【正文】 我們可以通過(guò)以下方面達(dá)到上述的標(biāo)準(zhǔn)： 從建筑外立面顏色和搭配上，讓人們?cè)谶h(yuǎn)處就可以清晰識(shí)別，從而達(dá)到大海上燈塔的效果； 在招商方面如能引進(jìn)名氣大、規(guī)模大的商家，必然會(huì)提升項(xiàng)目形象； 在景觀方面只要繼續(xù)保持現(xiàn)有的特點(diǎn)就足夠吸引人們的到來(lái)； 借助老客戶(hù)群的口碑宣傳，驅(qū)使更多的人前來(lái)了解本項(xiàng)目從而達(dá)到。 抓機(jī)會(huì)，回避競(jìng)爭(zhēng) 快速回籠資金 可能實(shí)現(xiàn)高價(jià) 小量市場(chǎng) 市場(chǎng)缺乏一類(lèi)產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶(hù)群； 目前沒(méi)有此類(lèi)供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶(hù)群 很快消化 定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不清晰 后期市場(chǎng)迅速跟風(fēng) 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場(chǎng)需求方案組合 組合以達(dá)到不同時(shí)期的不同目的 必須有主次 必須考慮多樣性給售增加的難度 四、 “ 昆風(fēng) ” 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 形象定位 ? 市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群定位 ? 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 通過(guò)前三章的講述，我們對(duì)市場(chǎng)上的需求及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有了初步的判 斷，回過(guò)頭我們來(lái)結(jié)合地塊本身的性質(zhì)，看看此項(xiàng)目適合做什么樣的產(chǎn)品： 土地建議：爭(zhēng)取盡快拿下旁邊的汽車(chē)綜合性能測(cè)試中心站，這樣整個(gè)項(xiàng) 目占地將達(dá)到 100多畝，容積率批復(fù)后是無(wú)論是 ， 都有利于整體的規(guī)劃布局。月半灣、水逸康橋、德尚國(guó)際村以及新近開(kāi)盤(pán)的傲云 峰。而高新區(qū)戛納小鎮(zhèn)推出了獨(dú)有的 Mall概念，用商業(yè)吸引居住， 獲得了成功。但是樓盤(pán)自身的創(chuàng) 新點(diǎn)和賣(mài)點(diǎn)不夠吸引人，加上整個(gè)大環(huán)境的限制（居住配套極其匱乏，周邊多為機(jī)關(guān)單位和企業(yè)公司， 生活成本很高），所以當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售情況都比較平淡，僅僅是昆明樓市的一個(gè)點(diǎn)綴。 隨著高新區(qū)土地政策的進(jìn)一步放開(kāi)，大量的工業(yè)用地轉(zhuǎn)用做住宅用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在 02— 04年間逐漸形成了一股開(kāi)發(fā)的熱潮，大量的項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)和上市進(jìn)行銷(xiāo)售，比如值得肯定的就是昆百大 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，百大國(guó)際花園分六期的良性開(kāi)發(fā)，首次引入 “ 全滲透式綠景庭院 ” ， “ 全動(dòng)態(tài) 水彩 ” 概念，把高新區(qū)的居住品質(zhì)完全的提升了一個(gè)臺(tái)階，更是將高新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境帶入了新的 天地，讓許多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到了其中蘊(yùn)藏的商機(jī)和利潤(rùn)。在我們地塊周邊就商業(yè)氛圍來(lái)說(shuō)，沒(méi)有集中的商業(yè)中心， 多為小區(qū)底層商鋪組成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，僅可以滿(mǎn)足周邊居民的基礎(chǔ)生活需 要，但是不會(huì)有升值方面的影響。讓我們先來(lái)看看水逸康橋、德尚國(guó)際村以及傲云峰這 三個(gè)銷(xiāo)售情況良好的樓盤(pán)它們的戶(hù)型配比、面積區(qū)間、價(jià) 格走勢(shì)以及它們的亮點(diǎn)。 規(guī)劃建議：鑒于市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)已轉(zhuǎn)向綜合性居住區(qū)，結(jié)合地塊自身?xiàng)l 件，建議可考慮多層（花園洋房）、小高層、高層的搭配。 市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群定位 通過(guò)前面對(duì)西市區(qū)消費(fèi)人群的特征及組成的分析，結(jié)合我們項(xiàng)目 來(lái)看，目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)該是具備以下基本條件： 他們是有穩(wěn)定收入的 2— 3口之家的家庭決策者； 他們?nèi)粘９ぷ骰蛘呱畹攸c(diǎn)應(yīng)該在高新區(qū)或周邊不遠(yuǎn)處； 他們能夠承受的住房總價(jià)在 25萬(wàn) — 50萬(wàn)之間； 他們年齡應(yīng)該在 28— 50歲之間； 他們已經(jīng)在昆明居住了很長(zhǎng)時(shí)間甚至就是昆明本地人； 他們大部分應(yīng)該是二次置業(yè)群體，對(duì)房子熟悉而且對(duì)品質(zhì)要求高； 價(jià)格定位 整盤(pán)均價(jià)建議至 3500元 /㎡ — 3700元 /㎡ ，此價(jià)格判斷的原由主要如下： ? 目前的價(jià)格區(qū)間和各物業(yè)形態(tài)參考指標(biāo)見(jiàn)附件，應(yīng)該在 3000元 /㎡ 左右。只要談到高新 區(qū)，必然首先會(huì)想到我們項(xiàng)目；只要談到吃喝玩樂(lè)，必然首推來(lái)我們這 里消費(fèi)；只要談到文化精神、休閑娛樂(lè)，也必然來(lái)到我們的開(kāi)放廣場(chǎng)。 走量，并一定程度回避競(jìng)爭(zhēng) 適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì) 變?。好嫦蚋鼜V的客戶(hù)群，降總價(jià) 變大：抓住相對(duì)高端的客戶(hù)，提升單價(jià) 市場(chǎng)在變化 競(jìng)爭(zhēng)較激烈 潛在消費(fèi)者支持 3） 補(bǔ)缺市場(chǎng) 抓與目前客戶(hù)群體或購(gòu)房目的完全不同需求。 三、樓盤(pán)借鑒及分析 ? 戶(hù)型配比 ? 面積區(qū)間 ? 價(jià)格走勢(shì) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 在本章節(jié)中，我們借鑒了地塊周邊的幾個(gè)項(xiàng)目：興 泰 居民的大宗購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)還是要到市 區(qū)進(jìn)行。 二、市場(chǎng)狀況及觀點(diǎn)說(shuō)明 ? 高新區(qū)市場(chǎng)狀況 ? 市場(chǎng)面各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總 ? 市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 調(diào)查區(qū)域說(shuō)明： ? 高新開(kāi)發(fā)區(qū)（含昆瑞路段） ? 西山區(qū)政府廣場(chǎng)（即石安公路以北，馬街以東，人民西路以南，二環(huán)西路段及其以西） 主要樓盤(pán)名稱(chēng) 2002年及以前 鑫園小區(qū) 梁源小區(qū) 秋苑小區(qū) 2期 宏達(dá)小區(qū) 紅塔小區(qū) 秋苑 3期 新發(fā)小區(qū) 萬(wàn)?；▓@ 2020— 2020年 左岸公寓 西麗園 德緣小區(qū) 千禧龍庭 晴朗云安 豐寧家園 硅谷公寓 嘎納小鎮(zhèn) 第一國(guó)際 德尚國(guó)際 昆百大國(guó)際花園 水逸康橋 澳霖公寓 麗陽(yáng)新城 美麗新世界 銀領(lǐng)國(guó)際 2020年 興泰月半灣 熙城 明日城市 高美云安 2020年 開(kāi)盤(pán)和即將開(kāi)盤(pán)的 （就整個(gè)西市區(qū)范 圍內(nèi)） 傲云峰 U族部落 梭羅的大湖區(qū) 景秀西苑 云安尚品 米蘭陽(yáng)光 馨悅尚居 上層境界 城市領(lǐng)地 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的歷史及其特點(diǎn)