【正文】 難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的 390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。 劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大，在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)銷戰(zhàn)線過長(zhǎng)，分配不均的人流量，可以導(dǎo)致商家對(duì)尾端人流量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等 。如可設(shè)計(jì)為餐飲一條街，那么余江人的兩大生活習(xí)性在此得到了綜合。唯一的辦法就是要把沿街商鋪納入小區(qū)整 體規(guī)劃，從根本上解決由于 前期人氣不足給商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的困難，達(dá)到 “ 以服務(wù)社會(huì)為主 ” 的原則，并將服務(wù)面向余江整個(gè)市場(chǎng)，來彌補(bǔ)因購(gòu)買力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者 “ 落荒而逃 ” 的不良后果。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。 四、 產(chǎn)品檔次定位可行性 本項(xiàng)目的檔次定位為 “ 城市新貴追求的高尚住宅 ” ，而不是 “ 豪宅 ” 。 本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，位于觀音閣的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。 “ 里 ” 在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境， “ 仁 ” 的 “ 人情味 ” 包括兩個(gè)方面：首先居所因具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）。 ” 的高尚、陽(yáng)光的大社區(qū)。 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性 定位：時(shí)尚住宅 —— “ 綠色家園 ” 環(huán)境與住宅的對(duì)話 綠色細(xì)胞組織 —— 生態(tài)環(huán)境最重 要的元素是 “ 綠 ” 和 “ 水 ” 民風(fēng) .自然 .人 回到自然 ,在那里安家 因?yàn)? 接近自然 就接近了快樂的本源 綠色家園 宇宙是物質(zhì)的 ,在時(shí)空的長(zhǎng)河中 ,宇宙萬物不斷地變化著 ,物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動(dòng)性和連續(xù)性，推動(dòng)這個(gè)變化的動(dòng)力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽(yáng)、日月、動(dòng)靜、虛實(shí)、高低等等均是一個(gè)矛盾體，但是，在某一段時(shí)空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個(gè)完整的形象。 本項(xiàng)目規(guī)劃遵循 “ 天人合一 ” 的自然規(guī)律及 “ 以人為本 ” 的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅， —— 觀音閣生態(tài)園林式住宅。 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 論語云： “ 里仁為美 ” 。 第三節(jié) 產(chǎn)品定位 定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性 定位： “ 純健康生態(tài)型園林式住宅 ” 集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。小區(qū)內(nèi)的張公橋干渠，是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營(yíng)造小區(qū)綠化的重要資源。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性和戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而要美觀漂亮。 第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值 定位：人與自然環(huán)境相融合 —— 環(huán)境與住宅的對(duì)話 城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合 傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合 第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位 定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素，不宜做大百貨，而適合小開間商 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 輔。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商輔在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成 ，或?yàn)閺?fù)式商鋪，業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，開發(fā)商也可考慮贈(zèng)送夾層，這也是商輔銷售的一大賣點(diǎn)。 b) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議 i. 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) 1）所處的位置 優(yōu)勢(shì)：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線路途經(jīng)此地，未來觀音閣商住區(qū)的近萬人口，也為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會(huì)十分濃厚，購(gòu)物環(huán)境也將十分優(yōu)越。網(wǎng)點(diǎn)的單層面積范圍大，不易聚積人氣，顯得空曠。 4） 布局規(guī)劃： 優(yōu)勢(shì)：余江目前無整體規(guī)劃的小區(qū)及商鋪，在規(guī)劃及設(shè)計(jì)上更是雜亂無章，而本項(xiàng)目從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)出發(fā)，有合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從實(shí)用性、人性化部分的考慮將更容易為小商戶接受。 劣勢(shì)：由于余江的消費(fèi)市場(chǎng)較小，這就決定了整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。 商鋪： 開盤期～ 2020年 3月 均價(jià)為 3480元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價(jià)為 3680元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價(jià)為 3880元 /㎡ 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在 3800元 /㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷售率狀況，建議 開盤用較低的價(jià)格吸引商戶購(gòu)買，后期（ 6 月～ 9 月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格 200～ 300元。 “ 延伸產(chǎn)品 ” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的 8%左右。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn) “ 暗房 ” 。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： （ 1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。 （ 6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。 2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景 入口景 中心景 組團(tuán)景 窗前景。 4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議） “ 高尚住宅 ” 的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。 購(gòu)買之前的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素 通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會(huì)提升消費(fèi)者在購(gòu)買前對(duì)產(chǎn)品的附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購(gòu)買行為的作用。 第七節(jié) 戶型的裝修定位建議 基于本項(xiàng)目的 “ 高尚住宅 ” 概念， “ 產(chǎn)品 —— 需求 ” 關(guān)系的分析，在購(gòu)買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶上有一定的 比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。塑鋼凸配淺綠色玻璃。 文、教、衛(wèi)圈人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。 退休人員 該群族較復(fù)雜，有公務(wù)員、文化人、高級(jí)知識(shí)分子、回國(guó)人員、國(guó)企老板等不同類型，不同收入來源?；境杀炯娱_發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見圖表 1） 以上因素統(tǒng)籌考慮了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可 行性基礎(chǔ)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析： 目標(biāo)客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 目標(biāo)客戶群的需求程度： （ 1）不強(qiáng)烈 （ 2）一般 （ 3）較強(qiáng) 烈 （ 4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實(shí)力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當(dāng) （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競(jìng)爭(zhēng)： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項(xiàng)中，分別取 4 分。 圖表 3： 從上圖例中，按照安全模擬的通常認(rèn)識(shí)，追求相當(dāng)比例利潤(rùn)即降低相應(yīng)安全比例。 項(xiàng)目整體規(guī)劃思路與建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想 一、 課題 —— 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo)