年房地產(chǎn)昆明昆風項目定位案前期定位-文庫吧
2025-05-13 13:43 本頁面
【正文】 由生地漸變成熟地； 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了南北熱后，高新區(qū)已經(jīng)日漸成為人們關注的地區(qū)， 不僅現(xiàn)有的土地儲備量大，而且未來可以發(fā)展的空間也比較的廣 闊；擁有 56萬左右的居住人口，且近年來進住該區(qū)域內(nèi)的人口程上 升趨勢，受高新技術開發(fā)區(qū)的影響，不斷有高素質(zhì)的公司和企業(yè)進 入，隨城市配套設施的逐步完善，綠化規(guī)模的不斷擴大，該區(qū)房地 產(chǎn)投資必定成為熱點區(qū)域。現(xiàn)如今的高新區(qū)已經(jīng)成型為一個居住區(qū) 加高新企業(yè)混合的新型工業(yè)園區(qū)。 范圍內(nèi) 2020年市場供應基本經(jīng)濟技術指標 （統(tǒng)計口徑為興泰月半灣、熙城、明日城市、高美云安） 說明：熙城為純商鋪和寫字樓產(chǎn)品，計入商業(yè)部分； 2020年為昆明市 場的大盤盤整期，整體市場供應有所后置，總體銷售情況良好；商業(yè) 形態(tài)絕大部分為住宅底鋪，能夠滿足住戶一定的便利性需求，商業(yè)市 場無特色產(chǎn)品或銷售模式的出現(xiàn)。 供應盤數(shù) 住宅供應面積 銷售率 成交面積 成交均價 4 ㎡ 94% 2823元 /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 高新區(qū)內(nèi)市場供應匯總基本經(jīng)濟技術指標 （統(tǒng)計口徑為傲云峰、 U族部落、嘎納小鎮(zhèn)、第一國際、硅谷公寓、德尚國際、興泰月 半灣、麗陽新城、水逸康橋、明日城市） 說明：因絕大部分樓盤開盤時間在 2020年，并有很強的時間跨度性，統(tǒng)計上沒有采取現(xiàn) 值計算，帶來在成交均價上比目前實際市場價格偏低，在進一步調(diào)查了二手市場后發(fā) 現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)二手房市場對區(qū)域內(nèi)高端小區(qū)有很強的成交量和價格走高，如百大國際花 園和德尚國際等均走價 3400元 /㎡ 上，綜合而言，該區(qū)域小面積戶型暢銷，主要是該區(qū) 域內(nèi)消費人群一般比較支持總價 30萬左右的房子，對單價的攀升尚存在很大的空間。不 難發(fā)現(xiàn)該區(qū)域市場處于高速增長期，目前市場供應量較少，基本處于 0 07年交替時 間，就公司的實力和操作路線，此市場大有可為。 供應盤數(shù) 住宅供應面積 銷售率 成交面積 成交均價 10 ㎡ % ㎡ /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 07年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020年高新區(qū)首個小高層、高層項目傲云峰于 1月 20日開盤 發(fā)售，借助著地塊旁的體育運動中心、周邊成熟小區(qū)生活配套 僅僅幾天的時間， 400套房屋銷售一空，均價達到 2900元 /㎡ ， 銷售上的成功給業(yè)內(nèi)帶來極大的震撼，也為高新區(qū)后續(xù)項目開 了個好頭。緊隨傲后的精裝小戶型項目 U族部落，也趁著這股勁 風，迎來了 80%的銷售率，均價達到 3100元 /㎡ 。這兩個項目的 成功預示著高新區(qū)乃至整個西市區(qū)存在著極大極強的購房需 求，隨著高新區(qū) 07年的項目逐個亮相，這些需求也會隨之逐步 得到釋放。 07年西市區(qū)預期上市項目 項目 名稱 建筑 形態(tài) 物業(yè)地址 開發(fā)商 售樓電話 其它方面信息 傲云峰 小高層、高 層 海源北路高新區(qū)管 委會對面 置富 投資 8329888 8329999 1月 20日開盤；已售磬；均價達到 2900元 /㎡ U族 部落 高層 黃土坡立交橋 世博 興云 8355550 精裝修小戶型；已開盤銷售 80%；均價達到 3100元 /㎡ 梭羅的大湖區(qū) 別墅、小高層、洋房 高新區(qū)省經(jīng)理管理學校旁邊 林濱源 5302288 5303388 占地 330畝；規(guī)劃 2000多戶； 景秀 西苑 多層 黑林鋪與岷山之間 建工 集團 規(guī)劃用地 ㎡；面 24萬㎡；綠化 %；容積率 ；建筑密度 %；停車位 985個 云安 尚品 小高層 虹山東路 25號 云安 地產(chǎn) 規(guī)劃用地 ；建面 ㎡ ；綠地率 40%； 容積率 ；建筑密度 % 米蘭 陽光 多層、小高層、高層 人民西路與海源路交匯處 新華 地產(chǎn) 8191088 8191288 戶型從 35㎡ 公寓至 150㎡ 居家； 馨悅 尚居 黃土坡立交橋附近 廣基 瑞特 上層 境界 高層 茭菱路創(chuàng)意英國旁邊 富達 地產(chǎn) 城市 領地 小高層、高層 興苑路中段 騰輝 地產(chǎn) 6151166 6151669 市場發(fā)展趨勢分析（住宅篇） 縱觀高新區(qū)乃至西市區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，我們可以看出從 建筑形態(tài) 上已由過 去純多層形態(tài)，轉變?yōu)樾「邔?、高層的結合以及多層（花園洋房）、小高層、高 層的綜合形態(tài)；從 規(guī)劃布局 上看，已從過去單一兵營式的排列發(fā)展成圍合院落、 組團劃分、層次感較強的規(guī)劃布局；在 景觀營造 方面，以往的小區(qū)大部分都只是 在棟與棟之間、小區(qū)內(nèi)道路兩旁有零星的綠化點綴，而現(xiàn)如今很多項目都打著“ 中 央景觀 ” 、 “ 全景洋房 ” 之類的概念，說明消費人群的需求在景觀方面也有大幅的提 升； 配套設施 方面也較過去有明顯需求增加，例如小區(qū)內(nèi)有會所供業(yè)主交流、健 身場所、運動場所、幼兒園等；在 戶型方面 ，消費人群已有一些基本的評判準 則：廚房明亮、通風，最好帶生活陽臺；衛(wèi)生間明亮、通風，主臥要帶衛(wèi)生間； 客廳開間不低于 ，主臥開間、徑深比例要合理等； 價格的趨勢 ，整體來說是 逐年看漲，但根據(jù)各個項目處于的區(qū)位、規(guī)劃布局、景觀營造、戶型配比、銷售 策略的不同都有較明顯的差別。 市場
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