【正文】 的關鍵節(jié)點。特別是隨著京津塘高速公路二線、城際鐵路等國家重點道路站口建設，交通樞紐地位進一步確立； ?東馬圈到： 北京市區(qū)： 71 公里 北京機場： 90 公里 天津市區(qū)： 30 公里 天津機場： 35 公里 天 津 港： 71 公里 廊坊： 9公里 楊村： 9公里 項目所在區(qū)域在武清的站位 —— 微觀視角：在武清的城市內(nèi)部分工中明晰項目的功能站位 21 本報告是嚴格保密的。 項目所在區(qū)域在武清的站位 —— 微觀視角：在武清的城市內(nèi)部分工中明晰項目的功能站位 目前高村和太子務作為首都第二機場選址的候選地 。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域特別是本項目發(fā)展帶來極大的拉動作用 。 武清城市空間結(jié)構(gòu)： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 八大組團：新城核心組團；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)； 西部發(fā)展帶，包括 4個組團，立足現(xiàn)有基礎，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務業(yè)。 東馬圈 —— 武清西向聯(lián)通京津大都市圈窗口！ 22 本報告是嚴格保密的。 城市發(fā)展模型 23 本報告是嚴格保密的。 國際化都市發(fā)展進程模型（以東京為例） 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 主城 副城 副城 副城 副城 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城?時間階段 ： 20年代初 ?人均 GDP:約為 270美元 ?交通方式 ：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接 ?城市發(fā)展階段 ：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張 ?時間階段 ： 50年代后期 ?人均 GDP: 約為 640美元 ?交通方式 ：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 ?城市發(fā)展階段 ：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。這些住宅區(qū)住宅面積與環(huán)境通常比市區(qū)更優(yōu)越，價格更便宜，設施齊全，因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性城市。東京大都市化逐漸形成 ?時間階段 ： 60年代 ?人均 GDP: 約為 750美元 ?交通方式 ：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變 ?城市發(fā)展階段 ：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等 4大城市及一些中等城市。目前總?cè)丝跒?3,000多萬，占全國人口 25％強。無論在國際上還是國內(nèi)，東京大都市圈的地位與作用都是舉足輕重的 24 本報告是嚴格保密的。 單中心城市擴張 大都市化形成 都市群形成 主城 副城 副城 副城 副城 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城東京 天津 以市區(qū)為核心的單中心城市擴張 以中心城區(qū)為主城，以濱海新區(qū) 核心區(qū)為副城的雙中心形成 市區(qū) 濱海 以北京為核心的京津唐都市群形成，天津市內(nèi)出現(xiàn)多個城市副中心 武清 北京 唐山 結(jié)合自身條件與城市發(fā)展進程，武清必將發(fā)展成為環(huán)渤海都市圈的城市副中心 25 本報告是嚴格保密的。 基于本體，尋求項目優(yōu)劣勢 26 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟技術指標 經(jīng)濟指標 參數(shù) 總占地面積 58萬平米（其中含水面 ） 可開發(fā)地塊面積 總建筑面積 容積率 項目土地用途 商業(yè)別墅 物業(yè)類型比例 全部別墅 27 本報告是嚴格保密的。 ？ 項目 容積率 產(chǎn)品形式 京津新城 團泊湖庭院 本項目 高舒適度純別墅社區(qū) 格調(diào)故里 雙拼、獨棟別墅 聯(lián)排、雙拼，獨棟 大通山水郡 Town中堂 聯(lián)排，雙拼，獨棟 荷蘭墅 獨棟 1 聯(lián)排，疊拼 獨棟 東麗湖萬科城 0 33 聯(lián)排、獨棟 ?與之對應的產(chǎn)品類型屬于市場高舒適度產(chǎn)品； 容積率“ ”成為本項目的開發(fā)前提條件。 28 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)狀需要通過津福、京滬、京津塘等高速公路連接天津市區(qū)及周邊區(qū)域，交通便捷，到達天津市需要 1小時 ?津福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達天津市區(qū)（高速費 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速聯(lián)通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預計 2023年通車 交通分析 京福公路 京滬高速 武落公路 至廊坊 至廊坊 至天津市 至天津市 至天津市 至北京 京津塘高速 京津塘高速二線 良廊公路 堿東公路 29 本報告是嚴格保密的。 土地現(xiàn)狀平整，視野開闊，具有良好水資源 ? 地塊現(xiàn)狀平整 ? 周邊均為苗圃、魚塘和耕地 ? 地塊內(nèi)部具有良好的水資源 基地現(xiàn)狀 30 本報告是嚴格保密的。 基于本體尋找優(yōu)劣勢 優(yōu)勢 劣勢 容積率 本 體 條 件 區(qū)域平臺 城市遠郊，認知差 前提 水資源 基本生活配套缺乏 地處京津走廊，交通便利 地塊內(nèi)擁有較大湖面資源 屬于城市遠郊，車程 1個小時 周邊均為農(nóng)田，缺乏生活配套 高舒適度純別墅 31 本報告是嚴格保密的。 項目界定 具一定景觀資源的遠郊非認知區(qū)域 中等規(guī)模別墅項目 32 本報告是嚴格保密的。 天津遠郊別墅市場 武清區(qū)域房地產(chǎn)市場 京津走廊別墅類物業(yè)市場 基于針對市場 KPI，發(fā)現(xiàn)項目機會 33 本報告是嚴格保密的。 遠郊別墅多依賴水景、田園、綠化資源 序號 項目名稱 項目資源 資源特征 1 格調(diào)故里 南開公園，城市地段 城市核心低密度 2 11號公館 老城廂區(qū)域，交通便利 3 仁愛濠景 水上公園，奧運板塊 公園景觀 奧運主題 4 俊城淺水灣 淺水灣公園，奧運板塊 5 朗鉅天域 東麗湖， 2萬平米內(nèi)湖 超大湖面景觀 6 團泊湖庭院 團泊洼 51萬平米水面 7 東麗湖 萬科城 800萬平米東麗湖 8 蒙地卡羅 交通可達性高 除高爾夫球場外，無其他強勢自然資源 9 清果公社 高爾夫球場，大型果園 10 唐郡 古鎮(zhèn)文化，石家大院 11 金虹綠茵莊園 高爾夫球場 12 泰裕溫泉別墅 純生態(tài)環(huán)境，溫泉 13 江勝天鵝湖 梅江南大面積水景 梅江區(qū)域生態(tài)環(huán)境，大規(guī)模水景 14 洛卡小鎮(zhèn) 梅江生態(tài)區(qū)域 15 瑪歌莊園 生態(tài)農(nóng)田環(huán)境 16 領世郡 高爾夫球場與訓練場 17 玫瑰莊園 4萬平米果園 18 水畔茗墅 交通，生態(tài)環(huán)境 19 卡梅爾 大面積水景 20 城市別墅 便利交通，梅江板塊 21 汐岸國際 大面積湖景 22 第 6田園 梅江南生態(tài)湖景 23 海逸長洲 島嶼別墅，四面湖景 24 王朝羅納河谷 王朝酒廠葡萄園 生態(tài)綠化 公園景觀 25 萬源星城水郡 千畝生態(tài)度假村 26 T城 佰棟墅 6000平米水系，綠化帶 27 美陽馨苑 交通便利 28 東籬 19英里 5萬平米苗圃農(nóng)莊 29 御龍灣 30萬平米苗圃公園 30 京津新城 溫泉、酒店、教育等 超豪華配套 生態(tài)田園景觀18%大面積水景32%無強勢自然資源25%高爾夫球場11%公園景觀14%1 7 3 4 12 5 6 8 9 10 11 14 15 16 17 18 24 26 25 27 28 20 21 2 13 19 本案 22 23 近郊第一居所 別墅區(qū) 休閑度假別墅區(qū) 城市別墅區(qū) 公園奧運 別墅區(qū) 天津別墅市場擁有強勢自然資源的項目 比例占到 75%，本項目具一定資源優(yōu)勢。 34 本報告是嚴格保密的。 目前在售遠郊別墅供應量較小 /分布零散 /品質(zhì)、價格差異較大 開發(fā)時間 開發(fā) 項目 2023 2023 京津新城 順馳山傾城 東籬 18英里 2023 2023 2023 大通山水郡 公寓 舒適獨棟 小獨棟 聯(lián)排 主流產(chǎn)品 舒適獨棟，配合聯(lián)排、雙拼 具強勢自然資源優(yōu)勢 輔助產(chǎn)品 公寓、四合院，配有少量聯(lián)排 總價低，多為投資或養(yǎng)老 趨勢產(chǎn)品 小獨棟，疊拼、聯(lián)排 休閑度假的第二居所 城市中產(chǎn) 準財富階層 普通市民 2023 天嘉湖 團泊湖庭院 名仕博郡 地球村 陽光小鎮(zhèn) 水岸蘭亭 愉悅港灣美墅館 米蘭陽光 35 本報告是嚴格保密的。 案例 1：團泊湖庭院 位置 靜海區(qū)團泊湖 開發(fā)商 天津市仁愛房地產(chǎn)開發(fā) 建筑形式 獨棟、雙拼 建筑風格 地中海式 占地面積 建筑面積 容積率 綠化率 45% 分期 二期已開盤 總戶數(shù) 一期 643戶 停車位：戶數(shù) 1： 1 裝修標準 毛坯 價格 (元 /m2) 獨棟 8000；雙拼 6000 物業(yè)費 /平米 *月 開盤時間 入住時間 2023年 戶型面積 160260平米 月銷售速度 開盤即售，速度較快 項目主題語 我