論房地產(chǎn)市場(chǎng)定位(已修改)
2025-07-05 07:22 本頁(yè)面
【正文】 論房地產(chǎn)市場(chǎng)定位摘要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比例有了較大提高,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房空置現(xiàn)象仍然存在而且還比較嚴(yán)重,這不僅僅會(huì)制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的持續(xù)性,同時(shí)也形成了大量銀行不良貸款,影響了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷的水平還比較低,營(yíng)銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際操作和理論研究成果入手,剖析了當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。市場(chǎng)定位的思想已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)的重視,具體的操作還比較薄弱。特別是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中投資決策所依據(jù)的信息不夠充分和準(zhǔn)確,這是造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策失誤進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)后期項(xiàng)目銷售不暢的主要原因。本文針對(duì)市場(chǎng)定位中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究,研究圍繞著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所必須解決的問(wèn)題展開(kāi)。 為了能夠比較完整系統(tǒng)的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)定位,本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位的運(yùn)作原理進(jìn)行了探討,運(yùn)用營(yíng)銷管理的方法,重新構(gòu)建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位的工作內(nèi)容和操作流程模式。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng)定位 1房地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)他們的概念和各自的特性應(yīng)有一個(gè)感性的認(rèn)識(shí)，這有助于我們地房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)。，房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念（1）房地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義指土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項(xiàng)所衍生的各種權(quán)利和利益。狹義的房地產(chǎn)僅指土地和土地上的永久建筑物及衍生的各種權(quán)利，簡(jiǎn)單的說(shuō)，房地產(chǎn)就是房屋財(cái)產(chǎn)與房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總稱。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)屬于狹義的房地產(chǎn)范圍。(2) 房地產(chǎn)業(yè)在世界上早已產(chǎn)生，只不過(guò)各國(guó)的叫法不同，但都把房地產(chǎn)作為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)劃入第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品和投資品，有其自身的產(chǎn)品特點(diǎn)、市場(chǎng)供求特點(diǎn)和購(gòu)買特點(diǎn)。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)特殊的營(yíng)銷特點(diǎn)。 （1）空間上不可移動(dòng)性土地是房地產(chǎn)的直接構(gòu)成要素，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)，都必須在一定的區(qū)域上進(jìn)行。這就決定了它的不可移動(dòng)性。（2）使用壽命的長(zhǎng)期性房地產(chǎn)品一旦被生產(chǎn)出來(lái)，按其物質(zhì)屬性是能長(zhǎng)期存在的。（3）房地產(chǎn)銷售價(jià)格的不可比性房地產(chǎn)品的價(jià)格取決于極差地租和房屋質(zhì)量、檔次等形成的建造成本。同一類型檔次的房屋在不同的城市，不同城市的不同地段，同一地段的不同位置都不同。 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念,是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的“市場(chǎng)定位”理論借鑒而來(lái)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,選定目標(biāo)市場(chǎng),確定消費(fèi)群體,明確項(xiàng)目檔次,設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品是一種消費(fèi)者人生階段中不可或缺的產(chǎn)品,但又與其現(xiàn)實(shí)狀況以及未來(lái)預(yù)期狀況息息相關(guān)。同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng),通常為幾年的時(shí)間。因此在市場(chǎng)定位時(shí)要考慮到消費(fèi)者在今后一段時(shí)期內(nèi)的自身狀況的變動(dòng)趨勢(shì),了解其在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)樓盤的前瞻性需求。例如,在實(shí)際的定位分析中需要對(duì)消費(fèi)者未來(lái)幾年內(nèi)家庭成員的增減情況、或者對(duì)其未來(lái)幾年內(nèi)事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行考察。 區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性,這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。房地產(chǎn)區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、人文環(huán)境三個(gè)方面。雖然購(gòu)買者可能不是來(lái)自于某一特定區(qū)域,但一旦購(gòu)買某一樓盤后的主要消費(fèi)行為將帶有很強(qiáng)
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