年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項目定位案前期定位-wenkub
2023-06-14 13:43:26 本頁面
【正文】 、五華區(qū)新知中學(xué)、云南師大附中、昆明高新第一小 學(xué)、云南師大附中高新一中、昆明醫(yī)學(xué)院高新校區(qū)、昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院、師大商學(xué)院、云南財 貿(mào)學(xué)院西區(qū)、西山區(qū)一中、昆十四中等院校為高新區(qū)提供了良好的教育環(huán)境 — 在家門口讀完大學(xué)。 高新區(qū)樓盤分布 百大國際花園、德尚國際村、月半灣、第一國際、水逸康橋、活力空間、 嘎吶小鎮(zhèn)、硅谷公寓、澳霖公寓、西秀園、麗陽星城、傲云峰、梭羅大湖區(qū)等 近二十個項目全力打造高新區(qū)生活、商業(yè)新高度。 二、市場狀況及觀點說明 ? 高新區(qū)市場狀況 ? 市場面各經(jīng)濟技術(shù)指標匯總 ? 市場趨勢判斷 調(diào)查區(qū)域說明： ? 高新開發(fā)區(qū)（含昆瑞路段） ? 西山區(qū)政府廣場（即石安公路以北，馬街以東，人民西路以南，二環(huán)西路段及其以西） 主要樓盤名稱 2002年及以前 鑫園小區(qū) 梁源小區(qū) 秋苑小區(qū) 2期 宏達小區(qū) 紅塔小區(qū) 秋苑 3期 新發(fā)小區(qū) 萬?；▓@ 2020— 2020年 左岸公寓 西麗園 德緣小區(qū) 千禧龍庭 晴朗云安 豐寧家園 硅谷公寓 嘎納小鎮(zhèn) 第一國際 德尚國際 昆百大國際花園 水逸康橋 澳霖公寓 麗陽新城 美麗新世界 銀領(lǐng)國際 2020年 興泰月半灣 熙城 明日城市 高美云安 2020年 開盤和即將開盤的 （就整個西市區(qū)范 圍內(nèi)） 傲云峰 U族部落 梭羅的大湖區(qū) 景秀西苑 云安尚品 米蘭陽光 馨悅尚居 上層境界 城市領(lǐng)地 房地產(chǎn)項目開發(fā)的歷史及其特點 早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目品質(zhì)在當時來說相對中等，如萬?；▓@和紅塔花園等。其次， 05年以來高新區(qū)約有 15個樓盤開盤進行銷售，而 且銷售情況都比較良好，這個情況表明，高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的軌道，已經(jīng)不 在是昆明樓市的旁觀者，而是重要的組成部分。 范圍內(nèi) 2020年市場供應(yīng)基本經(jīng)濟技術(shù)指標 （統(tǒng)計口徑為興泰月半灣、熙城、明日城市、高美云安） 說明：熙城為純商鋪和寫字樓產(chǎn)品，計入商業(yè)部分； 2020年為昆明市 場的大盤盤整期，整體市場供應(yīng)有所后置，總體銷售情況良好；商業(yè) 形態(tài)絕大部分為住宅底鋪，能夠滿足住戶一定的便利性需求，商業(yè)市 場無特色產(chǎn)品或銷售模式的出現(xiàn)。緊隨傲后的精裝小戶型項目 U族部落，也趁著這股勁 風(fēng)，迎來了 80%的銷售率，均價達到 3100元 /㎡ 。居民的大宗購物、飲食、娛樂還是要到市 區(qū)進行。但是如果想要通過商業(yè)來帶動需求，需要 我們花費比較大的力氣，具體的商業(yè)模式還需要進行更深入的調(diào)查和探 討。 而同時對于高新區(qū)的消費群來講，本身他們就在高新區(qū)居住或者工作，對于本片區(qū)的 現(xiàn)狀是十分了解的，加之他們具備了高消費的能力，那么打動他們的條件就是需要我們塑 造一個高品質(zhì)的樓盤。上述這些項目 都已基本售罄。 三、樓盤借鑒及分析 ? 戶型配比 ? 面積區(qū)間 ? 價格走勢 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 在本章節(jié)中，我們借鑒了地塊周邊的幾個項目：興 泰 德尚國際村 戶型 兩室兩廳 三室兩廳 四室兩廳 平 躍 平 頂躍 平 套數(shù) 212 12 355 6 218 面積 ㎡ － － － － 比例 26% 2% 44% 1% 27% 暢銷戶型：三房兩廳 ㎡ ㎡ 2650元 /㎡ 滯銷戶型；四房兩廳 ㎡ 2300元 /㎡ 主力戶型： 110㎡ － 150㎡ 價格走勢：整盤均價 2700元 /㎡ （已售完，售樓部已拆除） 銷售賣點：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計理念。當初宣稱 2380元 /㎡ 的起價，現(xiàn)如今均價也達到了 2900元 /㎡ 。 興泰 走量，并一定程度回避競爭 適應(yīng)市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 3） 補缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。景觀營 造是我們的強項，就不多闡述了。 配套建議：這是直接能夠決定我們樓盤品質(zhì)的關(guān)鍵因素，所以除了基本 的一些內(nèi)部 設(shè)施以外，如果能夠增設(shè)幼兒園和一些運動場所、 會所就更能提升我們的樓盤品質(zhì)。如果汽車檢測中心能拿下，那么這塊區(qū)域?qū)⑹? 整體地塊內(nèi)最適合做商業(yè)的區(qū)域，一來它的北邊道路將是本小區(qū) 的業(yè)主回家的必經(jīng)之路；二來百大國際花園的側(cè)門及部分底鋪均 在此處；三來月半灣的業(yè)主回家也會經(jīng)常通過我們地塊；四來離 德尚國際村、傲云峰、第一國際等項目直線距離最近，便于吸引 過來消費。只要談到高新 區(qū)，必然首先會想到我們項目；只要談到吃喝玩樂，必然首推來我們這 里消費；只要談到文化精神、休閑娛樂，也必然來到我們的開放廣場。 ? 從 2020年至 2020年至 2020年 1月份的整體銷售價格和整體均價均為上漲態(tài)勢，沒有出現(xiàn)任何價格回彈的案例。 ? 建議可接受價格 =目
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