【正文】 聯東工業(yè)地產項目,項目總體概念定位,,沈陽工業(yè)地產掃描,1,蒲河片區(qū)投資情況分析,3,4,研究分析,5,項目基本情況解讀,沈陽城市戰(zhàn)略意義,2,項目總體定位,內容提要,總部辦公、文化創(chuàng)意產業(yè)產品建議,6,Part1:沈陽城市戰(zhàn)略意義,在第一部分中，主要介紹沈陽對全國、對東北、以及對沈陽自身發(fā)展過程的戰(zhàn)略意義。,Part1:沈陽城市戰(zhàn)略意義,在全國看沈陽,在東北看沈陽,在沈陽看沈陽,沈陽城市小結,沈陽靠近京津唐經濟圈，是支撐沿海開發(fā)區(qū)的工業(yè)基地和促進西部經濟開發(fā)的先導城市，是全國資金、產品、信息、人才等生產要素輸出的主要聚集地之一。 在東北地區(qū)選擇條件較好的沈陽經濟區(qū)進行新型工業(yè)化綜合配套改革試驗，對于加快東北老工業(yè)基地振興進程,形成東西中互動、優(yōu)勢互補、相互促進、共同發(fā)展的全國區(qū)域發(fā)展新格局至關重要。 沈陽在接受來自沿海等發(fā)達地區(qū)的產業(yè)梯度轉移方面，具有無可比擬的優(yōu)勢。,在全國看沈陽： 沿海經濟的后花園，區(qū)域發(fā)展的新格局，產業(yè)轉移的承接區(qū)域,Part1:沈陽城市戰(zhàn)略意義,在全國看沈陽,在東北看沈陽,在沈陽看沈陽,沈陽城市小結,在東北看沈陽： 全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū),2010年4月6日，沈陽經濟區(qū)獲批為全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。這是繼2009年7月2日遼寧沿海經濟帶開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略之后，國家賦予遼寧乃至東北老工業(yè)基地全面振興的又一重大戰(zhàn)略機遇和寶貴政策支持。 沈陽經濟區(qū)作為東北老工業(yè)基地的核心區(qū)和典型代表，開展綜合配套改革試驗，不僅有利于加快解決自身體制性和結構性矛盾，激活發(fā)展?jié)摿?，增強發(fā)展動力，而且有利于優(yōu)化提升東北地區(qū)產業(yè)結構，對東北老工業(yè)基地產生巨大的示范效應。,Part1:沈陽城市戰(zhàn)略意義,在全國看沈陽,在東北看沈陽,在沈陽看沈陽,沈陽城市小結,在沈陽看沈陽： 為推動城市的快速發(fā)展， 沈陽規(guī)劃指明，已由單核發(fā)展，進入多核發(fā)展階段。,單核擴張,沈陽06年以前的發(fā)展方式 屬于典型的單核發(fā)展，和 平區(qū)是城市唯一的核心區(qū)， 承載整個城市的核心功能,多核擴張,多核發(fā)展有利于城市的均衡 發(fā)展，分散城市發(fā)展的壓力， 新核心將成為城市發(fā)展的新動 力，將拉動城市的快速發(fā)展。,都市群形成,外圍城市,外圍城市,外圍城市,外圍城市,大沈陽經濟圈是在多核擴張 的基礎上，發(fā)展壯大為都市 群的結果。,Part1:沈陽工業(yè)地產掃描,在全國看沈陽,在東北看沈陽,在沈陽看沈陽,沈陽城市小結,隨著城市的發(fā)展，沈陽開始新一輪的對外擴張,西部規(guī)劃鐵西新城、北部規(guī)劃沈北新區(qū)、南部規(guī)劃渾南新區(qū)。隨著城市的發(fā)展，沈陽在原有基礎上，開始新一輪擴張，城市往外環(huán)線全面擴張。,渾南新城,鐵西新城,沈北新城,沈城市區(qū),東部,Part1:沈陽城市戰(zhàn)略意義,在全國看沈陽,在東北看沈陽,在沈陽看沈陽,沈陽城市小結,小結：沈陽的快速發(fā)展，為工業(yè)地產的迅速發(fā)展提供了廣闊的空間,沈陽成為沿海經濟的后花園；開創(chuàng)區(qū)域發(fā)展的新格局；產業(yè)轉移的承接中心。,全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)，優(yōu)化提升東北地區(qū)產業(yè)結構，對東北老工業(yè)基地產生巨大的示范效應。,全國唯一的新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)，優(yōu)化提升東北地區(qū)產業(yè)結構，對東北老工業(yè)基地產生巨大的示范效應。,全國看沈陽,東北看沈陽,沈陽看沈陽,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,第二部分主要是對沈陽市工業(yè)地產的情況進行描述，同時在此對沈陽工業(yè)地產的典型項目進行描述，并據此總結出沈陽工業(yè)地產的特征。 說明：本部分中只是針對南部、西部、東部的工業(yè)產業(yè)元進行介紹，由于沈北片區(qū)中的工業(yè)地產項目將呈現出自身的不同走勢，因此在介紹沈北區(qū)域情況時，進行重點描述。,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)發(fā)展伴隨八個優(yōu)勢產業(yè)的確立和做大做強、工業(yè)領域企業(yè)搬遷改造、招商引資大規(guī)模展開，企業(yè)和產業(yè)越來越向特定區(qū)域集中，歷史性地改變了沈陽工業(yè)發(fā)展的地區(qū)布局，形成了產業(yè)特色比較鮮明的“東汽、西重、南高、北農”的四大發(fā)展空間。,沈陽工業(yè)地產劃分： 產業(yè)特色鮮明的“東汽、西重、南高、北農”的四大發(fā)展空間,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,基于城市的四大發(fā)展空間， 沈陽的工業(yè)園分布主要集中于渾南、沈北、鐵西、東部四個區(qū)域,北部片區(qū)工業(yè)園包括 中小企業(yè)園 光電產業(yè)園,南部片區(qū)典型項目 新加坡工業(yè)園,西部片區(qū)工業(yè)園包括 臺商工業(yè)園 美國工業(yè)村 日本產業(yè)園,從地理位置上來看，渾南、沈北和鐵西成為工業(yè)園的主要聚集區(qū)，各有34個規(guī)模較大的工業(yè)園正在運作。 從工業(yè)園所屬行業(yè)來看，渾南片區(qū)以高新技術產業(yè)為主的產業(yè)園，更多依靠政策聚合作用形成，多是針對外資企業(yè)及納稅大戶企業(yè)，進駐企業(yè)以數字醫(yī)療設備、半導體裝備、高性能數控系統、生物醫(yī)藥、子午線輪胎成為主；沈北片區(qū)形成農業(yè)深加工和光電產業(yè)和電子信息產業(yè)為主的產業(yè)園；鐵西片區(qū)主要依托寶馬的生產基地，形成以汽車配套產業(yè)為主的制造業(yè)工業(yè)園；東部片區(qū)也是依托寶馬、通用、金杯三個整車廠，吸引相關的汽車配套產業(yè)進駐，形成汽車配套產業(yè)的工業(yè)園。,東部片區(qū)工業(yè)園包括 致遠工業(yè)園,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,南部區(qū)域典型項目：新加坡工業(yè)園,1）各項基本數據 占地面積：總占地面13.6萬平方公里 一期、二期占地面積2.6萬平方公里 共分三期開發(fā) 開 發(fā) 商：沈陽渾南新區(qū)和新加坡騰飛公司 合作開發(fā)建設 容 積 率：0.8 項目地址：沈陽市渾南新區(qū)文溯街16號,2）產品形式,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,總體規(guī)劃,進駐企業(yè)情況 清華同方、東軟股份、昂立信息、方大半導體照明、東軟飛利浦醫(yī)療設備、新松醫(yī)療、通用電器、瑞祥風能設備、新松機器人、沈陽科學儀器研制中心、東芝電梯、沈陽通用透平機械、諾康醫(yī)藥、綠洲生物,總體布局總體概括為“三心、四帶、九園” 三心：即知識創(chuàng)新中心、管理服務中心、科技博覽中心。 四帶：即支撐服務產業(yè)帶、創(chuàng)新密集產業(yè)帶、知識密集型電子信息技術產業(yè)帶、技術密集型電子信息技術 /高新技術制造產業(yè)帶。 九園：即創(chuàng)新湖公園、高新技術產業(yè)園（ 2個）、高新技術/電子信息技術產業(yè)綜合園、現代物流產業(yè)園、電子信息技術制造產業(yè)園（2個）、公寓居住園（暫時未動工建設）。,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,優(yōu)惠政策 提高固定資產折舊率。東北地區(qū)工業(yè)企業(yè)的固定資產（房屋、建筑物除外），可在現行規(guī)定折舊年限的基礎上，按不高于 40％的比例縮短折舊年限。 縮短無形資產攤銷年限。東北地區(qū)工業(yè)企業(yè)受讓或投資的無形資產，可在現行規(guī)定攤銷年限的基礎上，按不高于 40％的比例縮短攤銷年限。但協議或合同約定有使用年限的無形資產，應按協議或合同約定的使用年限進行攤銷。 提高計稅工資稅前扣除標準。東北地區(qū)企業(yè)的計稅工資稅前扣除標準提高到每月人均 1600元，具體扣除標準由省級人民政府根據當地平均工資水平，在不超過上述限額內確定 擴大增值稅抵扣的具體行業(yè)范圍。其中包括裝備制造業(yè)、石油化工業(yè)、冶金業(yè)、船舶制造業(yè)、汽車制造業(yè)、農產品加工業(yè)等行業(yè)。,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,新加坡工業(yè)園中入駐企業(yè)——清華同方,新加坡工業(yè)園中入駐企業(yè)——蘇寧物流工廠,新加坡工業(yè)園中廠房立面,新加坡工業(yè)園中廠房綠化,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,西部區(qū)域典型項目：美國工業(yè)村,1）各項基本數據 占地面積：總占地面26萬平方公里 廠房總占地面積16萬平方公里 廠房總建筑面積15萬平方公里 共分三期開發(fā) 開 發(fā) 商：上海美東有限公司 容 積 率：0.9,2）產品形式,項目鳥瞰圖,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,3）相關配套 美國工業(yè)村并無具體的功能分區(qū)，僅僅以工業(yè)廠房為主，同時園區(qū)會提供食堂、宿舍、倉庫及少量的娛樂設施。,4）進駐企業(yè) 由于華晨寶馬新廠區(qū)進駐鐵西帶來的利好因素下，美國工業(yè)園主要吸引寶馬配套產業(yè)的進駐，目前處于前期洽談的過程，還沒有企業(yè)進行進駐。,5）優(yōu)惠政策 美國工業(yè)村會對進駐企業(yè)的知名度、規(guī)模等情況進行評估，并給予相關在租金方面的優(yōu)惠政策。,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,美國工業(yè)村綠化圖片,美國工業(yè)村廠房圖片,美國工業(yè)村廠房圖片,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,西部區(qū)域典型項目：日本工業(yè)園,1）各項基本數據 占地面積：總用地70萬平，一期占地面積40 萬平，另有30萬平備用地 容 積 率：0.8 開 發(fā) 商：香港駿盛股份、沈陽金福特投資 有限公司和沈陽經濟技術開發(fā)區(qū) 合作開發(fā)建設,2）產品形式,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,3）總體規(guī)劃 在園區(qū)西北角設立總部及研發(fā)中心，規(guī)劃為15層，14層為會議中心及配套設施，515層為總部及研發(fā)中心。,4）進駐企業(yè) SK化研株式會社、松下株式會社、高橋幕墻工業(yè)株式會社、東京鋼鐵株式會社、日本鹿島建設株式 會社、富士PS株式會社、沈陽諾亞方舟資訊有限公司,5）優(yōu)惠政策,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,日本工業(yè)園園區(qū)綠化,日本工業(yè)園廠房立面,日本工業(yè)園廠房立面,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,西部區(qū)域典型項目：臺商工業(yè)園,1）各項基本數據 占地面積：4.6萬平 建筑面積：10萬平 開 發(fā) 商：裕景國際開發(fā)有限公司 容 積 率：2,產品形式,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,相關配套 每套工業(yè)產品包括一個約800平的廠房和一個約314平的商務別墅，每套產品處在一個小院中，彼此相互獨立。因此未進行整體的配套規(guī)劃。,進駐企業(yè) 目前進駐企業(yè)的行業(yè)較雜，同時受到面積的限制，進駐企業(yè)的規(guī)模較小，檔次較低。,優(yōu)惠政策 臺商工業(yè)園目前沒有任何優(yōu)惠政策,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,東部區(qū)域典型項目：致遠工業(yè)園,1）各項基本數據 一期面積：一期為標準廠房，占地面積為11 萬平方米，建筑面積為7萬平方米。 二期面積：二期為定制廠房，占地面積為7 萬平，建筑面積為4萬平 開 發(fā) 商：上海致遠創(chuàng)業(yè)投資有限公司 容 積 率：一期容積率為0.65，二期容積率為 0.6,產品形式,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,相關配套 園區(qū)中規(guī)劃一座綜合樓，內有食堂及小型的休閑區(qū)域。,進駐企業(yè) 華晨寶馬3系整車車間、中遠物流等,優(yōu)惠政策 致遠工業(yè)園暫時無任何優(yōu)惠政策。,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,園區(qū)廠房立面,園區(qū)景觀,園區(qū)進門處門崗,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,區(qū)域小結： 目前沈陽工業(yè)園依靠政策及政府的大力引導所形成，渾南、鐵西、東部三個片區(qū)的區(qū)域特征明顯。,各片區(qū)區(qū)域特征明顯，渾南以高新技術為主導，形成高新技術 區(qū)。鐵西以寶馬生產區(qū)為依托，形成以制造業(yè)為主的現代建筑產 業(yè)園，東部依托寶馬的裝配基地，形成歐盟經濟區(qū)，,鐵西、渾南、東部各經濟技術開發(fā)區(qū)及下設產業(yè)園的形成，均主要 依賴于政策的引導和政府大力度的招商引資行為。,形成依靠政策引導,各片區(qū)功能明確,各產業(yè)園依靠政策引導形成,Part2:沈陽工業(yè)地產掃描,沈陽工業(yè)地產劃分,各片區(qū)典型項目介紹,沈陽工業(yè)地產小結,項目小結： 目前沈陽的工業(yè)地產處于處于初級階段。相關的功能結構、園區(qū)景觀、配套服務還有