年房地產(chǎn)昆明昆風(fēng)項目定位案前期定位-文庫吧在線文庫
【正文】 5個樓盤開盤進(jìn)行銷售，而 且銷售情況都比較良好，這個情況表明，高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的軌道，已經(jīng)不 在是昆明樓市的旁觀者，而是重要的組成部分。 高新區(qū)樓盤分布 百大國際花園、德尚國際村、月半灣、第一國際、水逸康橋、活力空間、 嘎吶小鎮(zhèn)、硅谷公寓、澳霖公寓、西秀園、麗陽星城、傲云峰、梭羅大湖區(qū)等 近二十個項目全力打造高新區(qū)生活、商業(yè)新高度。 隨著在售、在建樓盤的完工，高新區(qū)對于生活、醫(yī)療配套的需求將日益強(qiáng)烈?，F(xiàn)如今的高新區(qū)已經(jīng)成型為一個居住區(qū) 加高新企業(yè)混合的新型工業(yè)園區(qū)。 市場發(fā)展趨勢分析（商業(yè)篇） 西市區(qū)整體的商業(yè)發(fā)展并無明顯的變化，商業(yè)模式依舊以傳統(tǒng)的小 區(qū)底鋪為主，無論從西山區(qū)政府周邊還是到豐寧周邊，都是依靠成熟的 生活氛圍來拉動商業(yè)的消費(fèi)。 分析：對于西山區(qū)的消費(fèi)群來說，要想拉動他們到高新區(qū)置業(yè)，必須具備的基本條件是： 知名開發(fā)商開發(fā)的項目 — 讓其感覺對于樓盤質(zhì)量有保證； 小區(qū)規(guī)劃布局有創(chuàng)新 — 與其現(xiàn)住的老小區(qū)形成鮮明對比，讓其感覺住在這里舒適； 戶型配比較合理 — 有適合他們的房型、面積，促使他們產(chǎn)生換房的需求； 價格被其接受 — 有了前面的保障，價格是促使之定決心的最重要條件； 配套設(shè)施的完善 — 從規(guī)劃中能讓其感受到將來的生活、商業(yè)配套是齊全的。 配套設(shè)施的完善 — 小區(qū)內(nèi)都不同程度的設(shè)置了會所、休閑場所、運(yùn)動場所等。依托小區(qū)旁 有體育中心（游泳池、網(wǎng)球館、乒乓球館、羽毛球館、籃球場、棋牌室、健身 房等）這個強(qiáng)大配套， 1月 20日開盤當(dāng)天銷售情況驚人，迄今為止一期的 400套 房屋已售完。 走量 市場變化不大 競爭不太激烈 一般大盤必須面向主流市場或微調(diào)市場 規(guī)劃、位置等有競爭力 直面競爭，靠產(chǎn)品實力說話 走勢平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場微調(diào) 略走大或略走小 510個平方。至于 戶型設(shè)計、創(chuàng)新方面的建議，則需再進(jìn)一步探討和研究。 形象定位 通過產(chǎn)品定位，我們的目標(biāo)是力求打造高新區(qū)的明星樓盤，爭取在三 年后能取代百大國際花園，成為高新區(qū)的標(biāo)志性樓盤。 ? 從西市區(qū)的居住人群總體情況而言，市場面的各方面競爭壓力加大，將會促使此部分中小生意者選擇地產(chǎn)投資的幾率加大。 ? 整體西市區(qū)的開發(fā)量增大，由于地產(chǎn)行業(yè)的賣方相對有一個品質(zhì)的促進(jìn)，加之地產(chǎn)行業(yè)的買漲不買跌規(guī)律，價格回跌除非遇見強(qiáng)烈的金融泡沫，遇到銷售抗性，會加長銷售周期而不會影響銷售價格。結(jié) 合地塊條件來看，我們建議除了做部分底鋪外，還將會拿出部分 土地面積做商業(yè)。 整體布局由外到內(nèi)層次感分明，建筑形態(tài)之間有明顯的區(qū)分 區(qū)域，可采用組團(tuán)式、扇型等建筑布局達(dá)到此效果。開盤迄今為止 已有一年多的它，為什么銷售狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如旁 邊的這兩個項目呢？或者我們從戶型配比方面 能找到部分答案。 水逸康橋 戶型 兩室（平） 三室（平） 四室（躍） 五室（躍） 六室 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 情景 洋房 電梯 洋房 電梯 洋房 套數(shù) 4 154 150 267 21 27 13 17 1 面積 ㎡ － 102 － － － 比例 % 19% 19% % % % % % % 暢銷戶型：情景洋房三房兩廳兩衛(wèi) ㎡ － ㎡ — 滯銷戶型：電梯洋房 102㎡ － ㎡ 23— 48萬 價格走勢：整盤均價 3600元 /㎡ （隨著銷售進(jìn)度調(diào)整過，現(xiàn)已經(jīng)基本售完） 銷售賣點：全景洋房，風(fēng)景洋房，情景洋房和電梯洋房四大洋房的概念， 3000 多平米的水系園林是亮點之一。 規(guī)劃布局的創(chuàng)新 — 德尚國際村：首家采用 “ 全景式 “ 的設(shè)計理念；美麗新世界 6大組團(tuán)獨(dú)立景觀，突出住戶的生活健康與舒適；麗陽星城： “ 玻璃之城 ” ，超大面積 的陽光閣樓，超大的采光窗，大面積采用落地窗與落地外飄窗，從外觀上看就是一座玻 璃之城；逸康橋：湯樺的建筑設(shè)計是信心的保證；全景洋房，風(fēng)景洋房，情景洋房和電 梯洋房四大洋房的概念， 3000多平米的水系園林是亮點之一；戛納小鎮(zhèn)：由單身公寓、 酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)形態(tài)四個部分組成的一部完整的經(jīng)典之作。但隨著德尚國際村、月半灣、傲云 峰、第一國際、水逸康橋等項目的竣工，業(yè)主的入住，在不久的將來這 一片將會有極強(qiáng)的商業(yè)需求。 供應(yīng)盤數(shù) 住宅供應(yīng)面積 銷售率 成交面積 成交均價 10 ㎡ % ㎡ /㎡ 住宅目前盤存量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)供應(yīng)量 商業(yè)操作模式 商業(yè)目前盤存量 ㎡ 底鋪 ㎡ 普通銷售 ㎡ 07年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2020年高新區(qū)首個小高層、高層項目傲云峰于 1月 20日開盤 發(fā)售，借助著地塊旁的體育運(yùn)動中心、周邊成熟小區(qū)生活配套 僅僅幾天的時間， 400套房屋銷售一空，均價達(dá)到 2900元 /㎡ ， 銷售上的成功給業(yè)內(nèi)帶來極大的震撼，也為高新區(qū)后續(xù)項目開 了個好頭。 05年可
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