【正文】 我們以上的主體營(yíng)銷策略都是為更好地完成我們的銷售計(jì)劃而制定的。 第三階段：視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價(jià)格水平。 第四節(jié) 售控同步 第一階段：開盤的一個(gè)月 內(nèi)，維持現(xiàn)狀價(jià)位，既不上升，更不要下調(diào)。 展示臺(tái)要作精良，與名表中心氛圍相襯。 1） 展示海報(bào) 這里的展示海報(bào)最好以燈箱 廣告為主，配以多組射燈，增強(qiáng)光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到 24 小時(shí)宣傳效果。 江西中廈房地產(chǎn)公司 中景豪庭置業(yè)有限公司售樓處 2020年 月 日 第三節(jié) 其它類客源渠道的拓展策略 一、挖掘余江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在實(shí)力客戶 根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個(gè)體戶或私人購(gòu)買率占總購(gòu)買率的 30%左右，考慮到前期廣告投放量對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開盤后計(jì)劃配合媒本廣告等活動(dòng)，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開展一些活動(dòng)，增強(qiáng)廣告的滲透力，具體操作如下： A：宣傳車 用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。 引入名校概念 觀音閣是一個(gè)較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖會(huì)改善，但周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買 欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣點(diǎn)。同時(shí)，宣傳本項(xiàng)目 “ 鬧中取靜 ” 的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)，讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)輕松入住中景豪庭的感覺，同時(shí)，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。 D：同時(shí)各展點(diǎn)可放置 “ 看房專車 ” 一部，對(duì)誠(chéng)意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決）。同時(shí)要懸掛、張貼 “ 中景豪庭 ” 小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出中景豪庭環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。 B：接待工作：展點(diǎn)物業(yè)顧問員負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作。 C：中童鎮(zhèn)： “ 眼鏡之鄉(xiāng) ” 此鎮(zhèn)的有錢一族不在少數(shù)，在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，另一方面可吸引一部分到 “ 中景豪庭 ” 看盤的客戶。 D：輕松置業(yè) —— 買房不再是夢(mèng)想， 750元拿鑰匙！ 廣告語： 住宅：買房不再是夢(mèng)想、 750塊錢拿鑰匙 網(wǎng)點(diǎn)：購(gòu)中景豪庭 XXXXXXXXXXXXX 全程 SP促銷戰(zhàn)略對(duì)策 針對(duì)中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn) 生促銷的措施齊集。 C：完善配套、開心品味、時(shí)尚生活 —— 人性化物業(yè)管理。 第二節(jié) 營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今天的整合營(yíng)銷四個(gè)過程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。 對(duì)貴公司而言，目前在余江雖沒有知名度，但通過成功地運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，一方面可提高公司的知名度，為以后持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)，另一方面也是該項(xiàng)目成敗之所在。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷建議 第一節(jié) 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 未來的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)，每一個(gè)成功企業(yè)都有自己獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。 在居住的小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 外圍的環(huán)小區(qū)道路與漂亮的綠色環(huán)境外表面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。 本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場(chǎng)，即方便小區(qū)外人購(gòu)物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會(huì)所的位置，本規(guī)劃特點(diǎn)是把會(huì)所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團(tuán)業(yè)主使用。（見圖表 3） 圖表 3 原規(guī)劃 現(xiàn)規(guī)劃 備注 總建筑面積 114277㎡ 120200㎡ 提高 5723㎡ 容積率 提高 居住戶數(shù) 754戶 997戶 243戶 通過上表可以看出，現(xiàn)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是：充分利用土地的開發(fā)價(jià)，延伸價(jià)值，在建造成本略有升幅的同時(shí)，提高收益率。 項(xiàng)目成本控制定位 —— 平均單位成本控制在 100 元 /㎡之內(nèi)，以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果，是為開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)降低一種分析，但實(shí)際上按市場(chǎng)調(diào)研分析，我們的定價(jià)因素和比較還 是參照余江市場(chǎng)價(jià)格因素比較多，目的在通過整體市場(chǎng)的理論分析，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，并使開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)回報(bào)有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)，根據(jù)這種分析的價(jià)格定位結(jié)果， 700 元 /㎡為均價(jià)，最高價(jià)也不會(huì)突破 850 元，對(duì)余江地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。一般來講，成功率低于 50%，成功率的投資屬風(fēng)險(xiǎn)投資，單價(jià) 900元 /㎡以上對(duì)應(yīng)的安全性當(dāng)量值為 5，即屬不安全范疇。追求產(chǎn)品高附加值會(huì)造成成本的增加，但價(jià)格可隨之有所上升。 消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心理的 “ 功能價(jià)格比 ” 。 第九節(jié) 價(jià)格定位 定價(jià)原則：市場(chǎng)無形，定價(jià)有道 定位：平層住宅： 660元 /㎡～ 860元 /㎡ 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 錯(cuò)層住宅： 860元 /㎡～ 960元 /㎡ 沿街商輔： 3100元 /㎡～ 3800元 /㎡ 小內(nèi)店面： 2200元 /㎡～ 2600元 /㎡ （促銷期間，價(jià)格另行浮動(dòng)） 一、 價(jià)值取向 房地產(chǎn)價(jià) 格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)，資金利息，銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的。 因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主要目示客戶。 二、 目標(biāo)客戶細(xì)分 個(gè) 體與私企業(yè)老板（市內(nèi) +周邊城鎮(zhèn)） 該階層基本都有住房，對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，且在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)過程中對(duì) “ 功能價(jià)格比 ” 有 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 著較清楚的認(rèn)識(shí)，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對(duì) “ 居住 + 休閑 + 投資 ” 概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購(gòu)買群體。 二、門窗部分 入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號(hào)定做），普通夾板室內(nèi)門。 小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色 —— 本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個(gè)性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。通過 良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會(huì)到 “ 物超所值 ” 的基礎(chǔ)上，更體會(huì)到 “ 上帝 ” 的滋味，把這種體會(huì)變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達(dá)到 “ 知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度 ” 的提升，為今后再開發(fā)項(xiàng)目提供 “ 無形資產(chǎn) ” ，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級(jí)道路。 1. 綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級(jí)小區(qū)綠化 小區(qū)立體綠化。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 （ 3） 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 3㎡ – 5㎡ ，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 ㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 臥室空間 臥室 是套房?jī)?nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書房（或多功能房）。 （一） 平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以 120 ㎡ 150 ㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的 70%左右。 “ 形式產(chǎn)品 ” 形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。 C：網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議 根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價(jià)格策略上采用 “ 低開高走 ” ，前期各階段的平均價(jià)格建議大致如下： 住宅 開盤期～ 2020年 3月 均價(jià)為 680元 /㎡ 3月～ 2020年 6月 均價(jià)為 780元 /㎡ 2020年 6月～ 9月 均價(jià)為 880元 /㎡ 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江住宅的平均價(jià)格水平在 600 元 /㎡左右，因此，分析 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平同余江 現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價(jià)格吸引商戶購(gòu)買，后期（ 6月～ 9月）采用價(jià)格走勢(shì)每平方米高出現(xiàn)價(jià)格 100～ 200元。 小區(qū)的 整體規(guī)劃，給沿街商鋪帶來了一個(gè)好的銷售環(huán)境，小區(qū)的人氣聚集，為繁榮商業(yè)街可起到推動(dòng)作用。 中國(guó)最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū) (以一號(hào)大道為界 )， 由于未來開發(fā)周期的難預(yù)料性 ,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來