【正文】 總建筑面積 容積率 項目土地用途 商業(yè)別墅 物業(yè)類型比例 全部別墅 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 單中心城市擴(kuò)張 大都市化形成 都市群形成 主城 副城 副城 副城 副城 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城東京 天津 以市區(qū)為核心的單中心城市擴(kuò)張 以中心城區(qū)為主城，以濱海新區(qū) 核心區(qū)為副城的雙中心形成 市區(qū) 濱海 以北京為核心的京津唐都市群形成，天津市內(nèi)出現(xiàn)多個城市副中心 武清 北京 唐山 結(jié)合自身條件與城市發(fā)展進(jìn)程，武清必將發(fā)展成為環(huán)渤海都市圈的城市副中心 25 本報告是嚴(yán)格保密的。目前總?cè)丝跒?3,000多萬，占全國人口 25％強(qiáng)。東京周圍逐漸形成了新型綜合性城市。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張 ?時間階段 ： 50年代后期 ?人均 GDP: 約為 640美元 ?交通方式 ：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 ?城市發(fā)展階段 ：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。 城市發(fā)展模型 23 本報告是嚴(yán)格保密的。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)； 西部發(fā)展帶，包括 4個組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域特別是本項目發(fā)展帶來極大的拉動作用 。特別是隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點道路站口建設(shè)，交通樞紐地位進(jìn)一步確立； ?東馬圈到： 北京市區(qū)： 71 公里 北京機(jī)場： 90 公里 天津市區(qū)： 30 公里 天津機(jī)場： 35 公里 天 津 港： 71 公里 廊坊： 9公里 楊村： 9公里 項目所在區(qū)域在武清的站位 —— 微觀視角：在武清的城市內(nèi)部分工中明晰項目的功能站位 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 本報告是嚴(yán)格保密的。新城人口達(dá)到 60萬人，外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口 15萬人。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 武清最新規(guī)劃 人口和用地規(guī)模 ： 《規(guī)劃》綜合考慮土地、水資源、生態(tài)環(huán)境承載力以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)等因素，提出到 2023年武清區(qū)常住人口規(guī)?？刂圃?100萬人。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 ? 產(chǎn)業(yè)：經(jīng)過 15年發(fā)展，逐步形成了 汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大產(chǎn)業(yè)格局； ? 主要企業(yè)：丹佛斯、伊都錦、娃哈哈、完達(dá)山等。 武清現(xiàn)狀 武清區(qū)海關(guān) 天鵝湖度假村 天津英華學(xué)校 開發(fā)區(qū)稅務(wù)局 武清現(xiàn)狀１：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，硬件較為成熟。 ? 現(xiàn)狀 ：建成天鵝湖溫泉度假村、海關(guān)培訓(xùn)中心、英華學(xué)校、創(chuàng)新大樓等配套服務(wù)設(shè)施；引入了海關(guān)等各種管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，形成了完善的支撐服務(wù)體系。目前，一期開發(fā)完畢，二期招商建設(shè)中。 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市的發(fā)展 ? 概述 ：武清開發(fā)區(qū) 1991年 12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；規(guī)劃總面積 里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 武清之于京津 —— 北京 ，面臨奧運的巨大發(fā)展機(jī)遇，城市高速發(fā)展； —— 天津 ，城市定位明晰：“環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市”，其發(fā)展受到國家空前關(guān)注； —— 濱海新區(qū) ，作為北方第一大港，處于京津大通道的出?？?，天津市加大對其的投資建設(shè)力度； —— 武清 ，目前發(fā)展落后于其他節(jié)點城市 ，開始受到政府重視。 ? 特別是隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點道路站口建設(shè)，武清交通樞紐地位進(jìn)一步確立； ? 京津兩市的規(guī)劃都把京津主軸作為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，武清作為京津主軸的重要節(jié)點，具備了承接雙向輻射的優(yōu)勢； 武清具備承擔(dān)京津大通道重要節(jié)點的潛質(zhì)。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 武清之于京津 武清 天津城區(qū) 濱海新區(qū) 北京城區(qū) 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 14 本報告是嚴(yán)格保密的。2023/1/19 房地產(chǎn) E網(wǎng) ..資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 天津市區(qū) 武清 ? 天津市域空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的城市空間格局； ? 一軸： 城市發(fā)展主軸：武清新城 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)； 武清 天津城區(qū) 濱海新區(qū) 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 對區(qū)域發(fā)展方向的認(rèn)識 武清的城市戰(zhàn)略地位 武清自身的發(fā)展規(guī)劃 項目所在區(qū)域在武清的站位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海和京津一體化的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 中觀視角：從武清規(guī)劃看武清城市功能分配 —— 微觀視角：在武清的城市內(nèi)部分工中明晰項目的功能站位 論述邏輯： 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) 人口 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可支配收入 消費構(gòu)成 天津市生產(chǎn)總值和人均生產(chǎn)總值均處于較高水平； 天津市人均可支配收入達(dá)到 14283元，且近年來保持持續(xù)增長； 居民人均消費支出中用于居住的支出比例達(dá)到 %； 武清區(qū)人口達(dá)到 82萬，位環(huán)城區(qū)之首； 武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值位天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣之首； 武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值與比例增長迅速。 天津市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2023） 2 0 0 5 年武清區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì) 2023 比重 2023 比重地區(qū)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) % %第二產(chǎn)業(yè) % %第三產(chǎn)業(yè) % %單位：億元 數(shù)據(jù)來源：《 2023年天津統(tǒng)計年鑒》 ? 2023年，天津市第三產(chǎn)業(yè)比重占到 %,武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重占到 38％， 略低于全市均值； ? 武清區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增長呈上升趨勢，生產(chǎn)總值和所占比例都有明顯增長。 人口 可支配收入 消費構(gòu)成 天津市區(qū) 武清 靜海 寶坻 寧河 薊縣 地區(qū) 人口 （ 萬人 ） 2023 增長 2023 增長 人均生產(chǎn)總值武清 % % 靜海 % % 薊縣 % % 寶坻 % % 寧河 % % 2023 、 2023 年天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)生產(chǎn)總值 （ 億元 ）? 2023年武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到； ? 近 3年武清區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值都保持較高的增長率， 05年漲幅達(dá)到 %； ? 在天津遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，武清區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值一直處于領(lǐng)先地位，人均生產(chǎn)總值落后于靜海。 ? 目前農(nóng)業(yè)人口占絕大比例，達(dá)到 85% 。 地區(qū) 2023全市常住人口 1043市內(nèi)六區(qū) 市轄區(qū) 武清區(qū) 寶坻區(qū) 塘沽區(qū) 津南區(qū) 大港區(qū) 北辰區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 漢沽區(qū) 宏觀經(jīng)濟(jì) 單位：萬人 數(shù)據(jù)來源：《 2023年天津統(tǒng)計年鑒》 ? 2023年，天津市常住人口達(dá)到 1075萬，武清區(qū)人口達(dá)到 82萬，占天津總?cè)丝诘?%； ? 武清區(qū)為天津市轄區(qū)范圍內(nèi)除城區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、南開、河北、紅橋）外的人口第一大區(qū) 。 ?城市居民人均 可支配收入 達(dá)到 14283元， 增長 %。 ? 2023年，天津市生產(chǎn)總值達(dá)到 ，較2023年增長了 %； ? 近 6年來，市生產(chǎn)總值均保持高速增長， 03年以來 GDP年增長率都高于14%； 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 宏觀經(jīng)濟(jì) ? 2023年天津市人均 GDP達(dá)到 40351元 ，較 05年增長了%。 分析思路 基于本體，尋求項目優(yōu)劣勢 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項目機(jī)會 項目定位假設(shè) 下一步工作思路 大勢分析，看區(qū)域發(fā)展方向 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告旨在通過世聯(lián)地產(chǎn)對區(qū)域發(fā)展趨勢、項目本體條件及所在市場環(huán)境的研究與理解，對項目整體發(fā)展方向和面對客戶群體特征作出初步判斷，并為項目下一階段工作的推進(jìn)提供依據(jù)。2023/1/19 武清圣水湖項目定位初探 謹(jǐn)呈：天津泰康地產(chǎn) 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 大勢分析，看區(qū)域發(fā)展方向 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 從 2023年至 2023年，年均人均 GDP增長 ，平均年增長率為 ％。 ? 2023年全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 27252元，比 05年 增長 %。 宏觀經(jīng)濟(jì) ? 2023年城市居民人均消費支出中用于居住的支出比例達(dá)到 %. 可支配收入 消費構(gòu)成 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 武清區(qū)市區(qū)人口目前達(dá)到 22萬 。 人口結(jié)構(gòu) 人數(shù) （ 萬人 ） 比例人口總數(shù) 8 1 .72 1 0 0 .00 %農(nóng)業(yè)人口 6 9 .24 8 4 .73 %非農(nóng)業(yè)人口 1 2 .48 1 5 .27 %人口 可支配收入 消費構(gòu)成 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 宏觀經(jīng)濟(jì) 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 人口 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可支配收入 消費構(gòu)成 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 武清區(qū)域的快速發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 武清的城市戰(zhàn)略地位 —— 宏觀視角：從整個環(huán)渤海城市和京津走廊的發(fā)展來看武清的城市戰(zhàn)略地位 武清之于天津 ? 現(xiàn)狀 —— 武清開發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，從９０年代以來一直是天津郊縣重點發(fā)展區(qū)域； ? 未來 —— 在最新城市規(guī)劃中，武清位于天津城市 發(fā)展主軸之上 ，具有重要的戰(zhàn)略意義。 本報告是嚴(yán)格保