年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項(xiàng)目定位案前期定位-全文預(yù)覽
【正文】 坡立交橋附近 廣基 瑞特 上層 境界 高層 茭菱路創(chuàng)意英國旁邊 富達(dá) 地產(chǎn) 城市 領(lǐng)地 小高層、高層 興苑路中段 騰輝 地產(chǎn) 6151166 6151669 市場發(fā)展趨勢分析（住宅篇） 縱觀高新區(qū)乃至西市區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，我們可以看出從 建筑形態(tài) 上已由過 去純多層形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔印⒏邔拥慕Y(jié)合以及多層（花園洋房）、小高層、高 層的綜合形態(tài)；從 規(guī)劃布局 上看，已從過去單一兵營式的排列發(fā)展成圍合院落、 組團(tuán)劃分、層次感較強(qiáng)的規(guī)劃布局；在 景觀營造 方面，以往的小區(qū)大部分都只是 在棟與棟之間、小區(qū)內(nèi)道路兩旁有零星的綠化點(diǎn)綴，而現(xiàn)如今很多項(xiàng)目都打著“ 中 央景觀 ” 、 “ 全景洋房 ” 之類的概念，說明消費(fèi)人群的需求在景觀方面也有大幅的提 升； 配套設(shè)施 方面也較過去有明顯需求增加，例如小區(qū)內(nèi)有會(huì)所供業(yè)主交流、健 身場所、運(yùn)動(dòng)場所、幼兒園等；在 戶型方面 ，消費(fèi)人群已有一些基本的評(píng)判準(zhǔn) 則：廚房明亮、通風(fēng)，最好帶生活陽臺(tái)；衛(wèi)生間明亮、通風(fēng)，主臥要帶衛(wèi)生間； 客廳開間不低于 ，主臥開間、徑深比例要合理等； 價(jià)格的趨勢 ，整體來說是 逐年看漲，但根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目處于的區(qū)位、規(guī)劃布局、景觀營造、戶型配比、銷售 策略的不同都有較明顯的差別。不 難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域市場處于高速增長期，目前市場供應(yīng)量較少，基本處于 0 07年交替時(shí) 間，就公司的實(shí)力和操作路線，此市場大有可為。 昆明高新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本情況 從 2000年以來，受昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展 影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)大幅提升，土地已由生地漸變成熟地； 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了南北熱后，高新區(qū)已經(jīng)日漸成為人們關(guān)注的地區(qū)， 不僅現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備量大，而且未來可以發(fā)展的空間也比較的廣 闊；擁有 56萬左右的居住人口，且近年來進(jìn)住該區(qū)域內(nèi)的人口程上 升趨勢，受高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的影響，不斷有高素質(zhì)的公司和企業(yè)進(jìn) 入，隨城市配套設(shè)施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該區(qū)房地 產(chǎn)投資必定成為熱點(diǎn)區(qū)域。 隨著高新區(qū)土地政策的進(jìn)一步放開，大量的工業(yè)用地轉(zhuǎn)用做住宅用地進(jìn)行商品房開發(fā)，導(dǎo)致在 02— 04年間逐漸形成了一股開發(fā)的熱潮，大量的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和上市進(jìn)行銷售，比如值得肯定的就是昆百大 地產(chǎn)開發(fā)公司的強(qiáng)勢進(jìn)入，百大國際花園分六期的良性開發(fā)，首次引入 “ 全滲透式綠景庭院 ” ， “ 全動(dòng)態(tài) 水彩 ” 概念，把高新區(qū)的居住品質(zhì)完全的提升了一個(gè)臺(tái)階，更是將高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境帶入了新的 天地，讓許多的開發(fā)商意識(shí)到了其中蘊(yùn)藏的商機(jī)和利潤。顯然高新區(qū)生活、醫(yī)療配套依舊不夠完善，尤其是餐飲業(yè)。 昆風(fēng)項(xiàng)目定位案 投資發(fā)展部 2020年元月 一、土地調(diào)研 ? 地塊概貌 ? 地塊 SWOT分析 ? 周遍環(huán)境及配套 地塊概貌 地塊周邊 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 地塊三通一平，利于直接開發(fā)； 四周交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 周邊已形成居住區(qū)； O（機(jī)會(huì)）： 兼并汽車檢測站形成規(guī)模開發(fā)； 周邊小區(qū)生活氛圍即將成熟； 對(duì)生活、商業(yè)需求即將增大； 07年同區(qū)域項(xiàng)目有互補(bǔ)的益處； W（劣勢）： 地塊周邊缺乏成熟生活、商業(yè)配套北面的農(nóng)民房會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì)； 南面的高壓線塔不利于銷售； 東面的汽車檢測站也有一定影響； T（威脅）： 06年調(diào)控政策將在 07年落實(shí)； 緊鄰地塊西面有待開發(fā)空地； 高新區(qū) 07年有多個(gè)項(xiàng)目亮相； 交通情況 ? 項(xiàng)目旁汽車綜合檢測站有 “ 臨 1路 ” 公交車 ? 百大國際花園門口有“ 85路 ” 公交車 ? 海源中路上有 “ 1315 56路 ” 公交車 ? 正大電子城有 “ 56 8 5 153路 ” 公交車 整體來說，隨著新項(xiàng)目的 完工，交通會(huì)越加發(fā)達(dá)。 高新區(qū)生活商業(yè)及其他配套 周邊有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、電信、移動(dòng)、銀行、藥店、電器市場、休閑廣場、高新區(qū)政府機(jī) 關(guān)、公安局、汽車交易市場等等。但是樓盤自身的創(chuàng) 新點(diǎn)和賣點(diǎn)不夠吸引人，加上整個(gè)大環(huán)境的限制（居住配套極其匱乏，周邊多為機(jī)關(guān)單位和企業(yè)公司， 生活成本很高），所以當(dāng)時(shí)的銷售情況都比較平淡，僅僅是昆明樓市的一個(gè)點(diǎn)綴。 2020年 1季度以來，高新區(qū)房源供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 5000套，成交量也接近 1000套，均價(jià)在 2700元 /㎡ ； 加之高新區(qū)近幾年的快速建設(shè)和發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的市政公共設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)臄?shù)量，教育、醫(yī) 療、金融設(shè)施都已經(jīng)齊備，為將來的居住，辦公，商業(yè)經(jīng)營都打下了比較好的基礎(chǔ)。 供應(yīng)盤數(shù) 住宅供應(yīng)面積 銷售率 成交面積 成交均價(jià) 4 ㎡ 94% 2823元 /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應(yīng)量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 高新區(qū)內(nèi)市場供應(yīng)匯總基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （統(tǒng)計(jì)口徑為傲云峰、 U族部落、嘎納小鎮(zhèn)、第一國際、硅谷公寓、德尚國際、興泰月 半灣、麗陽新城、水逸康橋、明日城市） 說明：因絕大部分樓盤開盤時(shí)間在 2020年，并有很強(qiáng)的時(shí)間跨度性，統(tǒng)計(jì)上沒有采取現(xiàn) 值計(jì)算，帶來在成
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