房地產(chǎn)定位營(yíng)銷技巧(doc13)-前期定位(已修改)
2025-08-24 15:20 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 12 頁(yè) 房地產(chǎn)定位 營(yíng)銷 技巧 一、容積率配置技巧 如果在北京市有塊面積 5 000 平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開(kāi)放空間設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層 (例如一、二樓 )，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把 握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建筑成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃。不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積 (樓地面面積 )利用到極致。 同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌赡軐?dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數(shù)個(gè)角度： (1)空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因 此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑 *近。 (2)建筑成本與容積率利用方式的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 12 頁(yè) 此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。 (3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟 10 層的建筑與單棟 20 層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 (4)市場(chǎng)接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物；或向中層發(fā)展，在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷；或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗 ?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進(jìn)行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用 ! 二、公共設(shè)施的定位技巧 在一般購(gòu)房者的觀念中，總希望所購(gòu)買(mǎi)的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無(wú)益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共 設(shè)施比的廣告策略。那么高實(shí)得率或低的公共設(shè)施比例對(duì)購(gòu)房者而言又真的實(shí)惠嗎 ? 事實(shí)上，越是先進(jìn)的國(guó)家如歐、美、日等國(guó)，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來(lái)衡量建筑物的品質(zhì)及價(jià)值，而我國(guó)在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢(shì)發(fā)展。就發(fā)展商或產(chǎn)品定位者而言，要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購(gòu)房者接受，是由于設(shè)施本身不實(shí)惠，或由于設(shè)施真正的價(jià)值沒(méi)有通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬?gòu)房者充分了解，所以除了法定必要設(shè)施，需要運(yùn)用規(guī)劃力求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠以外， 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 12 頁(yè) 還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對(duì)個(gè)案 性質(zhì)作合理定位。 (一 )具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門(mén)廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)
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