ” 包括兩個方面：首先居所因具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性 定位： “ 純健康生態(tài)型園林式住宅 ” 集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。 一、 居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。 二、 居住環(huán)境的二度空間 二度空間，指開發(fā)商 “ 以人為本 ” 營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列，遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。 三、 居住環(huán)境的三度空間 三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。 本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，位于觀音閣的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。小區(qū)內(nèi)的張公橋干渠，是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)東南面的白塔河對 社區(qū)來講都是不可多得的天然資源。 由一、二、三度空間構(gòu)成了 “ 純健康生態(tài)型園林式住宅 ” 產(chǎn)品的成功要素，也形成了 “ 觀音閣商住區(qū) ” 居住 +休閑 +投資（這里指商鋪）的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。 四、 產(chǎn)品檔次定位可行性 本項目的檔次定位為 “ 城市新貴追求的高尚住宅 ” ，而不是 “ 豪宅 ” 。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性和戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的富有創(chuàng)意的園林住宅。重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。 第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值 定位：人與自然環(huán)境相融合 —— 環(huán)境與住宅的對話 城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合 第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認(rèn)知度。 定位：現(xiàn)代城市新貴的 “ 風(fēng)雅逸境 ” —— 顯示身份的 “ 名片 ” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、 消費追求，在消費者向往的 “ 心里 ” 的定位，在消費者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費喜歡，認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的 “ 名片 ” 。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商的 “ 以人為本 ” 的服務(wù)理念 定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會為主 a) 網(wǎng)點規(guī)劃建議 本項目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商輔經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整 體規(guī)劃，從根本上解決由于 前期人氣不足給商業(yè)經(jīng)營帶來的困難，達(dá)到 “ 以服務(wù)社會為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向余江整個市場，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開間商 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 輔?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。 商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結(jié)構(gòu)住宅一層，總建筑面積約 ，均價 3500元 /平方米，價格范圍 2500—— 4000元 /平方米，利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商輔，根據(jù)地當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設(shè)計為通天樓的形式 ，也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。如可設(shè)計為餐飲一條街，那么余江人的兩大生活習(xí)性在此得到了綜合。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商輔在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成 ，或為復(fù)式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，開發(fā)商也可考慮贈送夾層，這也是商輔銷售的一大賣點。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥νㄌ鞓堑臒嶂?，四層樓的通天樓商鋪在?dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌?。?dāng)然，商輔的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，滿足余江城市發(fā)展的需要。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等 。 b) 商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議 i. 項目的優(yōu)劣勢 1）所處的位置 優(yōu)勢：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線路途經(jīng)此地，未來觀音閣商住區(qū)的近萬人口，也為本項目網(wǎng)點聚集人氣，且項目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會十分濃厚，購物環(huán)境也將十分優(yōu)越。 劣勢：雖該區(qū)附近無商住區(qū)，而且在目前余江人眼中此地塊屬沒人氣的地塊，地理位置較偏，與內(nèi)圍商業(yè)街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在較大差距。 2） 量承載 優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點屬于統(tǒng)一開發(fā)，有規(guī)模性和統(tǒng) 一性，如果加以引導(dǎo)和管理，能迅速吸引人氣，并在此區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€較大規(guī)模及影響力的商業(yè)圈。 劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大，在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營銷戰(zhàn)線過長，分配不均的人流量，可以導(dǎo)致商家對尾端人流量小的網(wǎng)點難以接受。網(wǎng)點的單層面積范圍大，不易聚積人氣，顯得空曠。從規(guī)劃角度上看，相對較難。 3） 銷售面積： 優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃約為 390戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)街。 中國最龐大的 實用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū) (以一號大道為界 )， 由于未來開發(fā)周期的難預(yù)料性 ,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的 390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。 4） 布局規(guī)劃： 優(yōu)勢：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計上更是雜亂無章，而本項目從當(dāng)?shù)厥袌龀霭l(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計，從實用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶接受。而采用 “ 小鋪位，多通道 ” 的市場經(jīng)營模式，將會吸引低收入人士前來消費。 商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦南M觀，購買群體將占相當(dāng)一部分。 小區(qū)的