年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項目定位案前期定位(已修改)
2025-06-27 13:43 本頁面
【正文】 昆風(fēng)項目定位案 投資發(fā)展部 2020年元月 一、土地調(diào)研 ? 地塊概貌 ? 地塊 SWOT分析 ? 周遍環(huán)境及配套 地塊概貌 地塊周邊 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 地塊三通一平，利于直接開發(fā)； 四周交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)； 周邊已形成居住區(qū)； O（機(jī)會）： 兼并汽車檢測站形成規(guī)模開發(fā)； 周邊小區(qū)生活氛圍即將成熟； 對生活、商業(yè)需求即將增大； 07年同區(qū)域項目有互補(bǔ)的益處； W（劣勢）： 地塊周邊缺乏成熟生活、商業(yè)配套北面的農(nóng)民房會降低項目品質(zhì)； 南面的高壓線塔不利于銷售； 東面的汽車檢測站也有一定影響； T（威脅）： 06年調(diào)控政策將在 07年落實； 緊鄰地塊西面有待開發(fā)空地； 高新區(qū) 07年有多個項目亮相； 交通情況 ? 項目旁汽車綜合檢測站有 “ 臨 1路 ” 公交車 ? 百大國際花園門口有“ 85路 ” 公交車 ? 海源中路上有 “ 1315 56路 ” 公交車 ? 正大電子城有 “ 56 8 5 153路 ” 公交車 整體來說，隨著新項目的 完工，交通會越加發(fā)達(dá)。 高新區(qū)學(xué)校分布 昆明醫(yī)學(xué)院海源學(xué)院、昌源雙語幼兒園、五華區(qū)新知中學(xué)、云南師大附中、昆明高新第一小 學(xué)、云南師大附中高新一中、昆明醫(yī)學(xué)院高新校區(qū)、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院、師大商學(xué)院、云南財 貿(mào)學(xué)院西區(qū)、西山區(qū)一中、昆十四中等院校為高新區(qū)提供了良好的教育環(huán)境 — 在家門口讀完大學(xué)。 高新區(qū)樓盤分布 百大國際花園、德尚國際村、月半灣、第一國際、水逸康橋、活力空間、 嘎吶小鎮(zhèn)、硅谷公寓、澳霖公寓、西秀園、麗陽星城、傲云峰、梭羅大湖區(qū)等 近二十個項目全力打造高新區(qū)生活、商業(yè)新高度。 高新區(qū)生活商業(yè)及其他配套 周邊有醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、電信、移動、銀行、藥店、電器市場、休閑廣場、高新區(qū)政府機(jī) 關(guān)、公安局、汽車交易市場等等。顯然高新區(qū)生活、醫(yī)療配套依舊不夠完善，尤其是餐飲業(yè)。 隨著在售、在建樓盤的完工，高新區(qū)對于生活、醫(yī)療配套的需求將日益強(qiáng)烈。 二、市場狀況及觀點(diǎn)說明 ? 高新區(qū)市場狀況 ? 市場面各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總 ? 市場趨勢判斷 調(diào)查區(qū)域說明： ? 高新開發(fā)區(qū)（含昆瑞路段） ? 西山區(qū)政府廣場（即石安公路以北，馬街以東，人民西路以南，二環(huán)西路段及其以西） 主要樓盤名稱 2002年及以前 鑫園小區(qū) 梁源小區(qū) 秋苑小區(qū) 2期 宏達(dá)小區(qū) 紅塔小區(qū) 秋苑 3期 新發(fā)小區(qū) 萬?；▓@ 2020— 2020年 左岸公寓 西麗園 德緣小區(qū) 千禧龍庭 晴朗云安 豐寧家園 硅谷公寓 嘎納小鎮(zhèn) 第一國際 德尚國際 昆百大國際花園 水逸康橋 澳霖公寓 麗陽新城 美麗新世界 銀領(lǐng)國際 2020年 興泰月半灣 熙城 明日城市 高美云安 2020年 開盤和即將開盤的 （就整個西市區(qū)范 圍內(nèi)） 傲云峰 U族部落 梭羅的大湖區(qū) 景秀西苑 云安尚品 米蘭陽光 馨悅尚居 上層境界 城市領(lǐng)地 房地產(chǎn)項目開發(fā)的歷史及其特點(diǎn) 早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目品質(zhì)在當(dāng)時來說相對中等，如萬?；▓@和紅塔花園等。但是樓盤自身的創(chuàng) 新點(diǎn)和賣點(diǎn)不夠吸引人，加上整個大環(huán)境的限制（居住配套極其匱乏，周邊多為機(jī)關(guān)單位和企業(yè)公司， 生活成本很高），所以當(dāng)時的銷售情況都比較平淡，僅僅是昆明樓市的一個點(diǎn)綴。 隨著高新區(qū)土地政策的進(jìn)一步放開，大量的工業(yè)用地轉(zhuǎn)用做住宅用地進(jìn)行商品房開發(fā)，導(dǎo)致在 02— 04年間逐漸形成了一股開發(fā)的熱潮，大量的項目進(jìn)行開發(fā)和上市進(jìn)行銷售，比如值得肯定的就是昆百大 地產(chǎn)開發(fā)公司的強(qiáng)勢進(jìn)入，百大國際花園分六期的良性開發(fā)，首次引入 “ 全滲透式綠景庭院 ” ， “ 全動態(tài) 水彩 ” 概念，把高新區(qū)的居住品質(zhì)完全的提升了一個臺階，更是將高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境帶入了新的 天地，讓許多的開發(fā)商意識到了其中蘊(yùn)藏的商機(jī)和利潤。 05年可以說是高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個新的起點(diǎn)同時也是一個新的高潮，為什么這樣說呢？首先， 作為一個產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)和整體品質(zhì)不是很高的區(qū)域， 05年開始大量的引進(jìn)了一些流行的概念和產(chǎn)品創(chuàng)新的 方法，比如水逸康橋的洋房居住概念，戛納小鎮(zhèn)的酒店式公寓住宅以及組團(tuán)式的綠化景觀，都為高新區(qū) 將來的樓盤開發(fā)帶來了新的目標(biāo)和更高的起點(diǎn)。其次， 05年以來高新區(qū)約有 15個樓盤開盤進(jìn)行銷售，而 且銷售情況都比較良好，這個情況表明，高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的軌道，已經(jīng)不 在是昆明樓市的旁觀者，而是重要的組成部分。 2020年 1季度以來，高新區(qū)房源供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到 5000套，成交量也接近 1000套，均價在 2700元 /㎡ ； 加之高新區(qū)近幾年的快速建設(shè)和發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的市政公共設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)臄?shù)量，教育、醫(yī) 療、金融設(shè)施都已經(jīng)齊備，為將來的居住，辦公，商業(yè)經(jīng)營都打下了比較好的基礎(chǔ)。 昆明高新區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本情況 從 2000年以來，受昆明市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展 影響，區(qū)域內(nèi)各項技術(shù)指標(biāo)大幅提升，土地已
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