房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)技巧(doc13)-前期定位-文庫(kù)吧
2025-07-10 15:20 本頁(yè)面
【正文】 的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。 (二 )具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車(chē)位、健身房、游泳池，或公共視聽(tīng)室等。這類(lèi)公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個(gè)人想擁有一個(gè)私人游泳池都是奢侈的事，但是通過(guò)公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶(hù)都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍? (三 )具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地 下室的商業(yè)空間、停車(chē)位，或其他可供非該建筑住戶(hù)付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買(mǎi)者而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)有收益價(jià)值的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段是頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。 (四 )對(duì)環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報(bào)。 公共設(shè)施的規(guī)劃將越來(lái)越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮 “ 小兵立大功 ” 的作用。 三、樓層用 途的定位技巧 不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場(chǎng)，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 12 頁(yè) 差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。 我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場(chǎng)個(gè)別考慮它們的定位特性。 (一 )是頂樓市場(chǎng)，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對(duì)稀有性使得頂樓市場(chǎng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。 (二 )是門(mén)面市場(chǎng)，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價(jià)值 在于它與外界環(huán)境的臨近性 (例如臨路的店面、辦公室 )，或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會(huì) (例如擁有庭院的住宅 )。這種地利條件及稀有性，使得門(mén)面市場(chǎng)的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過(guò)于供的現(xiàn)象。 (三 )是地下室市場(chǎng)，這種產(chǎn)品有時(shí)具備獨(dú)立功能及用途 (例如作為商場(chǎng)或停車(chē)位 )，有時(shí)則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品 (例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間 )。 (四 )是中間層市場(chǎng)，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個(gè)市場(chǎng)各樓層之間的相對(duì)條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱(chēng) 不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，多半是指中間層市場(chǎng)的供需狀況而言。 就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加價(jià)值。 (一 )妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門(mén)面市場(chǎng)的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿(mǎn)足更多的頂樓市場(chǎng)需求者，都是創(chuàng) 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 12 頁(yè) 造更高價(jià)值空間的好方法。 (二 )明確區(qū)分不同樓層市場(chǎng)，以針對(duì)需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。例如門(mén)面市場(chǎng)重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持良好動(dòng)線(xiàn)及聯(lián)外機(jī)會(huì)；頂 樓市場(chǎng)追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距、開(kāi)窗、隔熱等設(shè)計(jì)。 (三 )合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造 “ 準(zhǔn)頂樓 ” 空間 (即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層 )；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天 (頂樓 )有地 (一樓 )的空間增加。 四、房地產(chǎn)持有的定位技巧 (一 )長(zhǎng)期
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