【正文】 他城市副城副城副城副城副城副城副城副城?時(shí)間階段 ： 20年代初 ?人均 GDP:約為 270美元 ?交通方式 ：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接 ?城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。 基于本體，尋求項(xiàng)目優(yōu)劣勢 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 天津遠(yuǎn)郊別墅市場 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場 京津走廊別墅類物業(yè)市場 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 2：天嘉湖 位置 津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖水庫東側(cè) 開發(fā)商 天津市恒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式 獨(dú)棟別墅 ,雙拼別墅 ,聯(lián)排別墅 建筑風(fēng)格 純正美國原版別墅 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 40% 分期 未定 總戶數(shù) 獨(dú)棟 47；聯(lián)排 9 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 預(yù)計(jì)獨(dú)棟 10000元 /平米 物業(yè)費(fèi) 未定 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 未定 戶型面積 280770平米 月銷售速度 —— 項(xiàng)目主題語 美國庭院，中國湖 目標(biāo)客戶 商務(wù)度假人士 項(xiàng)目簡評(píng) 生態(tài)湖區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。 案例 4：東籬 19英里 位置 武清區(qū) 103國道（京津公路）向北 18公里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 開發(fā)商 天津市三聯(lián)投資集團(tuán)有限公司 建筑形式 別墅 建筑風(fēng)格 北美組院式獨(dú)棟別墅 占地面積 40萬平米 建筑面積 規(guī)劃總建筑面積 100萬；可建筑面積 40萬平米 容積率 綠化率 40% 分期 1期即將開盤 總戶數(shù) 500 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元 /m2) 55006000元 /平米 物業(yè)費(fèi) 2元 /平米 *月 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 戶型面積 200~300平米主力戶型 月銷售速度 五一至今內(nèi)部認(rèn)購 20套 項(xiàng)目主題語 為生命貼上健康標(biāo)簽 目標(biāo)客戶 天津市區(qū)公務(wù)員為主，以及富產(chǎn)階級(jí)第二次置業(yè)，在北京有銷售處，但北京銷售狀況不理想。 京津兩地由于城市地位特殊，區(qū)域間商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來大量商務(wù)往來客戶 ，成為城市之間別墅物業(yè)的重要購買客戶 ?京津唐都市圈現(xiàn)實(shí)： 目前世界 500強(qiáng)有 185落戶北京， 114家落戶天津；同時(shí)北京作為首都，擁有大量的中央機(jī)關(guān)事業(yè)單位；伴隨濱海新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，區(qū)域未來商務(wù)會(huì)議休閑市場巨大 ?北京天津酒店市場： 北京酒店市場客源構(gòu)成中大約 71%住宿目的地為商務(wù)、會(huì)議或者相關(guān)活動(dòng)，天津酒店市場這部分比例達(dá)到 50%左右 ?北京天津較高的商務(wù)旅游消費(fèi)水平：2023年北京居民個(gè)人商務(wù)旅游花費(fèi)在 3000元左右， 2023年天津居民個(gè)人商務(wù)旅游花費(fèi)在 2200元左右，高于全國 1587元的同期水平 71%12%9%8%商務(wù)會(huì)議休閑個(gè)人旅游團(tuán)隊(duì)旅游其他34%18%24%24%外商辦公人員商務(wù)會(huì)議短期出差旅游探親天津酒店客戶入住目的分析 北京中高檔酒店客戶入住目的分析 2023年北京居民商務(wù)旅游花費(fèi) 050010001500202325003000商務(wù) 會(huì)務(wù)會(huì)議 文體科技交流北京天津2023年北京 /天津居民商務(wù)旅游相關(guān)活動(dòng)花費(fèi) 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目簡評(píng) 歐式古典主義結(jié)合海洋風(fēng)格提升了項(xiàng)目水平。 項(xiàng)目定位方向初探 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武清本地客戶對本項(xiàng)目可能的作用探討 武清本地客戶分級(jí)不明顯，普通住宅市場仍存在大量的有效需求 產(chǎn)品分級(jí)，將項(xiàng)目的一部分直接定位于本地市場，解決現(xiàn)金流；其他部分仍面對北京客戶，實(shí)現(xiàn)高利潤。 – 下階段工作思路與方向 ? PART 1 – 各階段項(xiàng)目工作方法及成果 ? PART 2 – 項(xiàng)目重要工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)的安排 ? PART 3 – 項(xiàng)目專案組人員架構(gòu)與崗位職責(zé) ? PART 4 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?工作成果 市調(diào)報(bào)告、項(xiàng)目 MECE ?過程考核 調(diào)研計(jì)劃、會(huì)議紀(jì)要、市調(diào)工作備忘 專案團(tuán)隊(duì)成立 制定市場調(diào)研 計(jì)劃 初步判斷項(xiàng)目可能存在的 問題 內(nèi)部討論確定技術(shù)思路 調(diào)研前與客戶的首次溝通會(huì) 市場調(diào)查 反復(fù)論證項(xiàng)目 問題 與客戶就市調(diào)結(jié)果進(jìn)行溝通 內(nèi)部討論項(xiàng)目 MECE 撰寫市調(diào)報(bào)告 確定項(xiàng)目問題 報(bào)告完成 公司內(nèi)部三級(jí)評(píng)審 提交市調(diào)報(bào)告 報(bào)告修改 遞交市調(diào)工作備忘通 調(diào)整調(diào)研計(jì)劃 通 調(diào)整市調(diào)內(nèi)容 遞交客戶會(huì)議紀(jì)要 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 – 下階段工作思路與方向 ? PART 1 – 各階段項(xiàng)目工作方法及成果 ? PART 2 – 項(xiàng)目重要工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)的安排 ? PART 3 – 項(xiàng)目專案組人員架構(gòu)與崗位職責(zé) ? PART 4 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?工作成果 報(bào)告終稿 ?過程考核 會(huì)議記要 第五步：工作結(jié)束 內(nèi)部討論方案調(diào)整思路 報(bào)告終稿編制 公司內(nèi)部三級(jí)評(píng)審 報(bào)告終稿匯報(bào) 終稿完成 相關(guān)案例研究 報(bào)告修改 報(bào)告終稿提交 客戶支付顧問咨詢費(fèi)尾款 客戶滿意度調(diào)查 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一步 : 服務(wù)內(nèi)容的溝通 ?工作目標(biāo) 深入了解客戶需求，明確服務(wù)內(nèi)容 ?工作內(nèi)容 由策劃總監(jiān)負(fù)責(zé)，客戶經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)同工作，與客戶共同確定工作內(nèi)容、簽訂合作協(xié)議。 點(diǎn)面結(jié)合的市場研究方法 ?點(diǎn) ? 面 典型項(xiàng)目研究 多角度的項(xiàng)目選取原則全面反映市場狀況 （主流項(xiàng)目、非主流項(xiàng)目、成功項(xiàng)目、失敗項(xiàng)目） 項(xiàng)目相關(guān)資料的全面了解 （項(xiàng)目背景、基本數(shù)據(jù)、銷售過程、銷售狀況、客戶特征 … ） 針對性的總結(jié)與點(diǎn)評(píng) （定位、產(chǎn)品、銷售策略 … ） 對市場整體的特征性、規(guī)律性的研究與判斷 橫向研究 （對整個(gè)區(qū)域市場的產(chǎn)品分布特征，包括產(chǎn)品分布、價(jià)格分布、客戶走向等進(jìn)行研究和判斷） 縱向研究 （通過同類城市 /區(qū)域相同市場的發(fā)展歷程、各階段發(fā)展特征研究，把握整體市場的發(fā)展趨勢。 項(xiàng)目定位的關(guān)鍵 ?結(jié)合項(xiàng)目本體條件、市場競爭、細(xì)分客戶價(jià)值取向和產(chǎn)品偏好、開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)判斷本項(xiàng)目應(yīng)以天津遠(yuǎn)郊地產(chǎn)客戶中的哪一種或哪幾種作為主力客戶。 由項(xiàng)目優(yōu)勢與對應(yīng)機(jī)會(huì)總結(jié)，導(dǎo)出項(xiàng)目最具競爭力的優(yōu)勢和機(jī)會(huì) 區(qū)位平臺(tái) 水資源 稀缺性 投資價(jià)值 配套服務(wù) 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目簡評(píng) 環(huán)境優(yōu)美，附送小園，但是配套較差，交通不便。 天津遠(yuǎn)郊別墅市場 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場 京津走廊別墅類物業(yè)市場 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)狀需要通過津福、京滬、京津塘等高速公路連接天津市區(qū)及周邊區(qū)域，交通便捷，到達(dá)天津市需要 1小時(shí) ?津福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費(fèi) 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速聯(lián)通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計(jì) 2023年通車 交通分析 京福公路 京滬高速 武落公路 至廊坊 至廊坊 至天津市 至天津市 至天津市 至北京 京津塘高速 京津塘高速二線 良廊公路 堿東公路 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東京大都市化逐漸形成 ?時(shí)間階段 ： 60年代 ?人均 GDP: 約為 750美元 ?交通方式 ：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實(shí)現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變 ?城市發(fā)展階段 ：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等 4大城市及一些中等城市。 八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍 7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 國務(wù)院批準(zhǔn)的《天津市城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023年）》將武清新城定位調(diào)整為： 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市。 ? 交通 ：京津塘高速公路、京滬高速公路正線在開發(fā)區(qū)設(shè)有出入口，距離北京、天津、天津港和天津?yàn)I海國際機(jī)場車程均在 40分鐘以內(nèi)；距北京機(jī)場 90公里， 60分鐘即可到達(dá)。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個(gè)環(huán)渤海和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀經(jīng)濟(jì) 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 2023年全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬 27252元，比 05年 增長 %。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告旨在通過世聯(lián)地產(chǎn)對區(qū)域發(fā)展趨勢、項(xiàng)目本體條件及所在市場環(huán)境的研究與理解，對項(xiàng)目整體發(fā)展方向和面對客戶群體特征作出初步判斷，并為項(xiàng)目下一階段工作的推進(jìn)提供依據(jù)。 ?城市居民人均 可支配收入 達(dá)到 14283元， 增長 %。 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2023） 2 0 0 5 年武清區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì) 2023 比重 2023 比重地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) % %第二產(chǎn)業(yè) % %第三產(chǎn)業(yè) % %單位：億元 數(shù)據(jù)來源：《 2023年天津統(tǒng)計(jì)年鑒》 ? 2023年，天津市第三產(chǎn)業(yè)比重占到 %,武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重占到 38％， 略低于全市均值； ? 武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增長呈上升趨勢，生產(chǎn)總值和所占比例都有明顯增長。2023/1/19 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料 。 武清之于京津 —— 北京 ，面臨奧運(yùn)的巨大發(fā)展機(jī)遇，城市高速發(fā)展； —— 天津 ，城市定位明晰：“環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市”，其發(fā)展受到國家空前關(guān)注； —— 濱海新區(qū) ，作為北方第一大港，處于京津大通道的出?？?，天津市加大對其的投資建設(shè)力度； ——