【正文】 早期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)相對(duì)中等，如萬(wàn)?；▓@和紅塔花園等。 05年可以說(shuō)是高新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的起點(diǎn)同時(shí)也是一個(gè)新的高潮，為什么這樣說(shuō)呢？首先， 作為一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)和整體品質(zhì)不是很高的區(qū)域， 05年開(kāi)始大量的引進(jìn)了一些流行的概念和產(chǎn)品創(chuàng)新的 方法，比如水逸康橋的洋房居住概念，戛納小鎮(zhèn)的酒店式公寓住宅以及組團(tuán)式的綠化景觀，都為高新區(qū) 將來(lái)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的目標(biāo)和更高的起點(diǎn)。但隨著德尚國(guó)際村、月半灣、傲云 峰、第一國(guó)際、水逸康橋等項(xiàng)目的竣工，業(yè)主的入住，在不久的將來(lái)這 一片將會(huì)有極強(qiáng)的商業(yè)需求。 水逸康橋 戶型 兩室（平） 三室（平） 四室（躍） 五室（躍） 六室 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 電梯 洋房 套數(shù) 4 154 150 267 21 27 13 17 1 面積 ㎡ － 102 － － － 比例 % 19% 19% % % % % % % 暢銷(xiāo)戶型：情景洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ － ㎡ — 滯銷(xiāo)戶型：電梯洋房 102㎡ － ㎡ 23— 48萬(wàn) 價(jià)格走勢(shì)：整盤(pán)均價(jià) 3600元 /㎡ （隨著銷(xiāo)售進(jìn)度調(diào)整過(guò)，現(xiàn)已經(jīng)基本售完） 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)：全景洋房，風(fēng)景洋房，情景洋房和電梯洋房四大洋房的概念， 3000 多平米的水系園林是亮點(diǎn)之一。 整體布局由外到內(nèi)層次感分明，建筑形態(tài)之間有明顯的區(qū)分 區(qū)域，可采用組團(tuán)式、扇型等建筑布局達(dá)到此效果。 ? 整體西市區(qū)的開(kāi)發(fā)量增大，由于地產(chǎn)行業(yè)的賣(mài)方相對(duì)有一個(gè)品質(zhì)的促進(jìn)，加之地產(chǎn)行業(yè)的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌規(guī)律，價(jià)格回跌除非遇見(jiàn)強(qiáng)烈的金融泡沫，遇到銷(xiāo)售抗性，會(huì)加長(zhǎng)銷(xiāo)售周期而不會(huì)影響銷(xiāo)售價(jià)格。 形象定位 通過(guò)產(chǎn)品定位，我們的目標(biāo)是力求打造高新區(qū)的明星樓盤(pán)，爭(zhēng)取在三 年后能取代百大國(guó)際花園，成為高新區(qū)的標(biāo)志性樓盤(pán)。 走量 市場(chǎng)變化不大 競(jìng)爭(zhēng)不太激烈 一般大盤(pán)必須面向主流市場(chǎng)或微調(diào)市場(chǎng) 規(guī)劃、位置等有競(jìng)爭(zhēng)力 直面競(jìng)爭(zhēng)，靠產(chǎn)品實(shí)力說(shuō)話 走勢(shì)平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場(chǎng)微調(diào) 略走大或略走小 510個(gè)平方。 配套設(shè)施的完善 — 小區(qū)內(nèi)都不同程度的設(shè)置了會(huì)所、休閑場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（商業(yè)篇） 西市區(qū)整體的商業(yè)發(fā)展并無(wú)明顯的變化，商業(yè)模式依舊以傳統(tǒng)的小 區(qū)底鋪為主，無(wú)論從西山區(qū)政府周邊還是到豐寧周邊，都是依靠成熟的 生活氛圍來(lái)拉動(dòng)商業(yè)的消費(fèi)。 隨著在售、在建樓盤(pán)的完工，高新區(qū)對(duì)于生活、醫(yī)療配套的需求將日益強(qiáng)烈。其次， 05年以來(lái)高新區(qū)約有 15個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售，而 且銷(xiāo)售情況都比較良好，這個(gè)情況表明，高新區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的軌道，已經(jīng)不 在是昆明樓市的旁觀者，而是重要的組成部分。但是如果想要通過(guò)商業(yè)來(lái)帶動(dòng)需求，需要 我們花費(fèi)比較大的力氣，具體的商業(yè)模式還需要進(jìn)行更深入的調(diào)查和探 討。 德尚國(guó)際村 戶型 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 平 躍 平 頂躍 平 套數(shù) 212 12 355 6 218 面積 ㎡ － － － － 比例 26% 2% 44% 1% 27% 暢銷(xiāo)戶型：三房?jī)蓮d ㎡ ㎡ 2650元 /㎡ 滯銷(xiāo)戶型；四房?jī)蓮d ㎡ 2300元 /㎡ 主力戶型： 110㎡ － 150㎡ 價(jià)格走勢(shì)：整盤(pán)均價(jià) 2700元 /㎡ （已售完，售樓部已拆除） 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計(jì)理念。景觀營(yíng) 造是我們的強(qiáng)項(xiàng)，就不多闡述了。 ? 從 2020年至 2020年至 2020年 1月份的整體銷(xiāo)售價(jià)格和整體均價(jià)均為上漲態(tài)勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)任何價(jià)格回彈的案例。吸引投資客。 戶型配比原則和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（附件） 方向 解釋 目的 條件 1 條件 2 條件 3 結(jié)果及注意事項(xiàng) 1） 主流市場(chǎng) 尋找市場(chǎng)中主力需求、消化最快的戶型。 價(jià)格體系的制定 — 同樣在第三章中將會(huì)有明確闡述。 07年西市區(qū)預(yù)期上市項(xiàng)目 項(xiàng)目 名稱(chēng) 建筑 形態(tài) 物業(yè)地址 開(kāi)發(fā)商 售樓電話 其它方面信息 傲云峰 小高層、高 層 海源北路高新區(qū)管 委會(huì)對(duì)面 置富 投資 8329888 8329999 1月 20日開(kāi)盤(pán)；已售磬；均價(jià)達(dá)到 2900元 /㎡ U族 部落 高層 黃土坡立交橋 世博 興云 8355550 精裝修小戶型；已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 80%；均價(jià)達(dá)到 3100元 /㎡ 梭羅的大湖區(qū) 別墅、小高層、洋房 高新區(qū)省經(jīng)理管理學(xué)校旁邊 林濱源 5302288 5303388 占地 330畝；規(guī)劃 2000多戶； 景秀 西苑 多層 黑林鋪與岷山之間 建工 集團(tuán) 規(guī)劃用地 ㎡；面 24萬(wàn)㎡；綠化 %；容積率 ；建筑密度 %；停車(chē)位 985個(gè) 云安 尚品