年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項目定位案前期定位-wenkub.com
2025-06-02 13:43 本頁面
【正文】 ? 從西市區(qū)的居住人群總體情況而言，市場面的各方面競爭壓力加大，將會促使此部分中小生意者選擇地產(chǎn)投資的幾率加大。 ? 整體西市區(qū)的開發(fā)量增大，由于地產(chǎn)行業(yè)的賣方相對有一個品質(zhì)的促進，加之地產(chǎn)行業(yè)的買漲不買跌規(guī)律，價格回跌除非遇見強烈的金融泡沫，遇到銷售抗性，會加長銷售周期而不會影響銷售價格。 形象定位 通過產(chǎn)品定位，我們的目標(biāo)是力求打造高新區(qū)的明星樓盤，爭取在三 年后能取代百大國際花園，成為高新區(qū)的標(biāo)志性樓盤。結(jié) 合地塊條件來看，我們建議除了做部分底鋪外，還將會拿出部分 土地面積做商業(yè)。至于 戶型設(shè)計、創(chuàng)新方面的建議，則需再進一步探討和研究。 整體布局由外到內(nèi)層次感分明，建筑形態(tài)之間有明顯的區(qū)分 區(qū)域，可采用組團式、扇型等建筑布局達到此效果。 走量 市場變化不大 競爭不太激烈 一般大盤必須面向主流市場或微調(diào)市場 規(guī)劃、位置等有競爭力 直面競爭，靠產(chǎn)品實力說話 走勢平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場微調(diào) 略走大或略走小 510個平方。開盤迄今為止 已有一年多的它，為什么銷售狀況遠遠不如旁 邊的這兩個項目呢？或者我們從戶型配比方面 能找到部分答案。依托小區(qū)旁 有體育中心（游泳池、網(wǎng)球館、乒乓球館、羽毛球館、籃球場、棋牌室、健身 房等）這個強大配套， 1月 20日開盤當(dāng)天銷售情況驚人，迄今為止一期的 400套 房屋已售完。 水逸康橋 戶型 兩室（平） 三室（平） 四室（躍） 五室（躍） 六室 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 電梯 洋房 套數(shù) 4 154 150 267 21 27 13 17 1 面積 ㎡ － 102 － － － 比例 % 19% 19% % % % % % % 暢銷戶型：情景洋房三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ － ㎡ — 滯銷戶型：電梯洋房 102㎡ － ㎡ 23— 48萬 價格走勢：整盤均價 3600元 /㎡ （隨著銷售進度調(diào)整過，現(xiàn)已經(jīng)基本售完） 銷售賣點：全景洋房，風(fēng)景洋房，情景洋房和電梯洋房四大洋房的概念， 3000 多平米的水系園林是亮點之一。 配套設(shè)施的完善 — 小區(qū)內(nèi)都不同程度的設(shè)置了會所、休閑場所、運動場所等。 規(guī)劃布局的創(chuàng)新 — 德尚國際村：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計理念；美麗新世界 6大組團獨立景觀，突出住戶的生活健康與舒適；麗陽星城： “ 玻璃之城 ” ，超大面積 的陽光閣樓，超大的采光窗，大面積采用落地窗與落地外飄窗，從外觀上看就是一座玻 璃之城；逸康橋：湯樺的建筑設(shè)計是信心的保證；全景洋房，風(fēng)景洋房，情景洋房和電 梯洋房四大洋房的概念， 3000多平米的水系園林是亮點之一；戛納小鎮(zhèn)：由單身公寓、 酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)形態(tài)四個部分組成的一部完整的經(jīng)典之作。 分析：對于西山區(qū)的消費群來說，要想拉動他們到高新區(qū)置業(yè)，必須具備的基本條件是： 知名開發(fā)商開發(fā)的項目 — 讓其感覺對于樓盤質(zhì)量有保證； 小區(qū)規(guī)劃布局有創(chuàng)新 — 與其現(xiàn)住的老小區(qū)形成鮮明對比，讓其感覺住在這里舒適； 戶型配比較合理 — 有適合他們的房型、面積，促使他們產(chǎn)生換房的需求； 價格被其接受 — 有了前面的保障，價格是促使之定決心的最重要條件； 配套設(shè)施的完善 — 從規(guī)劃中能讓其感受到將來的生活、商業(yè)配套是齊全的。但隨著德尚國際村、月半灣、傲云 峰、第一國際、水逸康橋等項目的竣工，業(yè)主的入住，在不久的將來這 一片將會有極強的商業(yè)需求。 市場發(fā)展趨勢分析（商業(yè)篇） 西市區(qū)整體的商業(yè)發(fā)展并無明顯的變化，商業(yè)模式依舊以傳統(tǒng)的小 區(qū)底鋪為主，無論從西山區(qū)政府周邊還是到豐寧周邊，都是依靠成熟的 生活氛圍來拉動商業(yè)的消費。 供應(yīng)盤數(shù) 住宅供應(yīng)面積 銷售率 成交面積 成交均價 10 ㎡ % ㎡ /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應(yīng)量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 07年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020年高新區(qū)首個小高層、高層項目傲云峰于 1月 20日開盤 發(fā)售，借助著地塊旁的體育運動中心、周邊成熟小區(qū)生活配套 僅僅幾天的時間， 400套房屋銷售一空，均價達到 2900元 /㎡ ， 銷售上的成功給業(yè)內(nèi)帶來極大的震撼，也為高新區(qū)后續(xù)項目開 了個好頭。現(xiàn)如今的高新區(qū)已經(jīng)成型為一個居住區(qū) 加高新企業(yè)混合的新型工業(yè)園區(qū)。 05年可以說是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的起點同時也是一個新的高潮，為什么這樣說呢？首先， 作為一個產(chǎn)品創(chuàng)新點和整體品質(zhì)不是很高的區(qū)域， 05年開始大量的引進了一些流行的概念和產(chǎn)品創(chuàng)新的 方法，比如水逸康橋的洋房居住概念，戛納小鎮(zhèn)的酒店式公寓住宅以及組團式的綠化景觀，都為高新區(qū) 將來的樓盤開發(fā)帶來了新的目標(biāo)和更高的起點。 隨著在售、在建樓盤的完工，高新區(qū)對于生活、醫(yī)療配套的需求將日益強烈。 高新區(qū)學(xué)校分布 昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、昌源雙語幼兒園
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